2024年第一季度各地尤其是一线城市在出台宽松的一系列激励政策，一手新盘逐步入市，二手房源库存量继续保持高位

周期性市场概述

①全市二手挂牌量保持在高位，市场需求量有限

从近一年的挂牌量走势来看，全市二手房的挂牌量持续走高，在23年6-7月挂牌量达到20万以上后增幅变缓，但一直保持在20万以上。根据“网上房地产网”公布的数据推测，截至24年3月底全市二手挂牌量超过20万套，相比一年前同期增加了大约20-30%。

24年1季度全市二手成交37807套，环比23年4季度下降5.37%，同比23年1季度下降22.30%。从季度成交总量上看，24年1季度对比23年同期大幅下降，23年1季度是23年全年成交量最高的季度，也是市场从卖方转入买方市场前的一个季度，而后市场持续稳定在低位，24年1季度也延续了这样的趋势，1-2月市场低迷，但3月表现亮眼，整个季度表现相对稳定，在各项政策的扶持下，依然保持在一个合理稳定的区间，不会出现市场过热、房价快速上涨的趋势。

②二手豪宅供应量充足且未来竞争更加激烈，成交量稳定

23年下半年以后挂牌量一直保持在1200套以上，截至3月底共挂牌1252套房源，和近半年来的平均值持平。我们监测到进入4月以后百盘豪宅的挂牌量再次攀升，4月第1周新增挂牌量环比上涨了50%，市场成交量的小幅回升带来了库存量的更大幅度上涨，去化速度不及新增速度，二手挂牌竞争依旧非常激烈。

从未来的增量来看，目前待入市的1500万以上的高端项目共有23个，预计共供应3758套一手豪宅。从分布来看，黄浦区、静安区、虹口区是最集中的区域，尤其是黄浦区，今年待入的一手豪宅占据了全市的近30%。一手和二手都是客户选择范围，核心区域的一手豪宅的大量入市将会对二手造成进一步的去化压力。

1季度全市豪宅成交384套，环比24年4季度下降11.72%，同比23年1季度下降17.60%。全市豪宅在1季度成交量主要受到供需关系的影响，成交量受到价格限制，市场成交相对有限。

上海整体市场成交概览

一：上 海 全 市 成 交 趋 势

1季度成交量为49066套, 环比下降14.02%, 同比下降31.27%；

1季度成交均价为5.21万/㎡, 环比上涨0.77%, 同比上涨4.2%。

二：上 海 新 房 成 交 趋 势

1季度成交量为11259套, 环比下降34.2%, 同比下降50.46%；

1季度成交均价为7.85万/㎡, 环比上涨13.77%, 同比上涨20.4%。

三：上 海 二 手 房 成 交 趋 势

1季度成交量为37807套, 环比下降5.37%, 同比下降22.3%；

1季度成交均价为4.07万/㎡, 环比下降1.69%, 同比上涨0.74%。

供应端：二手挂牌量保持在高位

从近一年的挂牌量走势来看，全市二手房的挂牌量持续走高，在23年6-7月挂牌量达到20万以上后增幅变缓，但一直保持在20万以上。根据“网上房地产网”公布的数据推测，截至24年3月底全市二手挂牌量超过20万套，相比一年前同期增加了大约20-30%。

需求端：市场需求量有限

①1季度整体成交的趋势

24年1季度全市二手成交37807套，环比23年4季度下降5.37%，同比23年1季度下降22.30%。

从季度成交总量上看，24年1季度对比23年同期大幅下降，23年1季度是23年全年成交量最高的季度，也是市场从卖方转入买方市场前的一个季度，而后市场持续稳定在低位，24年1季度也延续了这样的趋势，1-2月市场低迷，但3月表现亮眼，整个季度表现相对稳定，在各项政策的扶持下，依然保持在一个合理稳定的区间，不会出现市场过热、房价快速上涨的趋势。

②1季度各月的成交量趋势

1月二手网签1.39万套，2月网签6470套，3月网签1.74万套。1月成交量和23年均值持平，3月成交量有明显的回升，是近1年来的最高值，略高于23年4月（1.67万套）。3月在政策的刺激、信心的增强、节前需求释放的多方面因素的加持下，的确拿到了一个不错的成绩，不管从成交量还是市场的活跃度来看都有比较明显的回温。

客观来看，3月份之所以成交量的上涨具有季节性特点，一方面2月春节需求积压，3月集中释放；再加上3月两会方向明确后部分顾客信心增强需求释放，从而带来3月份成交量相对比其他月份略高的“小阳春”景象。

另外，23年4月以后市场急转直下，从卖方市场进入买方市场，今年3月成交量回升到和23年4月持平的水平，但和23年同期（3月）对比下降了23.12%，在历年“小阳春”中表现平平。尤其是在现在的高挂牌之下，1.4-1.5万套的月均成交量在20万级的库存面前依旧是杯水车薪，去化周期至少在13个月以上。

和往年政策刺激后成交量的大幅回弹相比，现在政策的效力是相对弱的，持续时间更短一些，市场上的购房者和售房者对未来的预期和经济环境、未来收入等方面和市场成交量价的变化更加相关，能短期内做出买房决策的客户依然是稀缺的。

上海豪宅市场成交概览

一：上 海 整 体 豪 宅 成 交 趋 势

1季度成交量为1792套, 环比上涨8.34%, 同比下降9.54%；

1季度成交均价为14.29万/㎡, 环比上涨21.62%, 同比上涨17.81%。

（豪宅成交体量相对较小，更容易受当月成交项目、区位、品质的影响，因此价格的走势需要在同一维度下对相同区域的楼盘、房型进行分析，这里的价格数据仅供参考）

二：上 海 新 房 豪 宅 成 交 趋 势

1季度成交量为1408套, 环比上涨15.5%, 同比下降7.06%；

1季度成交均价为14.77万/㎡, 环比上涨30.82%, 同比上涨25.38%。

（豪宅成交体量相对较小，更容易受当月成交项目、区位、品质的影响，因此价格的走势需要在同一维度下对相同区域的楼盘、房型进行分析，这里的价格数据仅供参考）

三：上 海 二 手 房 豪 宅 成 交 趋 势

1季度成交量为384套, 环比下降11.72%, 同比下降17.6%；

1季度成交均价为12.75万/㎡, 环比下降1.09%, 同比下降2%。

（豪宅成交体量相对较小，更容易受当月成交项目、区位、品质的影响，因此价格的走势需要在同一维度下对相同区域的楼盘、房型进行分析，这里的价格数据仅供参考）

⏩趋势解读：

供应端：豪宅供应量充足且未来竞争更加激烈

①二手挂牌

从丽兹行百盘豪宅的挂牌量来看，23年下半年以后挂牌量一直保持在1200套以上，截至3月底共挂牌1252套房源，和近半年来的平均值持平。我们监测到进入4月以后百盘豪宅的挂牌量再次攀升，4月第1周新增挂牌量环比上涨了50%，市场成交量的小幅回升带来了库存量的更大幅度上涨，去化速度不及新增速度，二手挂牌竞争依旧非常激烈。

②一手新增

从未来的增量来看，目前待入市的1500万以上的高端项目共有23个，预计共供应3758套一手豪宅。从分布来看，黄浦区、静安区、虹口区是最集中的区域，尤其是黄浦区，今年待入的一手豪宅占据了全市的近30%。一手和二手都是客户选择范围，核心区域的一手豪宅的大量入市将会对二手造成进一步的去化压力。

如果客户买一套300平的房子，一手要比二手房价上少1500万，再加上二手有税费、服务费等其他费用，总成本可能要少将近2000万。在如此之大的价格差距之下，客户会更加偏向于选择性价比更高、房子更新的新房，对于二手售房业主来说是非常大的冲击，二手同区域的房源只有把不断调整价格到符合客户预期的价位，才会具有竞争力。

需求端：豪宅成交量稳定，受政策影响更小

①季度成交的趋势

1季度全市豪宅成交384套，环比24年4季度下降11.72%，同比23年1季度下降17.60%。全市豪宅在1季度成交量表现平平，政策在豪宅上的作用力会更加有限。

②1季度各月的成交量趋势

1月全市豪宅成交165套，2月成交55套，3月164套，23年下半年以后全市豪宅的成交量是比较稳定的，3月成交量对比2月春节月有明显回升，但客观来看和近半年的均值是基本持平、略有小幅上涨的。丽兹行百盘豪宅的成交量也是相同趋势，全月成交量未达预期，持平于23年下半年的月均值。

豪宅的成交量回升程度不及全市二手房，一方面是由于政策的刺激更多作用于刚需客户，对豪宅的影响并不大，另一方面也反映了当下豪宅客户对未来市场并不看好，即便有利好政策的出台，也会更加冷静客观地看待未来的经济发展和收入预期，决策会更加谨慎。

价格端：豪宅成交价持续下跌

从丽兹行百盘季度成交均价的走势来看，进入24年以后成交均价的下降依旧是没有停止。24年1季度成交房源的成交价格和挂牌价格的月均差距达到了20%以上，成交价格和成交前30天的价格的月均差距达到了近15%。这个数据说明，当下一套房子要成交依旧是要在挂牌价的基础上降20%左右，如果想要在1个月内出售房子，最终成交的价格至少要低于当下挂牌价的9折甚至85折。

另外，各个价位段上的成交表现有所相同。以3月为例，丽兹行百盘豪宅成交中，5000万以上整体占比仅7%，大标产品成交量大幅下降。客户在选择时更加偏向于选择标的更小、流通性更高的产品，大标产品，尤其是面积大、单价高的产品，出售压力是会相对更大的。

市场环境分析

总结

利好政策持续释放，但效果有限

24年开年第一季度，各项利好政策持续释放，四个一线城市也陆续出台放松限购的楼市新政。

①1月广州限购区120㎡以上限购放开，支持“租一买一”、“卖一买一”和不再限制商服类转让对象

②1月30日上海外环外放松对于非沪籍单身人士购房限制

③2月6日北京通州双限政策放松

④2月7日深圳非本市户籍限购条件由5年调整为3年以及深户不再限定落户年限及缴纳社保个税的年限限制

⑤2月20日LPR5年期利率下调至3.95%

⑥2月28日香港撤销所有住宅物业需求管理措施，即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税

⑦3月17日北京取消离婚3年内购房资格限制

⑧3月22日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，指出要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在

各项政策的出台旨在逐步释放部分合理的住房需求，从结果上来看的确在春节后的这段时间内激活了一些刚需住房需求的客户，北京、上海3月的成交量都表现上涨趋势。

虽然未达往年3月同期水平，但3月市场表现已经好于过去近一年各月的成交量，这一部分是来自于向好政策的激励给了消费者持续的信心，同时1-2月市场成交低迷有部分购房需求当时被抑制延后在3月释放，所以3月市场表现相对活跃，这个向好趋势是否可以还需持续看4月市场的表现。

当下市场对买卖双方的建议

卖方

理性看待市场，调整心态及时变现

1季度政策频出，3月的确有一段时间呈现出了成交回温的景象，每当政策出台的时候大家都会期待市场好转，价格上涨，但目前是买方市场，要更加客观看待政策的作用，会更加有利于自己卖房。

一方面，要客观分析政策影响的是哪些人。今年以来一线城市的各项利好政策，更多是合理释放需求，作用于普宅，对豪宅的影响是比较小的。豪宅客户可能会在政策出台后有短时间的信心上升，但从实际的成交数据来看，客户做决策还是非常冷静的，并不会跟随政策的发布而出现往年卖方市场下“哄抢”的情况。

另一方面，从实际数据上来看，每一次利好政策出台都会带来更多业主入市，挂牌量随之攀升。这反而会造成挂牌成交比的进一步扩大，以前10套房子能卖1套，现在可能要30套才能卖出1套，给售房业主带来更大的出售难度。

综上所述，未来二手售房难度增大的情况下，价格持续下行，因此建议有售房需求的业主理性看待当下的市场，抓住4月政策的余温期，调整好心态，以客户出价为准绳，尽快将房产变现。

买方

掌握全面信息，选择配置优质资产

对于买房的客户来说，在下行市场产品的属性决定了未来资产的价值，因此决策需要更加谨慎。从资产配置的角度，只有核心城市、核心区域的优质资产才能在未来保值、增值，因此建议客户从更多优质资产中选择性价比更高的产品。

在进行产品筛选的过程中，可以选择有全面的产品、全面的资讯、专业的分析的机构帮助决策，降低决策错误的风险。

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换手率排行榜

未来预测

⏩二季度成交量或将持续买方市场的月均成交水平，量稳价跌

在没有更强有力的新政出台的情况下，预计二季度市场将会回复到23年下半年的成交量水平，月均成交1.4万套左右；

价格上，近期库存量的不断增加将会带来供需比的不断扩大，二手价格仍有一定的下调空间。