文：呦噫

房地产行业是一个造富行业，我国人也非常热衷于投资买房，这在世界各地都已经出了名。目前，我国投资者不再局限于在国内投资房产，在泰国、日本、韩国、加拿大、英国、澳大利亚和美国的房地产市场上，都有我国炒房客的身影。不仅如此，随着房价的上涨，我国的人们已将房子视为最佳投资产品，很多人有钱就买房，没钱借钱也要买房。

如今在国家的调控下，房地产市场一直处于相对稳定的状态。据国家统计局公开显示，8月份百城商品房销售均价下跌的城市数量有69个，二手房下跌的城市为74个。根据目前楼市的发展趋势，未来五年房价回落的可能性很大，因为目前许多城市的房价都处于高位，房价将会迎来一定幅度的回调。

我国城市家庭的主要资产集中在房地产，占家庭资产的77%，而金融资产的比例很低，这就表明大多数家庭不仅将住房视为居住的场所，还将其视为投资工具。如果是在过去房地产行业的“黄金时代”，房子确实有很大的升值空间，在大多数情况下，买房是稳赚不赔的买卖，许多人也通过买房实现了财富升值。

不过对于许多没有买房的人或者有投资房产打算的人而言，他们更关心未来五年的房价走势。如果2022年不买房的话，5年后房子是“黄金价”还是“白菜价”呢？懂行人说出“实情”。

专家们给出了不同的看法。马光远对2022年的楼市作出了基本判断：首先房企高负债的问题将会持续，未来房企依然会面临洗牌；同时政策也将迎来转折，维持房地产市场的稳定是最重要的；最后楼市调控的整体趋势不会改变，这就意味着楼市很难迎来很大的利好消息，不要幻想未来楼市会出现反弹。

经济学家任泽平对房地产发展趋势的总结：“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，简简单单几个字，反映出房地产是否有可持续发展空间。

首先看金融。房地产发展的宽松货币环境已经成为过去式，一切将回到与经济发展相适应的常态。而且从国家对房地产金融的管控来看，房地产难分到多余的羹，历次降准也均是支持实体经济，反而是房贷利率不断走高，无论是首套房还是二套房。所以不要对房地产金融抱有过多期待，从央行给银行划“红线”和住建部给开发商上“枷锁”看，未来3、5年，房地产都得过资金上的紧日子。

其次看土地。在商品房售价中，土地价格占有大概6-7成的成本，可以说，土地价格高低决定了开发商的售价。事实上，国家这几年一直在强调的一个词，即“3稳”，其中就包含“稳地价”，地价稳了，房价就失去了上涨的主要动力。

第三看人口因素。供需直接决定着商品的价格走势，房子也不例外。从七普数据中可以看出，我们的整体人口基数仍然较大，保持在14亿之上，这使得很多人对住房市场需求不足的人稍许放宽了心。但不少人还是比较担忧另一个问题，即出生人口逐年下降的问题。官方公布的2021新生儿登记人数为1062万，跌破千万似乎近在咫尺。

但从去年至今的一系列举措来看，国家有意为生育多个孩子的家庭铺路，从结果来看，生2孩、3孩的家庭将形成一种氛围。所以从住房需求的角度来看，购买力只会持续，不会衰竭。曾被喻为“金融市长”的黄奇帆发表了自己的看法：房价拐点，是房地产行业良性循环的开始。

这里的房地产“拐点”是指房价出现“量价齐跌”的情况，良性循环是指房子回归到居住属性，而不是用来炒房挣钱的工具。从这个角度来看，说明房价既不会是“葱价”，也不会成为“金价”，而是真正的“房价”。

首先，在疫情期间，各行各业发展缓慢，居民收入有限，购房意愿降低。然而在政府的调控下，房价下跌，炒房人群也买涨不买跌。因此，房价会缓慢回落，但不至于跌破它的原有价值。

其次，先前房价上涨的主要原因是棚改货币化安置以及城镇化进程的影响，导致许多人的住房需求增加。现在许多地区已完成棚户区改造，目前是旧改阶段，城镇化进程也进入尾声，短期内，房地产需求不会很大，更不用说呈上升趋势了。

第三，2021年我国开始在一些地方进行房产税试点。即名下的房产越多，所需缴纳的房税越多，房产的持有成本就会增加。预计在未来五年内，房产税将正式征收，届时会有大量闲置房地产被抛向市场，房价下跌将不可避免。在政策调控下，房屋必定会恢复原有的居住属性。

第四，目前我国大多数地区都在进行保障房建设，主要为廉租房和共有产权房建设。廉租房主要用于解决城市中低收入群体的住房问题，大多是初入社会的年轻人，政府会提供廉租房居住。而共有产权房则是为低收入家庭提供的。

顾名思义，共同产权即一半产权归个人所有，另一半产权归政府所有，这样只需支付一部分费用就可以拥有房屋的居住权。在政府调控下，房屋需求会被分流，炒房者名下房产量也会被一定程度限制。所以房价会缓缓下跌，直至稳定在一定区间范围内。

结语

综上所述，5年后房价既不会是“葱价”也不会是“金价”，而是从本身的居住属性出发，回归更合理的价格区间。届时，不同地区价格或许将于当地居民收入挂钩，让人人有房可住。对此，你有什么看法？