前几天跟各位分享了海南楼市
今天海南楼市的几个数据是我们没想到
看到有的项目全年到访量超过6万人次之多，相当于每月到访人次超过5000
最后开盘当天就销售了40亿+，营销口的小伙伴应该都知道这个数据的厉害
今天在超一线且核心地段差不多才能有这样的开盘数据
但此时此刻的一个三亚的新盘就做到了
我们去到实地去看销售数据的背后的项目现场
确实，项目现场的人气跟我们此时在内地看到的那么多项目都不同，甚至卫生间排队的时间都更长
现场实景
三亚头部中介统计了今年三亚新房整体销售数据
从2024年10月到12月就有八千套成交规模，这个只有上海1/3的三线城市居然走出了上海新房的规格（今年1-11月上海新房月均网签4515套）
是因为旺季么，每年10月-次年3月都是海南旅游旺季
但八千套的规模其实是去年同期体量的翻番
是受封关影响么，几天前的海南文字里也提到这点
封关也确实是这几年海南最被低估的事
哪怕是最近预封关的节点都有国家高层到访海南听取封关节点的工作汇报
封关本身其实是以产业-人的模式正在影响海南各城市发展的根基
这个被定义为全国最高开放形态的城市开发模式正承载着全国经济探索的重任，备受高层和基层的双重关注
这些原因都对
但其实还不够
关于那次的海南之行其实我们有看到更多更多
更多关于这个楼市内生型的一些变化
01
楼市热的背后，其实先热的是板块
三亚是此时此刻最具海南楼市讨论意义的窗口城市
面对旺季里的那八千套成交规模，它一方面是同比去年旺季翻番的数据（去年旺季2023.10-2024.12）
但另一方面翻番数据背后并不是全市普涨，而是单点板块的异军突起
印象最深的就是三亚的三亚湾和崖州
尤其是三亚湾，这里几乎承载了2024年新房人气的全部，最多到访量的项目、被同行参观最多的项目
如果各位去到实地会看到热度背后的硬道理
首先在三亚其他板块还处于交通配套偏稀疏的情况下
三亚湾的交通却能让来这里的人面临选择困难
以三亚站为原点周边20公里范围内集结了凤凰机场站、天涯海角站、红塘湾站
还有凤凰国际机场以及三亚最密集的横纵道路交通网络
示意图，卫星地图等比例缩放下的各湾区路网
这里也是周边30公里范围年轻人最爱打卡的地方
我从三亚驱车前往崖州的路上就遇到从三亚湾聚餐返回崖州的滴滴司机
因为这里有着三亚最密集的商业综合体、街区商业、甚至农贸市场
以及更多的酒店、更多的医院、更多的学校...
示意图
相当于说同样的北纬18度的气候条件、同样的湾区自然环境里
适合人居的板块不多，有且仅有三亚湾这样的板块
而这个价值点此时此刻也贯穿C端、B端市场
最近投拓小伙伴不知道关注到一条土拍消息没，就是来自三亚湾
前后叫价1064次、近60%溢价率催生三亚最新地王，而前两次地王也来自这里
发现没，价值市场里所有人的眼睛都是雪亮的
而整个三亚湾板块的配套为什么能跑出此时此刻的海南速度
这背后有三亚湾整体开发较早的原因
也有城市资源的战略倾斜，通过交通医疗教育商业等资源锚点，将有限的资源优先供给单点板块，单点的基础上再构建城市资源网络
总之这是海南楼市火的第一步
02
来自项目端的“火上浇油”
这里的项目端是当你去到项目实地的时候，你很难想象这是海南项目
过往海南旅居产品里更多是主打海景
更确切说是更注重关起门来的室内空间这类传统旅居产品思维
但各位如果这个冬天去三亚转转可以看到有的项目开始毫不留情的在颠覆这里的产品逻辑
以三亚市三亚湾的万科·三亚湾这个项目为例
前面说的被同行打卡最多的项目就是这里，而这种项目逻辑的颠覆才是海南楼市背后的那点玄机
设计端你会看到项目超常规的置入近8000平的十字轴状的度假酒店底盘
示意图
从呼应在地文化的坡屋顶门头到酒店式围合式落客区开始
实景图
你会进入到由书吧、棋牌室、瑜伽室、健身房、早餐厅构筑的完整社区配套空间
同时它们以洄游方式分列动线两侧，并最终在十字中轴上形成完整闭环
实景图
也正因为洄游排布，你会在洄游动线的核心看到上面的镜面水系以及多处露天泳池设计
实景图，图中泳池为二层露天泳池（泳池之一）
于是你会发现这是几倍于其他项目公区体量的超级公区打造
更为重要的是各位可以一起来感受下不同于普通公区的度假感
只存在于酒店的候餐区设计让会所室内外空间产生更多交互的同时也带来只有酒店才有的浓郁度假感
而泳池边的椰树以及躺椅也带来前所未有的属于生活里的那份松弛
实景图
而这样的生活场景也没有止步于8000平
在约8000平会所空间以外，项目空间还无缝衔接了平面图中项目东侧一块近10000方的市政公园
实景图
于是十字轴线的度假底盘的空间内容又被进一步放大
空间内容的扩容也带来足够精彩的生活场景
实景图
还停留在旅居产品的海南市场刻板印象的我还是头回见到这样的海南项目
这件事直接解锁了当地新房流量密码
不仅成为被同行打卡最多项目，也成为海南市场前所未有的全年近六万人次到访记录（开头说的人气项目就是这里）
而且你发现没
从这里你也能看到现在市场的钱在为什么买单
03
从买海景到买一种生活
为了方便大家连贯我还是以万科·三亚湾举例
超级公区的释放也带来超级不同的滨海生活
公区在居家和度假之间找到了一个黄金分割点
书吧、棋牌室、瑜伽室这些空间对于离项目不远处的三亚湾海景是一种互补
在海边度假回来之后，这里社区空间又让度假生活多了很多生活气息
于是上面说的会所内部你还会看到这个植根于会所里的早餐厅
实景图
同时你也会在健身房这类日常空间体验到顶奢酒店的设计元素
实景图
非常意外的这里的生活也似乎在度假和居家之间实现完美平衡
而这样的平衡在整个项目语言里一以贯之的
万科·三亚湾非常有意思在一梯一户基础上又做了L型或方形的过渡空间，让业主可以在这里养花草、下棋、喝茶
实景图
室内空间也多了很多有趣细节
比如在几乎所有户型的南北卧室之间，增加了X空间
这是居住动线之上的第三空间创造了更多维家庭生活场景，同时也为家庭创造更多情绪
实景图
这样的细节还有很多很多，而且不仅限于硬件
我在这里还看到项目正在做一款在线小程序叫海居联盟，感兴趣的小伙伴可以打开看看
你想去找当地美食、想去体验娱乐活动的时候，这里都会给到推荐答案或者组织团购
甚至还发展了自己的严选平台，让业主真正可以在三亚体验居家感
是真的可用、有用、好用
这些都成为这个旺季里海南楼市里的首创
至此你可以看到这样的产品也正在为市场输出一种未来生活范本
也只有这样的生活样本才能打破那个在海南只能住一周或者一个月的魔咒
可以住很久也可以在这里真正拥有日常生活
让业主在海南有一个家
04
为什么偏偏是今年变了
我从来不相信单点火爆会出于偶然
对于这类市场化运作的房企而言，他的产品定位一定来自充分的市场调研
所以产品变化的背后是客户变了
在我看来三亚正在经历一个特殊时期，就是他的候鸟型城市的特征正在被弱化
这背后可能跟养老规模变大有关，也有可能跟封关后的居住价值有关
二来即便是候鸟型客户在经历一轮产品潮之后也更倾向于能提供家情绪的房子
而看遍海南市场众多偏旅居的产品你会发现客群的这类需要并未被满足
同时海南也变了
更加成熟的板块或者更加成熟的产品形态，背后一定是城市的准入机制有了变化
海南这边的市场运行程度也更加成熟
具体而言是海南各城市正在挑选哪些房企入场
不再是简单的开发商逻辑，而是更欢迎城市共生长型的房企，还是以万科举例
万科·三亚湾不仅在项目内部有超八千平公区
它在项目东侧还打造约1万方的市政配套公园，和城市共享
方便了业主晨练、散步，同时也便利了周边城市人群
效果图
在海南新房市场还有种特殊产品，安居房
有点类似吸引人才入琼的人才房，这类项目建设也是商业化运作，但商业化之余也有城市责任，这类项目往往也是在琼房企的年度项目之一
而这也是万科这类房企更被城市信赖的很大原因，各位可以看下这几年万科在海南的安居房供应体量，绝对的头部水平
甚至你会看到这里的操盘手也在试图打破过往以高周转操盘的逻辑——先赶出几栋取证后就对外宣称取证的模式
转而你反而会看到万科·三亚湾这种在三亚首个全项目取证且全盘推售的楼盘
这件事跟我们以前听到的现房销售逻辑完全不同
实景图
以前的现房销售老实讲更多是被动现房，而万科这次的现房销售其实走的主动现房销售
两者在开发节点上走出了完全不同两条动线
同样老实讲这对于一个项目而言意味着流程端开始打破传统开发节奏，以及更高的成本投入
但一旦开始你会发现这类项目会从各个功能模块的划分以及每一个细节都能呈现出比其他项目更高的颗粒度
追根溯源你也会看到它在态度上就跟其他项目形成区分
最后你会发现越来越多楼市的逻辑开始从房子转移到人
你也会发现类似这样的企业动作也在一点点改变海南楼市
而作为旅居目的地的代表，海南也确实需要这样一次来自C端和城市端的改变
让人留下来、让人住的好，在这里真正拥有生活
