根据东莞市住房和城乡建设局官网发布《2024年2月东莞市商品住宅网上签约销售情况》数据显示。东莞2024年2月份一、二手房成交量价均出现回落,楼市迎来低点。
其中,一手房方面,2024年成交1109套,环比1月份下滑约7%,同比2023年成交网签2155套大幅下滑,同比下滑约48.5%,网签成交均价约28575元/平方米,同比下降约3.2%;
二手房方面,成交不足套千套,成交网签868套,环比1月份(2447套)下降64.5%,同比2023年2月(成交2286套)下滑约62.0% ,且成交均价跌落2万元/平方米价格线,环比同比均下滑。
一、东莞的房价靠市区中心区(南城区)和华为产业链松山湖片区和以及临深片区苦苦支撑支撑。(1)一手房市场方面,2月一手洋房网签均价最高的镇街(园区)是南城街道,以49259元/平方米的价格位居第一,其次则是东城46528元/平方米,第三、第四、第五分别是松山湖42293元/平方米、滨海湾新区38571元/平方米、长安31896元/平方米。特别需要关注的事,2024年2月均价为2万头的镇街有10个,均价1字头的镇街有17个。
(2)二手房市场方面,单价高于3万元/平方米的有松山湖、南城,分别为42773元/平方米、30378元/平方米,均价超2万元的有6个镇街,其余二十区(街道)镇均价均1字开头,二手房价格继续下行,部分镇街二手房价格已经跌至10000元/平方米以下,如麻涌镇的9793元/平方米、石龙镇的9001元/平方米、桥头镇的9181元/平方米的成交均价,均刷新近两年来的二手房价最低点。
随着低端产业转移,曾经被称“世界工程”的东莞也日落西山,只能靠市区中心区(南城区)和华为产业链松山湖片区和以及临深片区苦苦支撑支撑。
二、东莞的未来以及严重过剩的房地产东莞经济主要依赖出口,靠着代加工和为世界生产各种产品闻名于世,但是随着中国劳动力成本的上升,以及年轻一代宁愿送外卖、跑滴滴等也不愿意进工厂加剧了劳动力的短缺和成本的上涨,导致很多没有竞争力的低端产业由于成本原因发生转移。随着产业的不断转移,空心化不断加剧,导致整个东莞经济主要靠市区中心区(南城区)和华为产业链松山湖片区和以及临深片区苦苦支撑支撑,经济的发展同样也体现在楼市上,所以导致东莞楼市靠上述地区支撑着,但是对其他没有产业支撑、房产又严重过剩的区镇的楼市简直是灭顶之灾。
(1)没有产业支撑的其他镇区如水乡片区的麻涌镇房地产走势
根据第七次全国人口普查结果,截至2020年11月1日零时,涌镇人口数量为18.24万人,位列东莞市各镇(街道)人口数量排行榜第23位,行政区域面积87.16平方千米。麻涌镇辖区内共有15条村(行政村)与社区,其中村13条,社区2个(明细见文尾),拥有海量的自建房,自建房数量不亚于或远超于商品房数量。
截止2023年6月,麻涌镇光商品房就高达约3.65万套(明细见文尾),光商品房就够整个麻涌人住的,但是麻涌还有大量的中老年人习惯了住自家的自建房(别墅),不愿(也不必)背负高额房贷,喜欢居住在自建房(别墅)和熟悉的邻居打牌聊天。导致以珠江万科城、碧桂园十里江湾、碧桂园铜雀台为代表的建筑群新区城,建设好了七八年,但是还是不见什么人影,大量空置着,房产严重过剩,晚上过去逛一圈,都感觉后背发凉感到害怕。
在天量自建房、现有商品房严重过剩的情况下,早期已购买地块的房企,为了套现还在大量兴建商品房,如海滨四期、碧水湾三期等,将进一步加剧房价的下跌。
类似于麻涌镇这样没有产业支撑、大量自建房(别墅)、新建商品房严重过剩、新区空置率高的吓人,发展多年不见人影,且宏观经济疲软的大背景下,除了降价促进成交量还有别的出路?麻涌只是东莞很多没有产业支撑的镇区的缩影,让楼市恢复市场经济,该降价降价才能盘活交易和经济发展。
麻涌各村/社区信息如下:
(1)麻涌社区、(2)麻二社区、(3)麻一村、(4)麻三村、(5)麻四村、(6)大步村、(7)东太村、(8)新基村、(9)川槎村、(10)鸥涌村、(11)黎滘村、(12)华阳村、(13)南洲村、(14)大盛村、(15)漳澎村
麻涌主要商品房如下:
珠江万科城(占地:8万、13栋共2700户)、万科珠江东岸(占地:30.3万、共42栋5218户)、碧桂园信鸿嘉誉(占地:4.9万、14栋共1302户)、东盛新城(7栋共606户)、碧桂园十里江湾(38栋共2272户)、恒大滨江左岸(15栋2145户)、新世纪江畔湾(18栋1341户)、凯翠园(6栋84户)、富盈小时代公寓(5栋472户)、南峰时代广场(12栋583户)、碧桂园铜雀台(1期54栋1596户、二期216户、三期27栋1060户、共2872户)、金河湾水岸苑(15栋870户)、碧桂园古梅荟(214户)、华阳湖1号(6栋1460户)、星河城市广场(629户)