这段时间来大家都已知道，《福州市国土空间总体规划（2021-2035年）》正式获批。这是一份跨越式的总体规划，因为上一版的《福州市城市总体规划（2011-2020年）》获批于2015年8月4日，而国家级福州新区获批是在2015年8月30日。

也就是说，上一版城市总规获批时，不仅长乐还没改区，就连福州新区都没成立。正因如此，我们现在回过头看2020版的总规，就会觉得怎么看都不舒适。例如其中提到福州中心城区空间结构是“一核心、两新城、三组团”，一核心是鼓楼、台江、晋安区；两新城是南台岛、马尾新城；三组团是荆溪、上街南屿南通、青口。大家一看不由震惊，什么？居然连仓山都不算核心区？这城市框架实在小得可怜。

不过话说回来，认真读过2024年12月31日文章的读者们都会知道，为什么上一份总规编得如此束手束脚。这是因为那时福州刚从打盹的13年里走出，有太多功课要补上。

也正因2020版的总规起点太低，才凸显2035版总规的全面飞跃，不仅城市定位从“海峡西岸经济区中心城市之一”变成“东南沿海重要的中心城市”，而且正式确立“一主一副”两个市域主、副中心。

对比前后两版图纸我们可以看得更明显，2020版的中心城区有多小，而今六区时代向海发展把格局彻底打开。到了这个时候，福州市民们应对滨海新城有全新认知，因为新总规提出的城市副中心是福清市区，对于滨海新城有了新的定义，不仅是福州中心城区，而且是滨海新城核心区。

所以，新总规获批后，以往关于滨海新城打造福州城市副中心的说法已经过时。从今往后，不管家住长乐老城区和首占、营前的人作何感想，滨海新城的居民都可以拍着胸脯，说自己住在福州市区、福州中心城区，甚至是核心区。

滨海新城全面开发这几年来，凡有刚需来问长乐买房的问题，我往往都要把他们点醒。特别是有些人在国外打拼，不了解家乡的情况。在他们脑海里，还以为航城、吴航才是长乐市区，首占、营前是新城区，全然忘了长乐区政府早已搬到文武砂去。

双航首营的炒房客经常怨念丛生，对文武砂大肆贬低，说那地方就是乡下，房子建再多再漂亮也是“鬼城”没有人气。而实际上首占、营前开发这么多年，也没见那些楼盘有多高入住率。

如今2035版新总规再次提高滨海新城地位，文武砂、漳港、江田、古槐等沿海镇街是核心区，而吴航-玉田只是位于福州主城和滨海新城中间的一个乡镇组团。更令人感到讽刺的是，核心区房价远比“乡镇组团”要低。

滨海新城无论基础设施、教育、医疗、文体等方面都远胜长乐老城，房价却只要一平几千元。而首占、营前那些开出“杀猪价”的二手房，真就是长乐人专害长乐人（福州其他地方的人不会去买）。至今我们还能看到一平两万多乃至超三万的报价，相当于滨海新城的五六倍。

那些疯狂的炒房客（“俺养几”）还在不停给人洗脑，试图维护老城区的江河日下。然而我们扭头看看法拍房就会觉得十分好笑，它们应该赶紧洗把脸清醒一下。比如洞江湖公园边上，四年前均价2.05万还拼命抢的世茂璀璨滨江，近期有套法拍房上架拍卖，建筑面积137.27㎡，降到82万都以流拍收场。

这是一套干干净净办好证的毛坯房，除了积欠物业费1.2万之外，就跟新的一模一样。即便如此，一平不到六千都没人要，可见在不少购房人眼中，那地方已被当做乡镇看待。正可谓，长乐乡镇变成福州市区，长乐市区变成乡镇组团，长乐的房价泡沫就此彻底被戳破。此时我们再看双龙新居，单价五千带精装，买在福州核心区，F1线通车的脚步日益临近。随着滨海新城日渐开发完善，这个楼盘的含金量还会持续上升。