这几年北京的房价上涨没上涨？可能很多人一直就说北京的房价还没跌到谷底。2024年下半年以及疫情这几年，这些存量房二手房的成交非常的冷淡，价格一再让买房人砍的没法见底了，都想给你多少钱，而且人家还想买不想买。这是一部分人从他(她)的思维模式来考虑。

目前或者一个阶段，北京房产市场就跟大家分享一个简单的案例。2025年的1月2号，北京土拍可以说是开门红，拍出了两宗地，海淀区东升镇朱房村的两宗地0029和0030。这两块地我也之前录过话题讲过，其中有一个核心点就是土拍价。

这两宗地的土拍价的平均溢价率达到了21%点多，其中一块地达到了25%点多，也就意味着0030这块地建发拍得的这块地每平米的楼面价达到了9万5，楼面价达到了9万5，可想而知售价要卖多少钱，它不卖到12万+以上显然不可能的。

而且12万+显然我都说的比较保守了，因为离它将近也就不到3公里的西侧以前的学府壹号院，圆明天颂学府壹号院是北京第一个新型共有产权房，它的售价业主占80%89600，实际上平均下来也在每平米11万。这是三年前的价格，三年前售价11万。

现在三年后的土拍价格也就是平行线，都在北五环的北侧，无非一个在京新高速的西侧学府壹号院和圆明天颂。另外这两宗地块都在京藏高速的东侧，离着清河五彩城不远。现在拍出这两块地，对比三年前的售价，这个价格涨了多少？

就按照新型共有产权房倒推算回来的每平米11万当时的价格，现在圆明天颂跟学府壹号院的价格成交价也得在每平米13万。现在这两宗地拍出的楼面价能达到了95000每平米，另外一块地稍微低一点，8万多块钱，现在要卖这两块地的售价，刚才讲的12万是保底的，所以至少在13万甚至上的14万的售价。

三年的时间，就这北五环这个区域，我指的是北五环，没指全北京市。当然北京市有的区域价格是不是都这样？不一定，但是每个区域的新盘的价格一定是坚挺的。

在北京市场上来讲，北京的房价怎么下降？一是土拍的价格，地价和综合的成本在不断提高。另外还有促使楼盘的成交的这些购买刚需的群体。其实刚需包括了换房，未来北京的房价如何走低？仔细的想一想。

今天这话题就跟各位聊到这儿。