1月4日，在“2025年中国首席经济学家论坛年会”上，中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产业研究院院长连平表示，宅基地市场化流转有助于大幅提升农村居民财产性收入，进而可以挖掘农村消费增长的潜力。这一观点引发热议。连平提到，目前农村宅基地废弃空置的面积近760万公顷。假设每年进入流动市场的闲置宅基地面积释放2%，相当于释放约15亿平方米。参考当前全国土地市场供应结构，综合土地拍卖价格和城乡土地折价保守测算，每年宅基地转换的市场价值可达到甚至超过1.3万亿元。如何看待这组数据？
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应该看到的是，这760亿公顷宅基地中，很多都已经没有价值了。国家发改委在《2019年新型城镇化建设重点任务》中，第一次提到 “收缩型城市”，明确要求收缩型中小城市要瘦身强体，严控增量、盘活存量。有研究团队在对2865个县市（区）中涉及到行政区划变动的样本进行分析后发现，中国26.71%的地级及以上行政单元、37.16%的县市（区）发生不同程度的收缩。其中，东北地区的收缩较为严重。此外，全市和市辖区人口同时减少的城市有20多个，较多分布于湖北、四川、安徽和黑龙江四省。这些城市在收缩，城市周边的农村，自然会收缩得更加厉害。很多村都彻底荒废了，这些农村的宅基地，几乎没有居住价值，所以，也谈不上资产化。但即便如此，还有大量的宅基地是有价值的，其使用权进入市场交易，可以为农民带来巨大的收入。
截至2024年三季度末，城镇居民与农村居民人均可支配收入之比为2.46倍，较2015年缩小了0.27倍，但城乡居民收入差距仍明显存在。这当中一个很重要的原因，就是农民缺乏财产性收入。中国农村居民的财产性收入占其可支配收入的比例较低，仅为2.5%，其绝对额占城镇居民财产性收入的十分之一。宅基可以交易，才能真正成为财产。宅基地以及在其之上建造的房屋，都可以成为资产，可以交易并用作抵押获得融资。农民的财产性收入会快速增长，其投资和消费能力将大幅提升，有助于促进消费加快增长。现实是，根据《土地管理法》，宅基地属于农民集体所有，而非个人所有。宅基地可以流转，但只能在本村之内。所以，宅基地几乎没有财产性质。比如一线城市的城郊，很多价值千万、数千万的别墅区之外，就有很多村民建的房子，即便实际价值巨大，但却几乎无法进入市场交易，进而造成近几年“小产权房”问题争议不断。这个领域的相关改革一直在进行。
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就近几年而言，去年4月，绍兴市、象山县、龙港市、德清县、义乌市、江山市等地，进行了农村宅基地制度改革试点。在此项改革中，村民自愿退出全部或部分宅基地资格权的，由村里统一回购，再经街道委托农村土地整备公司，通过公开竞拍等市场配置方式，调剂给县域内符合条件的农民，直接获得宅基地建房、转让、抵押、继承等各项权能。媒体报道，来自外村的31户村民，以每平方米3.29万元的均价，竞得义乌市五一村3500平方米宅基地资格权。五一村村民何有银家里四口人，总计有120平方米宅基地资格权，选择占地80平方米排屋、68平方米高层安置房后，将剩余的25平方米宅基地拿去竞标，获得70多万元收入。2018年，丽水的农村宅基地“三权分置”改革中，在保障宅基地和农房的“所有权”和“资格权”基础上，对“使用权”流转进行了试点与创新。允许宅基地使用权流转、抵押，“允许个人和社会工商资本通过签订宅基地及房屋流转协议，将流转取得的宅基地及房屋使用权用于民宿、农家乐等经营（期限不得超过20年）”。
很多人觉得城市的高层住宅像鸽子笼，总想拥有一栋自己的房子，有天有地。2024年4月，丽水发文允许私人竞拍土地，建设单幢低层住宅。具体来说，可以一个人，也可以联合多个人一起参加土拍，上不设限。拿了地以后，你可以打造独栋别墅，也可以打造私家园林，还可以联合兄弟姐妹，亲戚朋友，直接盖一座大园林。如果是非沿街地块，你还能盖高度不大于2米的围墙，把整座园林围起来。这些改革的逻辑，都指向了农民宅基地的入市交易，但改革始终有阻碍，是源于几个观念上的误区。
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很多人认为，农民失地之后，无论是资产化，还是补偿金，虽然能得到一大笔钱，但都只是可数的“死钱”，农民会拿去创业、赌博，总之大手大脚，很容易把这笔钱花掉。农民种田虽然收益不高，但相对稳定，能提供最低生活保障，也是农民的基本生活资料。失去土地后，就失去了稳定的经济来源，农民缺乏专业技能，在竞争激烈的就业市场中处于劣势，生活就会陷于困难，最后可能会影响社会稳定。于是，就得到一个结论：农民的耕地不能动，农民的宅基地更不能动。这是一个中国社会中长久流传的恐惧。但这是错误的、无中生有的恐惧。首先，它贬低了农民的自我发展的能力。不懂珍惜、胡乱花钱的人，肯定是有的。但大多数农民，都是知道如何安排自己生活的，认为他们拿到一笔钱就胡乱花，是一种歧视。其次，这是一个来自于农业社会的恐慌。现代工业社会，保障不源于土地，首先，是来自社会中的工作机会；其次，源于社会福利制度。城市居民从来没有自己的土地，也可能因为拆迁拿到一笔钱，难道他们都成了社会不稳定因素了吗？所以，对“失地农民”的恐惧是没有必要的。还有一个担忧是，现在房地产市场并不好，如果宅基地纷纷入市，形成大规模的土地供应，会不会对房地产市场形成负面的冲击？这个问题的解决，仍然与对土地资源的认知有关。有这样的提问：中国人为什么不能像美国人、日本人那样，住上有天有地的小别墅。这里面有经济发展水平原因，但更重要的是，政策上在限制对土地的消耗。
一直以来，对住房、城市建设，都采取的是限制性政策。比如，在一些城市，90平方米以上的房子，就被认为是非普通。非普通的含义，就是过大了，过度了，过度地消耗了土地资源。其实，土地资源是经济发展的要素，也是消费的要素。一个小房子，能够买的东西总是有限的，买多了放不下。有了更大的居住面积，特别是带花园的小别墅，家庭的消费会大幅度增加，取暖、家电甚至各种摆设，需求都会大幅度增加。所以，只要更新对于居住土地的观念，将之视为一个消费因素，那么，就可以大幅度改变中国人对居住的认知，进而产生巨大的居住土地需求，以此消化土地的增量供应。但破除这些观念误区之后，农民宅基地自由流动，还有一个公平性的考量。正如收缩性地区的宅基地不值钱，是因为城市收缩，值钱的宅基地是因为城市发展。但农民实际是坐享土地升值，并没有为升值付出，突然获得几百万的收益，其中的公平性，是一个绕不过去的问题。当然，不可回避的是，城市居民也同样因此受益。这个公平性问题，需要更深层次的土地改革来解决。所以，宅基地入市交易，还需要多重观念的更新，才能进入实质性的改革。
