如果将时间倒推20年，你会做什么呢？可能很多人的第一反应就是买房子，只要有钱就买房子。可以说，在过去20年可能有很多东西的价格涨幅比房价还高很多，但是房子绝对是给人们印象最深的东西。其实这主要还是因为房子的作用太大了，并且密切关乎着人们的幸福生活，是人们生活中的必需品。特别是在城市中，房子不仅是人们居住生活的位置，同时也和年轻人的爱情、婚姻、孩子教育和社会福利待遇以及一个家庭的财富挂钩。因此可以看出，面对房子这么多作用，对于刚需来说，就算房价不断上涨，一样还要顶住压力购买房子。就比如现在很多年轻人在城市中买房子，不仅要掏空“6个钱包”，还要背负几十年的房贷，这导致很多人买了房子之后生活压力非常大。

相比去刚需买房的压力越来越大，投资客却通过房价不断上涨挣得盆满钵满。根据数据显示，2000年时我们国家的平均房价在2000元/平方米左右，而截至2020年底，我们国家的平均房价高达9860元/平方米，接近万元大关。这意味着在过去20年里，我们国家的平均房价就上涨了4倍之多。并且这只是平均房价，而在很多城市的房价都上涨了十几倍甚至几十倍，就是很多小县城的房价都从过去几百元一平方米涨到了七八千元一平方米。可以看出，由于在过去20多年房价都在一路上涨，并且涨幅非常大，所以在过去只要是买了房子的人都实现了财富的大量积累。正是因为居住和投资的属性，导致了房子成为人们最喜欢投资的产品，很多人在过去甚至有钱就买房，没钱借钱也要买房。

但是随着房价的不断上涨，已经让很多人都买不起房子了。作为生活中的必需品，高房价已经严重影响了居民的正常生活。并且在2020年全国100城平均房价收入比为9.2，全国50城的平均房价收入比为13.3，这么高的房价收入比，说明房地产行业对经济的影响已经弊大于利。在这种情况下，国家在2016年9月份开启了楼市调控模式。随着楼市的不断调控，在2019年央行开始严查违规资金流入楼市之后，房价上涨的势头不仅被慢慢遏制了下来，不少城市房价还出现了不同程度的回调。

特别是在2020年，由于停工停产的原因，让高负债高周转的房企们面临巨大的资金压力。随着2020年9月份央行和住建部出台了“三条红线”新规，这直接让房企们的资金压力越来越大。在这种压力下，2020年9月份房企们也开始大规模地降价促销模式。而进入2021年，楼市又开始了新一轮的调控政策，直接让刚刚回暖的楼市重新转冷。

通过2021年过去近4个月的调控政策来看，很多人都清楚地看到了国家对房地产行业调控的决心。特别是随着今年金融调控政策的收紧，不管是房企还是投资客都面临着资金链紧张的问题。更重要的是，很多经济学家都认为，“房住不炒”或将成为永久性的调控政策，这意味着以后房子投资环境会越来越差。那么，在这种楼市环境下，如果在今明两年，5年后房子是升值还是贬值呢？对于这个问题可能是目前大部分人都非常关心的问题，毕竟谁也不愿意自己买的房子出现贬值。对于这个问题，不仅王健林早就有所暗示，李嘉诚也曾用一句话说透了。

在2013年，王健林曾对未来10年的房价走势进行预测，当时王健林表示，未来10年，由于一二线热点城市人口还会不断流入，人们对住房的需求还在不断增加，所以房价还会继续上涨的空间。而对于大部分三四线城市，王健林表示，未来三四线城市人口在不断流失，所以未来三四线城市的房价上涨空间有限。从过去近8年的房价走势来看，王健林对一二线城市的房价预测还是很对的，但是对于三四线城市的房价似乎预测错了。从2015年开始，三四线城市也迎来了一波大涨，并且这一涨就涨到了2020年。在2015年时很多三四线城市的房价都在3000元/平方米，但是现在大部分三四线的房价已经高达七八千元一平方米。

其实王健林对于三四线城市的房价预测并没有错误，他只是通过市场来分析的三四线城市的房价，而忽略了政策对房价的影响。在2015年国家出台了“去库存计划”，将棚户改项目补偿的房子改成了现金。更重要的是三四线城市的楼市规模很小，棚户改项目占比很大。所以在棚户改货币化安置政策的影响下，三四线城市的楼市有了资金和拆迁户的支撑。

可以看出，王健林在2013年的预测并没有错，随着楼市调控政策的持续不断，房价的优势最终要根据市场的真实需求上涨或者下跌。对于未来5年的房价走势，也大概率如王健林预测的那样，一二线城市的房价还会继续上涨，还有上涨空间。但是由于三四线城市的房价已经失去上涨的基础和动力，并且还严重偏高，因此对于人口不断流失的三四线城市的房价，在未来5年大概率会出现滞涨或者下跌的情况。

不仅王健林对房价有过看法，曾经的亚洲首富李嘉诚在谈及房价走势时也表示，未来房价上涨动力有限，这是因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来人们对住房需求会越来越小。另外现在的房价已经高到大部分人都买不起的地步，已经看不到房价继续上涨的基础和动力。从李嘉诚对未来房价的看法可以看出，李嘉诚一方面认为人们对住房的需求会越来越小，另一方面认为现在房价已经很高，大部分人都买不起房子了。其实这也是影响房价最重要的因素。

目前我们国家的住房资源已经过剩，城镇居民人均居住面积已经超过39平方米，并且96.86%的城镇家庭都有了房子，户均1.5套。虽然目前市场上还有不少没有房子的刚需，但是目前房价已经严重偏高，一套房子动辄百万元起步，让很多人只能望楼兴叹。随着楼市调控政策的收紧，未来的房价会慢慢回归合理水平，房价的涨跌都会根据真实的供需关系变化。所以对于目前大部分房价偏高的城市，未来房价会出现滞涨或者下跌的情况。

通过王健林和李嘉诚的话可以看出，他们对于房价的走势已经不怎么看好了，其实这也是为什么他们退出房地产行业的原因。但是他们同时也强调了真实的需求对于房价的影响，就比如王健林依然看好一二线城市的房价一样。因此，这也给了今明两年准备买房的人一个提示，那就是一二线城市的房子会更加保值。所以，如果在今明两年买房，未来5年房子有可能升值，就比如购买了一些热点城市房子，但是升值空间有限。如果购买的是人口不断流失的三四线城市的房子，5年后房子大概率出现贬值的情况。对于未来5年的房价走势，你有什么看法呢？欢迎在评论区留言讨论。