晴庐业委会 晴庐家园 2023-12-13 16:30 发表于浙江

参考阅读：晴庐万科物业专项审计报告（半年度）公示；晴庐小区经营性收支专项审计报告（2021.05.01-2022.12.31）公示

参考阅读：审计，推动晴庐家园可持续发展！

参考阅读：晴庐业委会与万科物业《物业服务合同》关键要点公告！

晴庐小区全体业主：

根据晴庐业委会与万科物业签订的《物业服务合同》第5页第4条约定：

乙方（万科物业）应当于每季度首月20日之前公布物业服务费的收支情况。甲乙双方每年1月份对上一年度物业服务费用进行详细审计并公示，审计费用各自承担一半。合同第一年，每半年审计一次。第二、三年每年进行审计一次。审计单位由甲方（晴庐业委会）指定。

根据《物业选聘文件》第18页第（六）项约定：为充分保障小区物业服务品质，最终中选物业服务企业应保证合同期内每年物业费总饱和收入税后利润不超过10%，且每年需接受甲方指定的专业审计公司进行审计。

根据《物业管理投标书》（竞聘文件）第4页约定：为充分保障小区物业服务品质，万科物业承诺在合同期内每年物业费总饱和收入税后利润不超过10%，其余全部用于小区的投入，且我方愿意每年接受审计。另，万科物业进驻后，会立即开展小区洗脸行动和归家之路亮灯行动。

综上，晴庐业委会有权指定审计单位对万科物业进行审计，确保全体业主缴纳的物业费真实、公平、合理地用在晴庐小区维护和建设，防止万科物业挪用晴庐物业费。

2022年度物业费收支情况（审计出现重大问题）：

2023年1月，晴庐业委会委托浙江岳华会计师事务所对万科物业费收支进行专项审计。物业服务期间为：2022年6月1日至2022年12月31日。审计过程中，审计组发现了万科物业费收支存在重大问题，包括挪用物业费、支出没有佐证、财务虚报计提费用等。

针对以上重大问题，晴庐业委会向万科物业发送了审计联系单（见：审计报告附件2），至今为止万科物业未采取任何处置措施。

一、2022年万科应收物业费

2022年6月1日，晴庐业委会与万科物业《物业服务合同》正式生效，截至2022年12月31日，共计7个月的物业服务期。

根据晴庐小区住宅、商铺、会所、地下车位面积和数量，年度物业费应收总额为1073.54万元。7个月，应收物业费总额为：626.23万元。

二、（2022年6月1日至2022年12月31日）7个月期间，物业费收支审计问题。

根据万科物业提供的报表数据和相关票据，万科物业晴庐项目支出（7个月期间）为563.72万元。

（一）人工费用116.67万元。审计中发现，存在部分员工人不在晴庐小区，但是工资、社保在晴庐小区支出的情况。经过沟通，此项人工费用应该去除。

但是，至今为止，万科物业依然将别的小区成本费用列支在晴庐小区。

（二）行政费用，32.71万元。支出细项混乱，没有分类。物资到货及使用的没有佐证，不能确认在晴庐小区发生。采购办公物资较多，某些物品数量较大。杭州奉源信息技术有限公司会务及招标代理费，10.9万元，为万科投标晴庐项目应自行承担费用。

至今为止，万科物业依然没有提供采购物资的佐证，以证实费用真实发生在晴庐小区。

（三）维修及物料消耗，74.9万元。服装及配件费用7.2万，日常零星维修及材料费55.58万，工程及专项维修材料费12.12万。费用中有大量的物资采购费用，没有物资到货签收和使用记录，应扣除项目成本费用。

至今为止，万科物业依然没有提供采购物资的佐证，也没有使用记录。涉嫌虚构成本开支。

（四）外包费用，307.21万。其中物业外包费用（6401.04.01）294.45万元。9月份，支付卓恒物业管理有限公司费用，106347元、179649元、87169元，三笔费用应明确对应考勤明细，现无法对应；10月份，支付杭州星龙环境服务有限公司，建筑垃圾清运9000元、18000元、13500元、、32871元（12月），需要提供合同、结算清单；10月份，支付杭州欣晨保洁服务有限公司，95072元、20696元，需要提供合同、结算清单；11月份，支付奉源信息科技有限公司，承接查验费用18.7万元，不应由晴庐小区物业费承担。

支付杭州万御安防科技有限公司的费用11月和12月。10952.99元、16343.27元、7198.32元、9181.91元、166639.71元、12899.25元、9665.17元、147655.52元、5991.28元、200761.41元，共计58.08万元。此项费无合同、无发生费用具体原因，无并提供具体业务的佐证材料。

人员借调费（6401.04.17）12.76万元。无人员名单、借调来源、金额、发放日期。

至今为止，万科物业没有向晴庐业委会提供备案合同，万科物业也未履行备案审批。大量发生的费用不符合《物业服务合同》约定，严重违约。

（五）能源消耗费用。

晴庐小区2022年6月1日至2022年12月31日，未列清公共能耗费应收总额（包括住宅和商铺），实际支出总额及其分项明细（电梯、照明、公共用水）。未准确计算晴庐小区公共充电桩，三大运营商能耗，作为应收账款。计算晴庐小区商业电费，代付总额，应收总额及实收总额。

经查明，万科物业违规使用小区物业费，用全体业主物业费垫付小区商铺电费，包括医疗美容等商铺的电费，共计69.2万。但是，万科物业未及时收取电费，导致商铺尚有36.37万元电费未及时归账，业主利益受损。

（六）营销推广费28318.59元， 应由万科物业承担。

（七）宣传推广费32383.31元，经审查该笔费用为贵司入场仪式费用，应由万科物业承担。

万科物业支出存在大量不合理费用，不应在晴庐小区物业费中支出。

经除去上述万科物业虚报费用，经计算，晴庐小区2022年6月1日至2022年12月31日合理支出应为：410.12万元。

2023年3月，业委会已将审计情况报告给业主大会，业委会将根据业主大会决议及时追回存在争议的费用或无证据费用，完成有关问题费用结算，最大限度保障晴庐小区业主利益。

去年7个月的饱和收入626.23万元。截至今日，针对去年7个月，万科物业已完成98%物业收费率，合计收费为：613.70万元。2022年度万科物业服务期间，物业费应结余：203.58万元。

三、万科物业利益最大化，严重违约。

结合审计数据，以及晴庐小区业主大会会议的决议（第五项）（参考：晴庐小区2023年第一次业主大会决议的公告）：

针对审计的问题，晴庐小区业主大会要求业委会严格根据合同要求深入审计，要求万科物业配合提供佐证资料。本次业主大会公示结束后，假如万科物业依然无法提供佐证资料的，业主大会认为以上8项费用中部分费用不真实，不应由晴庐全体业主承担。

结合审计，2022年度万科物业服务的7个月期间，晴庐物业费结余为203.58万元。根据物业服务合同约定，这些费用都应投入晴庐小区建设。然而，在实际中，万科物业经常性以项目亏损为由，拒绝对小区公共设备设施维修维护，甚至采取敷衍维修维护的方式应对。

万科物业通过挪用物业费、财务虚报计提、涉嫌虚构成本等方式夸大物业支出，故意制作亏损财务报表，进而以项目亏损为由，怠于履行服务义务，为了自身利益最大化造成小区该维修不修，公共区域持续损坏！

万科物业公然欺骗业主，谎称项目亏损、怠于履行义务的行为，违背诚实经营底线。

希望万科物业认识错误，积极纠正，将属于全体业主的物业费结余部分用于晴庐小区建设维护。

因万科物业至今为止未纠正2022年度审计出现的问题，未及时矫正数据，导致2023年度审计工作未正常推进。希望万科物业尊重合同，提高法律意识，维护自身形象。

参考阅读：晴庐业委会对万科物业进行现场检查情况通报（万科物业严重违约）

特此向全体业主报告！