过去，大家都说普陀是上海内环的洼地，管它叫“老破大”
还说真如是发展较失败的一个城市副中心
我们也写过类似的文章，不知道大家还有没有印象
当时说到，2019年普陀全区的财政收入在全上海垫底，甚至连崇明还不如
但让人意外的是，从2022年开始，普陀的财政收入就一路开始逆袭
不仅排名上升至13位，而且同比增速更是位列全市前两位，一举成为领头羊
数据来源：上海统计
此外，普陀最近还有一个新的迹象
那就是商业正在崛起，涌现出越来越多的“流量王”，不再是环球港一家独大的局面
据官方发布，真如环宇城MAX开业一年来，累计客流超过2500万人次
销售额超40亿元，多次排在购物中心热门榜榜首
图源大众点评
从种种迹象，我们发现，现在的普陀似乎跟以前有很大不同
就连最日常的城市界面也有了很大改变
这些经济增长的实力，还有实实在在的变化，到底都来源于哪里呢？
我们决定花一天时间，在普陀从早待到晚，结合各路资料数据，深入研究看看
01
商业崛起是普陀的一大重要变化
长久以来，普陀商业说来说去就一个环球港
作为中心城区最大商业体量的购物中心，环球港每天的平均客流量超10万，2022年销售额一度超过155亿，在全市范围内遥遥领先
这也证明了，普陀人民并不缺购买力
到了2021年，随着绿地缤纷城和天安千树一期的开业
几年来大大小小数10个商业落地，加起来总面积达到接近百万方的庞大体量，普陀的商业终于开始发力
资料整理自网络，仅供参考
在数量增多的基础上，这些商场的销售额也节节攀升
开头提到的真如环宇城MAX，前几天的元旦跨年消费季，日均销售额超2000万
多个连锁零售品牌再创上海商场的最佳坪效纪录
其地下的山姆会员超市还是上海唯一一家开在中心城区的门店
自2023年5月率先开业以来，也打破了多个销售纪录
并在2024年底沃尔玛全球大会上荣获“最佳门店”的称号，更是有望成为“亚洲店王”
而小体量商业代表的鸿寿坊，成绩同样毫不逊色
2023年9月开业初期，客流量就远超预期，前10天营业额累积过千万
目前每天仍有稳定客流2万多人，一点不比大型商场差
当然，这些商业好逛又好买的背后，离不开普陀相关部门前瞻性的规划理念，对地下联通进行了精心设计
包括最基本的把商场和地铁打通，现在区域内多条地铁沿线都有商场
像真如地铁站1号口通LOVE@大都会，2号口通真如环宇城MAX；
长风公园地铁站3号口是长风大悦城，5号口则是长风via商业广场；
长寿路地铁站4号口出来就是鸿寿坊，金光汇也和祁安路站直接相连……
还有最典型的长约6公里的真如绿廊开发
一边在地面上对高压线缆做了柔化处理，串联起真如和武宁两大公园
另一边积极推进地下空间的相互联通，把地铁站、办公楼、商场、超市还有停车场等连成一片
我在现场也确实感受到了四通八达，步行的体验相当不错
嵌入多个手扶梯和直梯，人们在这里上上下下，都在奔赴自己的目标
接下来，据不完全统计，普陀还有不少商业体在建设开业的路上
资料整理自网络，仅供参考
可以毫不夸张地说，这里的商业格局已经发生了巨大改变
02
中海改变了真如
谈到普陀，就不能不着重提到真如
这个被称为唯一未兑现的城市副中心
经常被拿来和不远处的徐家汇、五角场比较，规划起点极高
但之前的20多年，一直停滞在起步阶段
直到最近几年才有了变化，在完成红旗村拆迁、搬离了铜川路水产市场后，这里引入了央企中海
通过整整5年多的改造，带来了翻天覆地的变化，也带动整个普陀开始逆袭
当我走出地铁站，目光所及，看到的都是带着中海巨大LOGO的业态
除了上面提到的环宇城这样的商场巨无霸，也有多栋高耸的办公楼重新定义了这里天际线
代表性高达230米的的中海双子塔，实打实地引进了不少企业，初步形成数字广告和新质生产力两大产业集群
还有多个住宅大盘的兑现、人才公寓的投入使用
甚至还有一座1万方体量的中海大剧院
综合体面积加起来也达到了百万方的规模，“半个真如中海造”的说法并不夸张
仔细看还有不少细节处
比如商场在靠近地铁站的一侧，直接打造了五座过河桥，分为通汽车、通机动车和人行等不同功能
还有中海臻如府的LOGO和街景融为一体
附近的多个街角花园也做了很多人性化的设计
静宁公园的厕所还被评过上海市“最美公厕”
在夜景灯光的照耀下，给附近的居民生活又增添了几份美好
图源：上海普陀
而且更重要的是，这里的住宅、办公楼和商业等多个业态，都由中海物业以高标准进行统一管理
从硬件落地，再到软性的管理统一，中海带给真如的改变是非常彻底的
完成了绝大部分基建城市化1.0开发部分，也给区域的更新升级按下了加速键
尽管冬季的白天走在路上，行人还不是很多，以一些老人和带小孩的家庭为主
但到了晚上，地铁站附近灯火通明
不仅有很多阿姨在跳广场舞，还有下了班的年轻人在逛圣诞集市，生活感十足
我们过去总认为，很多开发都是基于房地产的开发逻辑，就是卖一块地建一栋楼，再顺带搞一些配套
但其实真如早就没有住宅开发了，地都卖完了
没想到也能凭借全局层面的视野规划，引入具有超强落地能力的央企，来帮助实现更大规模的城市更新
目前真如还剩光明地块这“最后一块拼图”的规划尚未落地
希望在不久的将来，地图上这个地标也能早日亮起来
03
新房市场的热度起来了
商业空白填补好，真如也蜕变了，整个普陀的短板也就补得差不多了
这些兑现落地后，带来的直接影响，就是一些购房者开始重燃信心，普陀的新房热度起来了
这几年出了不少高分盘和千人摇的红盘
资料整理自网络，仅供参考
真如板块的品尊国际三期，以及高尚领域新推房源，都受到了不少关注
长风板块去年年中诞生了热门盘嘉佰道，直接打破了全区新盘首开当日的销售纪录
值得注意的是宸嘉100还是一个综合体项目，住宅部分只占据地块约30%
其余70%的业态包括3栋办公楼、3栋综合楼，还有1栋文化艺术展馆，覆盖办公、展馆、商超、庭院等多种功能
也再次凸显了长风的实力
高审美的豪宅集群，加上商办中心环绕，还有良好的生态环境，堪称内中环的“六边形”战士
武宁板块出了超高分的招商苏河玺，并于去年年底提前实现高品质交付
现场看到建筑外立面已经呈现，线条简约而有质感
和周围的明珠天汇玺、新湖明珠城，构建成了“黄金三角”
再次体现出这里的社区品质和居住舒适度都非常高，也是让我很心动的地方
旁边武宁路的桥下，还有一家桥洞咖啡店，咖啡师为听障人士
图源：SUSAS
而桃浦被看作普陀新崛起的希望
成了这几年土拍的主角，相继引入宝华、金茂、中环、建发等多家知名开发商
部分项目示意图
目前推出的宝华紫薇花园公园道和普陀金茂府
从绝对质感的公区到科技人居的新范本，把产品都卷出了花
金茂、华润和建发刚联合拿地的项目，容积率不到1.3
更是计划重磅打造科技别墅，仅有四层的高端叠加
再凭借超大面积中央绿地的生态优势，致力于打造一个产城一体的高端居住区，吸引了越来越多中产改善选择的目光
图源：上海普陀
加上土拍文件中对立面超低能耗的要求，以及每平米不低的装修标准
都能从侧面看出来，普陀不仅仅只是卖地
而是想办法通过土地出让，引入产业、就业还有开发配套，把一个个板块给盘活
04
回过头来看，之所以普陀能发生这么大的转变
主要是在发展之初，就把整体性列为关键点，定下了“一体两翼”的发展战略
以武宁的创新发展为轴，推动桃浦和真如两大北翼的转型，以及建设长寿等商务集聚区的南翼
图源：上海普陀
激发各大板块的内在活力
说实在的，这么多年来，我们一直非常关注普陀的变化，对普陀有着很深的感情
每一年都坚持去实地市调，也陆续产出过多篇深度文章
可以说，我们用肉眼见证了它概念的落地
尽管崛起的速度可能稍慢了一些，在中心城区里的存在感比较弱
但是抓住了这几年城市更新的风口，每一步都走得很踏实
这里并不是像大家总以为的“被耽误”后，就永远在修，一成不变，一直都是“老破大”
这次探访过程中，我看到了界面的焕然一新、今非昔比
在拥有国际范、现代化的同时，也为城区人民保留了充分的烟火气
也希望大家能对普陀这个内环内区域的未来，再多一点信心和耐心
