说说郑州楼市的情况！

1. 昨天郑州北区的美盛臻湾一品官宣涨价 12%，这是 2022 年以来首个官宣涨幅超过两位数的房企，上一个官宣涨价 2%的是常绿集团在郑州金水北区的金水宸苑，官宣时点是 924 当日，美盛臻湾一品发布的时点是郑州房票安置政策实施的当下。

2. 10 月 22 日郑州非公开发布《郑州征收安置项目房票安置实施办法》，其中几个关键点如下：

- 第一个是房票的使用期限，有效期 6 个月，城改专项借款获批的以购代建项目截止到 12 月底。

- 第二个是房票与购房款有差额的解决办法，200 万房票面值房价至少 180 万，多出来的 20 万房票可以去买车位、地下室或者商铺。

- 第三个是房票资金向房企的拨付方案，地方向国开行、农发行申请，国开行和农发行兑付给房企。

3. 房票安置执行最好的是郑州航空港区，年初全面实施，几个月下来几乎把港区的新房给消化完了，8 月份港区成交 2.85 万平米，住宅成交只有 8500 平米，商业成交 20000 平米，新一轮房票安置的起点是惠济区，双桥是惠济区第一批房票安置的村，正商家河家和绿都青云叙是两个接纳房票的项目。

4. 来自现场的视频显示，之前 9500 一平米都卖不出去的俩老大难项目一夜之间清盘了，某音上双桥村民发的视频说，他们的房票购买价是 10900 一平，没有折扣，如此算来涨了不止 12%。

5. 31 日郑州房地产协会发出动员令，动员在郑的房企积极接纳房票，房票成了房地产去库存的大杀器，能想出来房票安置的都是高手。郑州之前是城改的样板，之前的货币安置地方上拿出来真金白银给村民，虽然这些真金白银的绝大部分是地方向房企的借款，地方上也不会再还钱给房企，借房企一个亿，房企拿地的时候折扣一个亿，后来房企拿地热情没了，就再也不会借给地方上钱了，现在的房票本质上还是货币安置，地方这次拿出来的是一纸凭证，房企拿着纸凭证去找地方上兑换现金，地方上这次的借款对象是国开行和农发行，抵押物大概率是城改后整理出的土地资产。

6. 郑州房票安置两天清了两个盘，又打出了个去库存的样板，网传郑州的房票安置涉及到 12000-15000 户村民，这个规模至少可以去化掉 12000-15000 套存量房，按照 90 平米一套年底前郑州楼市的去化量，至少能再增加 100-135 万平米，甚至完全不排除房票去化 200-250 万平米的可能这个量级，几乎是 2023 年郑州主城区商品住宅销量的 30%以上。

7. 所以郑州楼市快清库存了大抵上是有依据的，我问几个相熟的房企老板，趁着这波行情卖完了还拿地吗？除了一个城改项目还没开发完毕的老板外，其余的老板摇摇头说这个行业资金量大周期长风险不可控，没钱赚了基本上不会再干地产了。