一线城市均已加入住房“以旧换新”队列中。据中指研究院监测数据显示，全国已有超过百城陆续推出住房“以旧换新”政策，同时，各地也推出了“国企收旧换新”、“中介优先卖”和“发放购房补贴”等多种模式。其中，“国企收旧换新”在一些城市已经取得了一定的效果。

易居研究院报告指出，“以旧换新”在本轮全国消费提振和潜力挖掘的大框架下有序推进，其本质是房产流通和循环的重要推动力。这一模式贯通了二手房盘活和新房去库存两大市场，促进了双市场的循环发展，真正提振了住房消费。

从各等级城市的推进路线来看，“以旧换新”工作最早源于青岛的“优先卖”模式，这一模式希望打通二手房售卖和新房认购的整体流程。到了2023年，各三四线城市陆续开展试点，随后一些重点二线城市也开展了试点工作。2024年4月下旬，随着深圳、上海的发文，住房“以旧换新”扩展到一线城市。

深圳是首个支持“以旧换新”的一线城市。4月23日，深圳市房地产业协会和房地产中介协会联合开展商品住房“换馨家”活动，鼓励房企、中介和购房者三方签订协议，开展“卖旧买新”的换房联动活动。首批参与活动的有21家房地产经纪机构和13家房企及项目。深圳市房地产业协会还鼓励房企和中介机构为“以旧换新”的购房者提供购房价款和佣金等专属优惠。

随后，上海积极跟进。5月3日，上海市房地产行业协会和房地产经纪行业联合倡议发起商品住房“以旧换新”活动，首批参加倡议的房企有20余家，房地产经纪机构近10家，参与项目30余个，主要分布在五大新城区域。紧接着，广州于5月加入“以旧换新”的行列，首批共发动全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与。到了7月19日，北京市商品住房“以旧换新”活动宣布启动，首批参加倡议的31个新建商品房项目共涉及房源9000余套。

至此，四个一线城市均已推进“以旧换新”工作，标志着这一工作进入了政策铺开和成熟阶段。据中指研究院监测数据显示，目前，全国已有超过百城陆续推出住房“以旧换新”政策。易居研究院研究总监严跃进指出，“以旧换新”政策的推行与二手房挂牌量激增、交易困难和房企去库存压力显现等市场背景有关。这一创新举措有助于激活潜在需求、盘活存量房产、优化增量住房，并促进市场平稳健康发展。

从全国各地推进的“以旧换新”操作来看，主要包括三种模式：一是中介帮卖旧房模式，这是最常见的“以旧换新”方式；二是收购模式，即国企或房企直接收购旧房，旧房款项用于购买指定的新房项目，收购的旧房则可用于再出售、保障性住房或人才公寓等；三是补贴模式，主要是对出售自有住房并购买新房的居民给予一定的购房补贴等。这三种模式发挥了不同市场主体的优势，也吻合了不同的市场需求和特征。

根据中指研究院的监测数据，截至6月30日，“国企收旧换新”和“中介优先卖”作为两种主流模式，分别有超过30个城市和超过40个城市参与。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，“中介优先卖”的效果很大程度上取决于市场运行情况。在当前买方市场深化的背景下，二手房成交周期较长，出售环节的不确定性较大。相比之下，“国企收旧换新”在部分城市已取得一定效果。

自2023年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石和南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策，特别是在江苏城市中较为普遍。以南京为例，2024年4月启动的第一阶段模式主要由南京安居进行房源收储，并将新房可购房源限定在旗下十余个项目中。从效果来看，截至6月27日，安居集团14个楼盘累计来访约3000组，缴纳新房意向认筹金的换房人约690组；累计完成600多套房源的评估工作，已有208套存量住房签署了四方协议。6月，南京开启了第二批“收旧换新”，进一步扩大住房“以旧换新”房源，新增21个项目2780套房源。

河南郑州也是较早实行住房“以旧换新”的城市。官方数据显示，郑州“以旧换新”工作开展3个月来，换房群众与城发公司已签订二手房收购协议3927套，已认购商品房1180套，市场反应良好。郑州市住房保障和房地产管理局表示，“以旧换新”等利好政策带动了房地产市场出现积极变化，开发企业售楼部到访量增加约30%，二手房带看量增加约40%，商品房销售量环比连续增长，有效提振了市场信心，稳定了市场预期。

严跃进指出，从一线城市“以旧换新”的推进情况看，目前主要以“中介帮卖旧房”模式为主。随着政策的持续完善，国企收购二手房的模式也有望在一线城市逐步推进，例如国企收购二手房用于保障性住房，有助于更好地推进新房去库存。

对于“以旧换新”未来的推进方向，业内认为，除了现有的模式，还需进一步优化。例如，二手房评估、二手房出售、新房选择面等仍存在一定的问题。参与“以旧换新”的客户首要动机是快速卖出旧房，这一比例达到70.8%。一些房东担心价格问题，认为如果由政府收购价格会被压低，市场化出售又不一定能卖出去。同时，推进“以旧换新”还需关注新房选择是否足够多，是否能选到心仪的房子。

严跃进认为，“以旧换新”的底层逻辑或源头矛盾在于二手房的最终消化问题。国企收购二手房的市场容量有限。各地应持续解决二手房消化问题，扩大“以旧换新”的市场容量，包括将保障房房源由此类二手房提供、挖掘二手房租购的多元化需求等。通过不断优化政策和模式，进一步推进“以旧换新”工作的顺利开展，实现房地产市场的平稳健康发展。