房企活下去评论系列

文|潘永堂

对未来如何判断，不能只看房企怎么说，更要看他怎么做！

看拿地，是个观察窗口。

5月，房企拿地榜与销售榜都出来了。

行业老大保利劲销1313亿，拿地却仅55亿。

行业老二中海劲销1017亿，拿地却仅73亿。

一个行业的老大、老二，在销售遥遥领先时拿地却跌至寒冰点，这让老潘感受到了房企“用脚投票”的真实冰冷。

难道头部两兄弟，都集体看空2024年楼市了吗？

更大的反差是中海！

其一，前5月，中海劲销1017亿，权益956亿，排名都是“行业第二”；

其二，前5月，中海权益拿地降至冰点，仅73亿；而前4月更是“低到冰点”，仅仅“16亿”，太寒碜了，位列拿地“50强”。

而与23年前5月比较，中海23年前5月下滑高达94.3%！

这太冷了！

理性看，或许，这也没啥，毕竟是短期的。

但一则2024年都快过半了，二则“销售破千亿拿地不到百亿”，这多少让人不解！

比如同行卖不好、不拿地还可以理解，但中海卖得好也不拿，这背后就很有嚼头。

其三，最大的反差是中海。

比如你可能会反驳——这3年楼市下行，中海24年拿地少也正常啊。

答案非也！

老潘告诉一个真相，哪怕是过去地产下行期，中海却一直是拿地“逆行王”，中海过去4年拿地可一点不“谦虚”。

20年1400亿

21年1650亿

22年864亿

23年1227亿

这口径还是权益拿地额……

等于说，连续4年中海一直是“1000亿量级”的拿地逆行超级大鳄，且23年还是拿地全国冠军。

23年拿地冠军“猛如虎”，24年快一半了拿地73亿“冰如雪”？

这个反差太大了！

这意味着，中海要么在6月后期拿地要逐步放大招，要么中海对24年楼市看空，拿地会异常谨慎或收缩。

在中指云数据库里，拿地销售比超70%是妥妥的“激进派”，是不怕死的。而拿地销售比低于20%是保守派。

应该说，中海前5月低至7.6%拿地销售比（73亿\956亿），可能连“保守派”都算不上，最多算个“蜻蜓点水派”！

中海为何会如此，该怎么看？

老潘建议还是对比、辩证、穿透看，就会有新发现。

其一，对比过去看，2020年到2023年，中海拿地销售比是37.3%、32.5%、25.9%、41.6%，显然眼下24年前5月低至7.6%，

要么是“机会未到中海未出手”，

要么是24年楼市预期在中海看来很不乐观。

老潘的理解，两者皆有之，导致了今天的7.6%！

其二，对比同行看，哪怕是10强房企，大家对后市的判断和拿地的强度，悲喜并不相通！

比如前5月中海的集团兄弟公司“中建壹品”（隶属中建三局）竟强势拿地213亿，建发201亿（取代滨江成为杭州新拿地一哥）、绿城157亿（绿城这几年拿地一直相对很进取）……但是，这三家“拿地三强”的销售额，其实是远远落后于中海。

除了三强的进取外，中海这几年一直暗暗PK的“好兄弟”华润也对比进取一些，华润前5月拿地143亿，几乎是中海的2倍。

当然，中海的冰冷，并不孤单！

老大哥保利拿地也仅55亿，与中海73亿，保持了同样的“冷清”！

这让人后怕。

一个10万亿行业的老大和老二，在23年双双强势拿地后，两位大佬竟然24年上半年同时保持拿地的极度“克制”甚至是“大跳水”，这让地产人，对楼市后市多少会“更加担忧”！

显然，与过往自己比，与10强相比，中海24年前5月拿地很“反差”！

如何看待这种反差？老潘继续穿透！

其一，中海在2024年1到5月销售表现，其实并不乐观。

在以销定投的大逻辑下，中海拿地的强度，会多少参考“销售”的表现！

虽然前5月中海销售位列行业第二，但中海似乎不屑于与同行比的结果作为拿地参考，中海更愿意跟自己比。

但结果很不如人愿。

在和自己过去23年前5月同比，中海销售下行的很厉害。比如

1月中海销售105亿，同比降20%；

2月中海销售85亿，同比大降69%

3月中海销售暴涨至412亿，但同比依旧降4%。

4月中海销售218亿，依旧大降36%。

整个前5月，中海竟然销售下滑31%，比22年下跌20.2%还更惨！

24年初连续的下降和暴跌，与23年的中海销售“画风”不一样了。毕竟2023年百强销售下降17.3%大背景下，中海依旧能逆势增长5.1%，妥妥的“正增长”。

但2024年前4个月每月都是“负”，尤其2月大跌69%，4月大跌36%。如此的2024年销售“开年不利”，这让中海24年前5月拿地趋于冰点，这也是人之常情！

其二、虽然中海拿地有一个“春夏秋冬”的拿地时节图，这只是一个方面，但从现实表现看，中海拿地，也有一个偏爱“下半年”强势抢地的多年偏好。

无论地方政府还是中海拿地，普遍都喜欢把“优质土地”的“供应和抢夺”，放在“下半年”！

以地方政府土地出让为例，上半年如果把好地都卖了下半年差地就更难卖了，而且房企很多习惯性上半年积极拿地，毕竟一年之计在于春，毕竟上半年拿地可以形成当年的销售甚至像绿城一样高周转实现“一年两熟”的效果……所以地方政府往往上半年会配置稍微差的地出让，借机出货，而下半年多一些好地，也更不愁卖。

同样是中海拿地，也似乎有偏爱下半年拿地的窗口期偏好，尤其大多房企上半年忍不住拿地后下半年后期往往资金承压，而中海下半年往往就能竞争对手更少，且能强势出击，获取高质量好地。

从中指院中海2023年下半年和2024年上半年拿地就可以看出，中海拿地妥妥的偏爱下半年。比如2023年下半年拿地28宗！而对比23年上半年是13宗，2024年前5月拿地是3宗。

下面4张图可对比看看

中海连续2年的拿地销售比，24年一季度是最低

其三，中海对拿地的高标准，对高净利率的超高要求（中海20多年来一直按照利润王逻辑去展开拿地与经营，保利润是中海战略第一任务。），以及2024年前5月全国土地出让的数量和质量普遍不达标，也导致中海“无地可拿”。

事实上，中海的前5月销售破1000亿，中海超低的融资成本以及多渠道融资通道……可以证明中海绝对不是无钱拿地，而更多源于中海拿地高标准，高利率红线，导致中海在前5月没有物色的“目标好地”可以下手，最终导致中海前5月的73亿低位。

显然，中海是在“等”，持币在等，等好地。

2024年，一方面全国土地供应量在缩减。

比如2024年在百强房企销售普遍月月下跌40%到50%时，地方政府在2024年前5月供地也在收缩，很多土地出让的质量、区位、土地禀赋都不太好，或者无法满足中海对拿地的高标准诉求，最终导致中海在2024年前5月“无地”可拿。所以2024年前4月中海才拿2宗地。

直到2024年5月22日，即在517史诗级救市之后，在房地产政策大转向之后，中海蛰伏4个月之后，开始猛虎下山似的以“57.5亿”底价拿地。

这次拿地显露了中海拿地的四个高标准。

其一、在乎高能级城市。2023年中海拿地竟然北上广深权益拿地额占比高达60%，同行拿地都只是强调聚焦一二线，中海却把拿地的“安全线”大比例上升到北上广深四个一线城市，标准忒高了！

而这一次5月拿地是在北京，而中海23年在北京就拿了6块住宅地块，这一次是继续“加仓北京”。

比如中海管理层就明确表示；2024年中海拿地会聚焦于确定性相对较强的核心城市的核心地段，以及优质的改善型项目。

其二，不仅仅是在北京，而且板块要在中海的深耕区域、在中海自身“势力中心圈”再拿地。

比如5月就是在北京石景山板块，这个板块是中海的“势力圈”。比如这2年中海就一直在石景山区域持续拿地，并且保持几个项目同时开发，同时开卖，比如这2年中海石景山区就有超5个楼盘入市。

从城市深耕到板块深耕，中海能节约营销费用、管理费用，能显著提升人效。

其三，中海喜欢玩核心城市的超级大盘，这些超级大盘

一则可以减少很多竞争对手参与抢地，二则核心城市超级大盘有更好的流动性和安全性，三则中海自身有众多超级百亿大盘的操盘经验和优势。

不仅仅是这一次57.5亿北京重磅拿地，在2023年，中海就以125亿拿下深圳湾超总地块，以128亿拿下广州海珠地块，以240亿拿下上海徐汇区超级地块。

都是超级大盘！

其四，这个地块能基本满足中海高利润率的要求。事实上，北京这个57.5亿地块之前流拍过两次，这次一则把城南一个混合用地打包出手，二则指导价也有所上涨。这也意味着，中海有利可图！

尤其517史诗级救市后，市场对房地产后市预期有所改善，也因此，在蛰伏4个月后，中海在5月22日，就迅猛以57.5亿出手北京超级地块，这真真切切体现了中海拿地“静如处子、动若狡兔”的凌厉风格。

中海拿地，就一个字——等！

上半年，中海拿地就是一个字“等”！

下半年，中海拿地之变，还是“等”！

即持币在等、等预期改变，等好地面市，该出手时就出手！

即6月后，未来一旦中海后期月度销售有所修复，一旦517救市落地的力度、速度、强度有所兑现，一旦中国经济和老百姓收入有所修复，特别是后期全国土地供应量数量上升且优质地块符合中海“利润王诉求”且符合主流城市、主流地段、主流产品的拿地导向，那么，中海在24年仅剩的7个月内，拿地势必，会发动“雷霆之争”！

你对中海销售破千亿拿地73亿，怎么看？欢迎留言聊聊！