人还没混上养老保险，房子倒有养老保险了。

8月21日上海宣布：在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划在明年全市推广。

8月23日，住建部也表示研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度今年将在上海等22个城市试点，

很明显房屋养老金制度这是要大面积实施了，

而所谓的房屋养老金制度其实和个人的养老金制度差不多，就是前期先交钱，后期年龄大了给予一个保障。

只是个人养老金后期直接给你钱，而房屋养老金主要用于后期房屋的体检维修改善。

这个目的就和当初买新房的时候，交纳的专项维修基金一样，都是用于房屋维修的，

问题是住宅的专项维修基金只在买新房的时候缴纳一次，后期二手房买卖也不需要再次缴纳专项维修基金，

所以一些房龄较大的房子，特别是房龄在30年左右的，这就代表着维修基金是30年前缴纳的，这笔资金放到现在肯定是不够的。

所以才有了这个所谓的房屋养老金制度，或者说房屋养老金制度是住宅专项维修基金的一种制度补充，

至于明明是70年产权的房子，为什么30年质量就不行了？也没有人能给咱们答案，只能说有时候不给答案，也就是给了答案。

言归正传，房屋养老金制度到底有什么影响？

目前来看主要影响的还是老破小，这算是直接增加了老破小的持有成本。

而现在的房地产市场我们都非常清楚，老破小是不受待见的，当然这个不受待见是建立在价格上面的。

现在一些重点城市的老破小成交量照样很高，主要原因就是老破小降价幅度较大，

刚好可以满足一部分人的居住需求，而投资和金融属性是在大幅度下降的。

所以本身就需要以价换量的产品，现在又要增加持有成本，肯定又增加了一种变量，

并且房屋养老金制度不等同于房产税，后期房产税再征收持有成本只会更大，

比如，上海楼市已经在实施房产税试点，所以肯定有一部分房产既需要缴纳房产税又需要缴纳房屋养老金，

当然了，目前来看房屋养老金收取的资金体量应该不大，

但是这种东西也没办法衡量，因为每个人对于资金体感没办法完全等同，

就像医保一样，每年300多，对于很多人来说根本不算钱，对于另一部分人而言，这算不小的支出，所以断缴的现象也比较严重，

并且我们还要知道房屋养老金制度一旦铺展开，收取的金额只会越来越高，

原因很简单，现在房龄在30年左右的，普遍以多层为主，也就是所谓的步梯房，

但是再过个10年，20年将有大量的电梯房也严重老化，电梯房的维修成本可是要比多层房屋高出很多的，

当然也不要想着，大不了房子租出去，让租户来承担这一部分资金，

我们要明白租金和房价是完全不一样的，房价里面包含了太多的投资和金融属性，

而租金主要取决于当地的就业和经济状况，所以租户的承担是有上限的，

还有一点就是保障房越来越多了，这对于商品房的出租也是一种打击，

这样的状况之下再想猛加租金，那你就要考虑好房子能不能租的出去，

毕竟所谓的一线城市，强二线城市也就那几个，

最后，跳出房屋养老金制度，咱们再分析一下，对于房地产走势代表着什么？

这就代表了整体房地产市场要从增量时代进入存量时代，

过去为什么没有人提房屋养老金呢？因为过去都是大拆大建，根本不用担心房龄的问题，

但是在2020年左右大规模拆迁就开始陆续叫停，紧接着开始实施所谓的城中村改造以及旧改，现在更进一步，直接交钱建立房屋养老金制度，

这就很明显的感觉到房地产从增量到存量时代的过渡，不再搞大拆大建，开始优化和维护存量住宅，

这也是我我们为什么要结束房地产高负债，高周转，高杠杆旧有模式的原因之一，

房地产从增量到存量时代的过渡，就代表着住房供应逐渐饱和，房地产发展的重点要从大规模开发转向到存量的优化和管理，

而对于一部分房企而言也会被逐渐淘汰掉或者转型，

比如百强房企里面有将近七成的房企今年都没有拿过一宗土地，

再比如，仅今年以来就有多家上市房企剥离或出售房地产开发业务，

格力地产、美的置业、华远地产、冠城大通和银亿股份等5家上市企业出售房地产开发业务资产，

没办法，这就是从增量时代到存量时代必然经历的结果，开发规模在减少，房企也需要减少。

当然了，增量到存量，开发规模在减少，同样也会影响到经济，

因为新房的背后就是土地财政，所以最近几年各大城市的卖地收入都呈现了腰斩状态，甚至一部分城市卖地收入的减少量能达到70%以上，

而大部分的城市又比较依赖土地财政，而完全依靠卖地的时代已经过去了，

因此接下来肯定需要寻找新的经济增长点，最起码没办法再以房地产作为完全的主导。

同时房地产市场从增量到存量，也意味着调控政策的改变，从之前的各种限制房价转向到全面解除，

比如现在的限购、限售甚至是户籍制度，大部分城市都没有门槛了，

房地产市场开始追求健康发展，加强对保障房市场的规范和支持，以满足不同群体的住房需求，

因此通过房屋养老金制度这个信号，我们就可以明显的感觉到房地产市场确实是发生变化了，

买房逻辑，投资回报以及高层对于房产的态度都和过去是完全不一样的，

所以千万不要刻舟求剑，有能力有资金，可以配置一部分所谓的优质资产，

但是对于大部分普通人而言，恐怕还是要以居住需求为主，全民炒房的时代真的过去了，

如果你还活在那个时代，你的认知也对得起你房子的亏损。