早餐，我煮了10个饺子。饺子是上周从果岭带回来的，我妈包的，韭菜大肉，韭菜是自家种的，新鲜美味。就着饺子喝，倒三两白酒，一口酒，一个饺子，越吃越好吃。一边吃，一边看着那张可爱的熊脸，感觉人生很美好。喝早酒，是山东人的好习惯，山东人就是讲究，早晨起床喝个小半斤白酒，一天工作的确是精神满满。就是上午不能开车了。【1】

买房不打烊

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。盛饺子的盘子，装酒的水杯，都是我家新物件，来自未来天奕业主专属礼品：爱马仕瓷器套装。是的，宇文播又买房了，这次是未来天奕。楼栋明年交付，明年是2025年，是楼八创号十周年，也算是给自己做个纪念。为什么买，等会慢慢说，先简单和读者聊聊这些年的买房历程。半价泰和上图：交付后的泰和2015年10月18日，楼八创号后的第一篇文章写的是东润泰和，那时候公号还叫郑州楼事八卦，文章表达了对泰和的喜欢。三天后，项目负责人王总找到我，问我想不想买泰和，我说没钱，他问我啥时候有钱，我说我明年有钱。其实我并不想买，所以，最后还特意强我限购，如果要买还得卖房，这卖房就不是一会半会了，快了明年，慢了说不准，即使明年卖掉，按揭也得等到明年了。我是想让他知难而退，谁料，他思考11分钟后，说：签约吧！首付明年交，按揭明年再办。你狠，我比你更狠。上图：影视截图我当场就震惊了，如此丧权辱国的不平等条约他竟然都能接受，逼得我哑口无言，只好无奈答应。别人卖东西，你嘴欠问多少钱，人家说10万，你又嘴欠说太贵，别人问你多少要，你继续嘴欠说20。你以为别人要给你打跑，结果别人却给你打包……就是这么神奇，2015年10月，我首付5万签约东润泰和，签约单价13000元。这是我在郑州买的第5套房，前4套分别是西文雅，明天，鸿城和蓝堡湾。2016年10月份，我补齐首付并办理按揭，手续办理完成后，工作人员看着我：“请王总吃饭吧！我刚办了个客户，人家单价26000”。败走美庐湾上图：美庐湾实景图楼八一直关注滨河，也被错爱称之滨河帮主，想了想，咱不能单口头站台，买房站台吧。2020年2月，我定了美庐湾，后来，没有后来了，只有保交付。上图：美庐湾保交付现场看看这正在施工的场面，稍高点的树苗，刚种上，死得已经差不多了。保交付的盘，我们还指望这帮孙子用心给你做？别闹了。现在都不是钱的问题了，有了钱，也挡不住他们敷衍了事糟蹋东西。这不是产品价值端的投资问题，只是运气不好罢了，一切随它，真的没必要为烂尾楼烦心，哪怕是自己的唯一住宅。上图：爱马仕瓷器套装天奕爱马仕套装的瓷盘上是4只小动物：考拉，熊猫，老虎和兔子，它们在瓷砖背景上玩捉迷藏，快乐生活，无忧无虑。最近喜欢一个人去看小动物。有时候去北龙湖看天鹅，有时候停看路边看蚂蚁，他们的终极目标很简单，吃饱饭，我们可以把自己当成动物，一切烦恼都没了。不必为明天愁，也不必为今天忧，实在不开心，回到拉萨去散散心。过去5年，郑州买房，像买彩票。自住果岭上图：思念果岭的露营烧烤2022年7月，我定了思念果岭。和卖家签订合同之前，我就知道我买了之后，就会面临大概率下跌的风险。那段时间，郑州正处于房价和利率的下行调整期，而且还没调整完毕，作为一个还算专业的地产人，我还算略懂一些。没办法，我是老人自住。给小孩买房可以等，给自己买房也能等，但给老人买房不能等，毕竟，他们不像我们还有大把时光可以荒废。2023年底，我父母搬了进去的第二个月，隔壁邻居卖房，一模一样的户型，一模一样的院子，报价就是我的成交价。小幅下跌。投资瑞玺上图：瑞玺效果图2024年4月，我订购瑞玺公寓。99%的人不理解，心里说我傻逼。的确，都在降杠杆，我咋还在加杠杆？的确，我资产都没过亿，也配买公寓？这篇文章不探讨这个，瑞玺的核心价值只存在于二点：城市核心优质资源的占有度以及小片区供需端的失衡度。除此之外，过去几年，我还因特殊原因接手了的观湖国际和滨河铭筑，一直未处理，现在也发愁。【2】

未来天奕

瑞玺之后，我一直觉得我不会再买房了，到现在，我都想到我破防这么快，跟做梦一样。上图：雍正王朝剧照我为什么买未来天奕？这几年，有人听到在主城区买500万以上的房子，都会条件反射一个问题：你这价格，咋不买北龙湖啊？开始听到这种问题，我都沉默；后来听到这种问题，我觉得这人肤浅，现在如果再听到，我会问他：为啥有钱一定得买北龙湖？为了金融岛？为了银泰？如果不是在那上班，你一年去几次？为了8000亩龙湖？为了3000亩凤山？那你买国泰观邸啊！为了国际文化交流中心？一年你能去几次？多说二句，可能楼八太肤浅，看不上这玩意，天天刷低俗娱乐抖音，去二次国际文化中心就有文化可以交流了？这玩意大概率会成为交流中心，而不是文化中心。我们的常态是：奥体中心，放声歌唱。你叫什么名字那是你的事，我们干什么用那是我们的事。刀郎唱给我们的歌，我觉得那英一个人替我们承担了所有，虽然我也很反感那英对待刀郎的打压。不是为了金融岛，不是为了千亩湖水，不是为了国际中心，那为了啥？我觉得，我觉得啊，一部分为了装逼除外，懂的人主要为了二点：小片区的低密度和楼盘本身的产品。上图：北龙湖豪宅住在北龙湖，你会觉得城市没那么挤，像欧洲小城，人口少，安静。这是购买北龙湖的核心驱动力。但是，任何事物都是二面性：一个特点越强大，它背后的反噬力量也就越突出。北龙湖片区密度的变态之低，就意味着它未来生活配套的密度之低，特别是烟火气配套。上图：大鹏的烟火生活我就不喜欢小区四周都是栏杆，我喜欢楼下乌七八糟的什么都有，麦当劳香辣汉堡得有，紫燕夫妻肺片得有，大鹏的修脚店得有，耳聪采耳得有……10分钟内，实现烟火气自由。北龙湖和市区大平层是二个极端的产品，是高端置业的“鱼和熊掌”，你只能做小学生的选择题，做不了成年人的全都要。上图：电影剧照即便你是亿万富翁，同时买下北龙湖幸福里天奕，但你也不能同时住三套房子。买北龙湖没错，不买北龙湖也没错。所有的缺点反噬，都是出现在“你习惯了它的优点”之后。住北龙湖，你一定会有一天说出这样的话：好烦，买根葱都要跑二条街；住在市区，你也一定会说：你看人家北龙湖那住着多清净。曾经，我深刻检讨自己：不会选择。后来我才知道，不是不会选择，而是人太贪心，什么都想要。可是，往往什么都想要的人，最后什么都得不到，自己活该。我不止一次，表达了我对天奕的喜欢，结果，一天晚上出事了。那天晚上喝酒，又聊起这个事，一朋友说，最烦你们这些自媒体，这也好，那也好，好你自己咋不买啊！首先，买不买和吹不吹没有必然关系，其次，那天我也恼了，一晚上喝了七八两，第二天，我就起身去定了未来天奕。我觉得也挺好，虽然没有钱同时拥有鱼和熊掌，但可以拥有减配版：瑞玺替代幸福里，果岭似乎比北龙湖更低密、更生态、更安静。现在，再把泰和升级成天奕。房子的核心在于居住，而居住的核心又在于生活，所以，脱离了生活的房子是没有灵魂的，也是没有未来的。在我的房子观念里：我可以接受生活中的人来人往，不能接受冷冷清清的无边奢华。【3】

退出路径

天奕比美庐湾贵，但购买成本差不多。政策调整后，首付比例降到了15%，那么天奕的入手门槛也降到了100万。100万，郑州80%的人差不多都能凑出来，所以，关键在于月供。我算了一下，利率下滑后，638万的贷款月供也只要28117元，而这个月供，在2019年，对应的贷款是452万。也就是说，在2019年，你能买起500多万的房子，现在就能买起700多万的房子。时代变迁，便宜200万，但越是便宜，你们为啥越是不敢买了呢？因为你们害怕了，因为你们对自己未来的赚钱能力产生怀疑了，因为你们对未来没有期望了，因为你们感觉到前程一片茫然了。所以你们怂了。我不怂，我用未来天奕宣誓，我对未来充满信心任何事物，都遵循否极泰来的发展规律，盛极之后必衰，衰透之后必昌。上图：MV截图从2020年，郑州的经济和地产已经沉寂好多年了，我不相信它会持续20年，所以，我决定对未来赌一把。房子一定是计划自住，但也要考虑到自己的经济风险。下定当晚，我连夜做了风险预案，一旦资金出现紧张，我可以考虑出租天奕。作为城市TOP级住宅，天奕的出租率不会太高，这就意味着供应量不大，预计租金18000元起，基本就减掉了大部分月供，自然可以作为整体规避金融风险。不过，我并不希望有一天非要启动风险预案，我希望天奕最终和泰和一样在一年后有一个童话般结局：涨到小五万。美庐的结局不会有了，因为天奕所有的项目销售回款资金都被严格监管起来了，没交房之前，谁也拿不走。结尾

楼八的话

几天后，我把这事告诉我爸。还没听我说完，他差点拿凳子抡我，看我生米煮成熟饭，他决定我再借你七十万增加首付减少月供，他还没说完，我就把卡号发给了他。晚饭时间，他说，这下消停了吧，我想了想说，同盟古镇袁家村里面有几十套院子在卖，我看中了一套142的，二层，总价190多万，如果我买了，你们下次去袁家村就可以住那了……如果你没闲钱的话，到时候月供可以替我分担点。粥都没喝完，我被老爹连夜赶出了果岭。这是什么老爹，说翻脸就翻脸，我这还不都是为他好吗？老年人出去旅游多累，不得有个地方歇歇脚。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。