文｜老墨

一开始我实在理解不了专家的这句话：

“住宅小区电梯属于全体业主共有财产，居民对它的爱惜程度不高，不会像对待自家的私产一样，更核心的问题是在治理住宅小区电梯时，业主主体责任缺失。”

这次好像还真是第一次出现。

你要说有人不爱惜电梯，这点我承认，但我不理解什么叫业主主体责任缺失？

按照专家所说，电梯是全体业主的共有财产，一栋楼这么多人，使用频率这么高，怎么和房子比？更何况今年7月发改委就表示，中国光是使用年限超20年的电梯就有17万部，要是扩大到超15年，那数量可就直接翻几倍，大概有80万部。

年限这么长，出现问题就是因为缺少维护。

更别说中国这么多房子，特别是高层住宅，要是按照最多的算，高层住宅普遍都是两梯四户，你想想看，总高30层就是120户，一户三口就是360个人，就算一个人每天只用两三次，那电梯一天也要运行小一千次。

这么高的频率，我实在没搞懂什么叫主体责任缺失？意思是不爱惜，要这么理解，那确实让人很生气。

所以对于这点，我倒是还真有些问题。

第一、既然小区有物业，业主又该怎么样行使主体责任？

专家也提过这点，就算到了2021年，就连北京也只有不到25%的小区成立了业委会，那我就在想那些新一线、二三四线城市比例应该更低，既然成立业委会是业主具备责任意识的表现，为什么大部分小区都没有成立呢？到底是不想成立？还是其他原因，比如物业阻拦，或者是业主干脆不愿意？

再谈谈另一点，业主想使用维修基金来修电梯，真有那么容易？

因为按照《民法典》规定，需要专有面积占比超2/3的业主且人数占比超1/3的业主参与表决。

问题来了，谁来组织？谁有这么多时间？如果电梯真的有问题，为什么不能找物业？业主需要热心肠，这点没有错，可现实是很难。

第二、想用维修基金来修电梯，也不只是业主人数问题？

虽然国家没有明确规定，但行规就是这样，只要使用年限超15年就属于老旧电梯，想保养就肯定要用维修基金，这就又有问题了。

一是电梯数量太大，二是钱怎么来。

咱们能算出来啊，15年前也就是2009年，可是直到2004年才强制缴纳维修基金。

也就是说从1998年允许商品房自由买卖开始，这六年间的房子都没有维修基金，而现在又要维修电梯，钱怎么解决？之前就有人粗算过，这段时间中国大概造了22亿平的房子，你就是按一套房100平计算，那也得有两千多万套啊。

这些房子的电梯一旦坏了，请问维修的钱从哪来？

好，就算后面造的房子有钱维修，那就又涉及到上面提到的难度问题了。

有问题很正常，关键是咱们既要能提出问题，也要想办法解决，否则提了也是白提，而专家提出的这个模式，我觉得还真可以参考。

也就是“保险+服务”模式。

讲白了，就是把维修基金、小区公共收益、业主自筹等资金交给保险公司，由他们来找相关公司维护电梯。

有两个好处，一是能更高效使用维修基金，毕竟保险公司参与进来就等于有人组织了，业主只要根据情况来判断修还是不修，这就就解决了人数问题。

二是公开小区收支账目，你发现没有，除了提到维修基金和业主自筹这两个渠道之外，还着重提到了小区公共收益，能动这笔钱就有意思了，就是不知道物业会不会阻拦。

说句实话，我觉得这个模式最好的地方就是提到了公共收益。

过去很长时间都是一团糊涂账，业主都不知道公共收益是多少，现在好了，终于有理由查账了。

比如广告费是多少啊，停车费是多少啊，摊位费又是多少啊等等，到最后物业费一分不少交，年年还糊里糊涂，如果能搞明白，其实这也符合国家关于“房屋养老金”的定调，因为这就等于专门有人管这件事了，房屋养老金也包括电梯维护，这两点倒是不谋而合。

反正杭州、宁波、株洲、临沂等地已经这样做了。

株洲、沧州还做的特别细，明确规定“更新改造和购买电梯保险时只需要单元楼里的业主投票”，我最在意的是这项规定，“通过3名以上业主、业主委员会或物业公司提出申请，公示无异议后即可使用住宅专项维修资金进行电梯维修。”

这可就方便太多了，业主不再需要成立业委会，或者找物业才能申请维修资金。

自己就能向上申请，这点倒是能部分提高业主主体责任意识。

还有就是学习香港，直接落实小区业主团体“法人化制度”，看到法人化这3个字，你就应该能明白什么意思，就等于找了个代理人。

对此，你怎么看呢？

欢迎友善讨论、点赞、关注、收藏！