上半年，中国房地产尽管整体活跃度不高，但地产中介的日子却似乎并没有我们想象的那么艰难！

作为“中间商”的贝壳，二季度交出了一份不错的答卷。根据财报数据，贝壳二季度总收入为234亿元，同比增加19.9%；净利润19亿元，同比增长46.2%，营收创近十个季度新高。

复盘其过去几次地产周期中的表现，我们可以看到，正如某些只做抄底的股市“大鳄”一样，贝壳似乎也成了那个逆周期布局大师！

逆周期操盘手

提起贝壳的创始人左晖，不管是媒体界还是社会风评，对其本身还是颇感敬畏。

尽管其中介费收得并不低、也并不能保证每位中介小哥都非常懂行，但其首创的ACN机制（经纪人合作网络），无论从商业模式上，还是站在买房者这端，都是成功的。

这个模式解决了两个彼时混乱的房产中介造成的问题：

1.洗掉房地产行业“黑中介”标签：

早年间的房地产市场，黑中介现象大肆横行，老百姓想解决买房信息差，但有钱都未必找得到靠谱的中介，买到真实房源。

左晖当时也被中介坑过，后来链家于2001年成立时，就试图改变原有行业现状。比如，2004年，链家首次明确提出“签三方约、不吃差价”，2008年链家开始建立真房源数据库，推出楼盘字典。

过去，很少有中介愿意干这事儿，主要是维护成本太多；只推真房源，还经常会被使用假房源的同行进行客源拦截，造成成交下滑。据中国房产报，左晖表示当时刚推出真房源的时候，客户来电量锐减，店铺经营一度遇到困难，链家近三分之一的经纪人离职，大家都说“老板疯了”。

2018年成立的贝壳找房，是左晖二次创业的成果，他试图用它改变整个中介行业的规则，如今已演变为中国最大的房地产在线交易平台。

2.定义行业规则，让每个环节的中间都有钱赚！

传统房地产服务盈利模式，多数以收取端口费和广告费为主。在这种模式下，绝大多数地产经纪人一般需自行支付向外部流量平台购买端口的费用，为了减少亏损，他们就可能在数据上造假，从而提升覆盖率。

但贝壳创建的ACN模式，是以信息共享、跨店合作、分摊佣金为主要手段，破除不同品牌间的信息壁垒，对房源、客源和经纪人进行有效统筹，促进合作共赢，尽量规避掉解决虚假信息的问题，对地产中介的发展起到良性加持的作用。在这个过程中，让每个环节的中间商都赚到钱。

设置好经营模式后，趁着房地产低迷之际，左晖开始入场。

2008年前后，彼时美国金融危机过境，中国房地产市场由于消费不畅也经历了一段小低迷，疯狂成长了十几年的房地产经纪行业遭受打击，不少中介因为线下店铺过多出现现金流断裂。

行情遇冷之际，趁着大量店铺倒闭或转租，左晖却举债进场，通过大举收购，一举成为北京市场的“大哥”，而后链家的门店在全国大面积铺开，这些房源也导入了贝壳APP渠道内。

根据其最新财报，截至2024年6月30日门店数量为4.59万家，活跃门店数量为4.4万家，较去年同期增加8.1%。经纪人数量为45.86万名，较去年同期增长5.2%，活跃经纪人数量为41.14万名，同比去年略微增加，依然是国内最大的中介平台。

贝壳赚钱不再只靠“卖房”

贝壳再强大，也逃不过经济周期和政策的制约！彼时，当国内房地产整体进入调控期之后，作为中介角色的贝壳日子也不好过。

2021年之后，随着调控政策的运行，尽管百城价格指数呈现上扬趋势，但国内房地产景气指数开始不断下探。

图片来源：Choice

商票违约、利润下滑，融创，绿城，等一系列房地产开发商楼盘也或多少出现问题。2021年贝壳全年净亏损5.25亿元人民币，同比2020年下降近 60%。

随着“房主不炒”政策的进一步实施，以及疫情后，经济周期结构上出现调转，居民也开始捂紧钱包过日子，房地产成交量也跟着出现震荡。

根据克而瑞地产的数据，202年楼市整体呈现前高后低状况。2023年初，随着疫情政策调整，2022年压抑的需求爆发，楼市迎来一波“小阳春”。一二线城市新房成交量均有较大幅度提升。但随后，楼市的复苏并不稳定。

进入2024年，各地房地产支持政策频发，但行业依然存在压力。前6个月，全国40城住宅用地成交金额同比下降37.96%；全国32城新建商品住宅成交面积同比下降28.56%。

在此背景下，贝壳上半年依然盈利，但增量不算理想。上半年，贝壳净收入397亿元，与去年同期的398亿元相对持平；净利润为23.33亿元，较去年同期的40.49亿元下降42.4%。

图片来源：贝壳财报

然而，在政策持续发力的二季度，贝壳的财报却相当亮眼，营收创近十个季度新高。那么，贝壳的盈利点来自哪里？

在新房进入买房时代之后，新房的销量并不容易。上半年，贝壳新房业务净收入由2023年同期的171亿元减少24.9%至当期的129亿元，主要由于新房交易的总交易额的减少，部分被货币化能力提高所抵销。

二手房市场活跃度高于新房。中指研究院统计数据显示，近期重点城市二手房市场延续“以价换量”态势。7月份，15城二手住宅成交9.9万套，环比增长2.9%，同比增长42.5%。其中，北京、成都二手住宅成交量创近一年以来的月度新高。

体现在贝壳的业绩上，其二季度存量房业务的净收入达到73亿元，同比增加14.3%。

此外，贝壳房屋租赁服务净收入由2023年同期的21亿元增加176.7%至截至2024年6月30日的58亿，主要由于省心租模式在管房源规模的增长。截至今年第二季度末，省心租在管房源规模超过30万套。

这里可以看出，贝壳已经从一个单一的房屋交易中介，开始转向「一站式居住服务平台」的经营模式。壳的非房产交易服务业务收入占净收入总额比重达到34.8%，相比去年同期大幅提升17%。

另外，其家装家具业务上半年总交易额同比增长24%，收入同比增长59.9%，家装家贡献利润率提升至31%。

结语

我爱我家副总裁胡景晖曾发出感叹：“贝壳的市值，印证了房地产经纪行业人20年前的一个预判：终有一天房地产交易服务商的价值会超过房地产开发商。

图片来源：Choice

对比目前在美国上市的462家中概股中，贝壳的市值并不算差。但我们不能否认房地产已经进入了一个新的周期，在这个周期中，贝壳的盈利能力肯定会受到不同因素的干扰。

而在其向「一站式居住服务平台」转型过程中，还将遭遇哪些阻力，我们也会持续观察。如果贝壳转型成功了，也算是一件值得学习的范本！

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