11月7日开始，广州地区的中国银行工作人员表示，当地新增房贷利率将按照3%执行，要知道为了保障房地产止跌回稳，央行在此之前已经发布了降低利率的要求，而广州之前也进行了下调，并且没有超过3%，那么这一次为何会超过3%呢？

根据一些业内人士表示，这段时间以来，各地房地产已经出现了回春的势态，但由于极个别银行的不理性竞争，导致消费者产生了误导，因为对于大部分银行的房贷业务，想要宝珠成本的话，3.2%利率是一个最基本的保本点。

不仅如此，要知道在今年5月份，广州率先将商品房的首付调整为15%，而上海等地还是20%，这也让广州的楼市交易有了明显的提升。

但是加上之后的房贷利率下调，其实在这一点上可能是出现了一些错误的判断，如今市场化利率与政策下限之间反复横跳，说明很多政策真的看不了那么远，都是走一步看一步，当时广州是房贷利率市场化最具有代表性的一个。

今年5月之所以开始实施，估计按照政策的想法，利率就是市场化，能低到哪里去？总不至于比公积金贷款利率还低吧，加点最多下调个60bp已经算很低了，毕竟结合限购政策放开，又是一线城市，而当时的lpr是3.95%，就是加点负90bp，执行利率也还在3.05%的水平。

然而事实上，市场供需关系下，利率就是可以很低，从破3.25%(以前的公积金利率)，再到破3%，随着lpr5月之后再降30bp，只有2.8%左右了，公积金贷款利率2.8%，可不就比公积金贷款利率还低，这个事情不止广州。

在江苏地区，其实更是普遍采取市场化利率定价，结合本轮lpr下跳，多个城市利率也出现了接近或者低于公积金贷款利率的情况，之前就分析过，按照风险差异，原则上商货利率不能低于公积金贷款利率 ，因为后者有更高的工作保障和更低的还款风险，如果出现了，说明要么是商贷利率太低，要么就是公积金利率太高。

所以说，如果从短期来看，市场化的利率就是市场愿意接受的利率，商货利率很难说有多低，而问题大概率还是出在公积金贷款利率上，也就是公积金贷款本身具有福利性质以及风险等级较为优等的特征，本应该享受更低的利率，所以按照正常的思维，一旦出现商货利率和公积金贷款利率倒挂，应该是下调公积金贷款利率，而非提升商货。

5月刚开放的市场化定价，11月就又改回政策下限，说明5月的政策根本就看不了那么远，倒不如之前就设置3%，而且规则的主动权永远在政策放，需要的时候市场化，不需要的时候就不市场化。

市场化是有个特征的，市场能接受的利率不是个人意志决定的，而是倾向于供需关系，出现商公利率倒挂，不应该是商货利率低了，有没有可能是宏观调控的公积金贷款利率太高了？应该改的是公积金吧。

不过此次调整影响最大的可能就是居民对一些政策的不了解，要知道，房地产的贷款可是银行赚钱保本的一个最优资产。

2024年1月到9月，房地产开发企业到位资金约为7.9万亿，已经下降了20%，其中个人按揭、定金和预收款都有所下降。虽然之后有了“批量"调降，但大多数存量房持有者所背负的房贷利率依然在3.6%-3.8%左右，政策利好程度与房贷总额成正比。但房贷总额更大的群体，恐怕很多现在自身的财务状况都出了问题。

按照8月底集中公布的银行半年报数据，较2023年年末，42家上市银行共计减少个人住房按揭贷款总额为3191亿，其中六大行就减少3119亿。42家上市银行现有的个人住房按揭贷款余额为34万亿，其中六大行占26万亿。

与房贷余额减少、提前还浪潮高涨相伴随的，则是银行不良贷款率的上升，42家上市银行中，有21家披露了半年度个人住房贷款的不良率，其中19家出现不同程度的提升，按照平均值来衡量，21家银行房贷平均不良率提升了0.1个百分点。银行资产缩水已经超过了3000亿。

所以，必须想办法增加银行的生息资产规模，以提高其放贷规模和贷款性利息收入。同时减少因还在不断增长的存款的利息支出--降低存款利率。就比如除了降低房贷利率之外，还降低了个人存款利率，就是为了鼓励大家消费。

房地产之所以迟迟没有触底，就是因为政策还在抓着房地产不放，不断营造错误的市场预期

另外对个人而言，仍在利率高位的存量房贷款，是国有银行系统手中唯一的优质资产了，不可能降到现行的房贷利率水平，“利差”永远都会存在，提前还货永远会是个相对合理的选择。

除此之外，如今的利率动态调整，触发条件是高于全国新发放房贷利率平均加减点，再加30个BP(基点)可以触发，全国新发放个人房贷利率平均加点值为人民银行最新发布的全国新发放个人房贷加权平均利率减去对应季度五年期以上LPR均值。

也就是说，现在的公式是上季度全国新发放房贷利率平均加点值=人民银行公布的上季度全国新发放房贷平均利率-上季度各月公布的5年期以上LPR的算术平均值。

根据中国人民银行官网最新公布的数据，今年第三季度全国新发放个人房贷加权平均利率为3.33%，而当季5年期以上LPR均值为3.85%，对应的加点幅度为3.33%减去3.85%，即减52个基点。

如果在此基础上偏离30个基点以上，即房贷利率的加点幅度高于减22个基点时，借款人可与银行协商，申请将加点幅度调降至减22个基点。

今年10月25日之后，大部分人的房贷是LPR-30BP，如果四季度房贷加权平均利率继续下调，现在5年期LPR均值是3.6%，四季度房贷加权平均利率的最大临界点也就是LPR-60=3.6%-0.6%=3%，因为如果再下调的话，就会使得大部分人房贷触发动态调整，让大部分存量房贷继续下调，这与国家给银行减压得初衷背离。

所以从这个角度来说，似乎国家把修复居民负债表，刺激消费看的也不是那么重要，总而言之，3%的利率不止是给公积金兜上遮着布，还是在LPR-30BP的背景下不触发下调存量房贷的关键，也难怪给大家卖力宣传，什么金融风险，恶意克争了。

因此大家对于广州这一次的房贷利率调整不要过于担心，这都是为了保障市场的合理性，防止一些恶意竞争和金融风险的发生。

广州房贷利率将调整？业内人士：银行基于市场环境、经营稳健性等方面做出市场化决策

明日起，广州多家银行新增房贷利率将上调至3%

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