原创 刘晓博

一个新闻发布会的预告，再次引起了全国人民的关注。

国务院新闻办公室定于2024年10月17日（星期四）上午10时举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。

这是下半年以来，关注度名列前三的新闻发布会。此前的两场，分别发生在9月24日（央行、金融监管总局、证监会）和10月12日（财政部），都官宣了一系列利好，代表着宏观政策的重要变化。

10月17日的发布会，同样引起了投资者和购房者的广泛关注，大家都在猜测：到底还会有哪些利好公布，会不会跟某部委的发布会一样，主要用来“复习已经出台的政策”？

从此次发布会的阵容看，的确有点不同寻常。除了住建部部长将出席，还有财政部、自然资源部、央行、金融监管总局的负责人，通力协作、促楼市止跌回稳意思比较明显。

我认为在发布会上，可能涉及以下话题：

1、住建部：分析楼市整体形势，最新动向，继续鼓励好房子、好社区。同时可能会表态推动住房现售（逐步缩小预售范围），至于公摊面积的问题，将随着鼓励赠送而自然消失。

房地产政策之前是鼓励刚需、刚改，限制改善，尤其是豪宅；今年出现了重大转向，未来会取消之前对改善型住房和豪宅的限制，鼓励建设好房子，税收、融资、土地等一场系列政策也会随之调整。不过，这些都是之前明确过了的。

2、财政部：进一步明确针对楼市减税降费，围绕着“取消普通住宅、非普通住宅标准”，开发商的土地增值税，购房者的增值税和契税，都可能降低。此外，还有首套置换的个税返还。允许地方发债回购限制土地的政策等。上述这些政策，此前都宣布过，不算最新的了。

还会有新的减税降费政策吗？我暂时想不出来，可以等明天发布会来检验了。

3、自然资源部：可能发布“控制增量”的政策。最近一次政治局会议提出了“对商品房建设要严控增量、优化存量”的要求。增量和存量，都跟自然资源部有关，涉及到新增土地供应和闲置土地的问题。此外，还有保障房的增量问题。在此次发布会上，大概率会表态收紧土地供应。

如果能明确全国未来1到2年一共减少供应多少土地，则是比较大的利好。

还可能进一步明确土拍回归市场、回归“价高者得”的原则。住房的限价，也会最终取消。不过这两条之前也发布过，多数城市已经落地。

4、央行：10月21日会继续降息，大概率是1年期LPR降息20个基点，5年期LPR降息25个基点。此次降息后，公积金贷款利率也会很快降息。存量房贷降息的情况，央行也会涉及。

宣布新的，针对楼市的增量货币政策几率不高，因为9月24日刚刚公布了一揽子大利好。

5、国家金融监管总局：估计会谈及保交楼、开发贷、开发商项目融资白名单等。内容似乎很难超过9月24日的发布会。

所以，此次发布会让大家惊喜的概率不太高，如果有重要政策发布，可能是自然资源部。

但能有这样一场发布会，毕竟还是利好，说明了各部委抓紧落实已经出台的政策、研究未来可能的增量政策。

今天楼市还有一个重要的消息：天津终于取消了限购，并宣布“取消普通住房和非普通住房标准”。

天津作为排名靠后的强二线城市，出台房地产政策远比杭州、成都、南京、苏州、武汉要慎重，甚至晚于北上广深，“一看、二慢、三通过”，终于在今天完全取消了限购，让房地产政策和城市地位匹配了。

现在仍然保留限购的城市（地区），只剩下了北京、上海、深圳和海南。

最近东方市、澄迈县、文昌市取消了住房限购。但在海口、三亚，其限购门槛仍然比较高。

如果简单比较外地人在核心区买房需要的社保（个税）年限来看，目前三亚、海口的限购门槛（5年）超过北京和上海（3年），成为限购最严格的两个城市。而深圳核心区外地人买房，目前只需要1年社保或个税。

深圳楼市最近回暖非常明显，不少片区（比如深圳北站）已经基本上没有新房可以卖了。我的预判是：2026年五一之前，深圳非核心区可能会被迫恢复限购（大鹏、坪山除外）。但限购强度不会达到历史高位。深圳的商品住房供应量太小，常住人口太多，外地富裕家庭想配置深圳优质资产的人太多了。