行业下行，有人看到了危险，有人看到了机遇。俗话说，一鲸落万物生。行业大洗牌之下，一些旧的公司会倒下，一些新的公司重新崛起。
去年底，笔者从房企辞职后开始创业，走访了各地房地产市场后发现，中国那么大，不少地方都存在着新的市场机会。加上头部房企战略收缩，退守一二线城市，更是留下了巨大的空间给到中小房企。
随着地产行业慢慢从底部往上走，中小房企可以开始考虑寻找新的市场机会了。
小房企要生存，其实机会很多小房企要生存就要拿地，不需要谈战略，只有拿地了才有存粮才能谈发展，在资金积累阶段谈任何战略都是没有意义的。因为规模小，只要拿对几块地就能活下去，在只有几块地的情况下，每块地的判断就是战略，不需要大战略。
基于这样的策略，小房企或者个人创业者投资策略其实很明晰：
一是运动式拿地。
即全国各地跑，分散布点把网撒开，机会也自然更多。想要获得更多拿地机会，首先就得多布点，如果不想拿高价地，但又想尽量拿到好地，唯一方法也是多参与，多做城市布点。
拿地就跟淘笋盘一样，多跑多看才能找到好的地块。了解VR数字售楼处，快人一步打动客户！
二是到三四线拿大房企不想拿的地。
中国很大，很多偏远的地方实际上也有居住需求或换房需求，现在大房企都不愿意去，那这些地方就会成为小房企的机会。
整个中国一共有600多个城市，目前巨头进入的城市非常有限。加上现在头部房企都进行战略收缩，纷纷退出三四线城市，聚焦一二线城市，也就给小房企留下了巨大的市场空间。
三是找到别人看不到的价格洼地。
经常性在全国跑，经常性研究全国的拿地市场，在拿地前做好充分的研究和调研，就可以找到别人看不到的价格洼地。
四是准确把握住拿地窗口，淡市拿地
对于小房企而言，没有能力对冲风险，准确把握住拿地窗口期非常重要，踩准点可谓就成功了一半。
选择在房地产周期的下降周期拿地，这时土地市场热度有限，土地溢价率可控。然后在调控开放后尽快完成销售。
五是可以考虑切入细分市场。
小房企如果做细分市场，未来也大有可为。除了住宅，商办、酒店、公寓等以往的常规项目，可以利用当前优势持续探索诸如养老、文化旅游，产业地产，物流地产等。
当下相对封闭的三四线城市存在投资机会可能会有人问，全中国那么大，到底怎么去选城市，怎么判断一个城市是否值得进入？
从传统经济学的角度，影响一个行业外部条件可以简化为两个因素：即供与求。
波特五力竞争模型房地产市场部争环境包括：企业间竞争、价格竞争、地理位置竞争和品牌竞争等。②人口结构：人口迁移、城市化进程、人口出生情况和老龄化等。
③政策因素：房地产政策主要包括购房限制政策、房屋拆迁政策、土地政策和金融政策等。
在这三个因素里面：市场竞争环境决定市场的供应，人口结构决定市场的需求，政策则在需求两端都产生影响。
从目前的情况来看，政策越来越明朗，政府不断的优化房地产的政策，提升市场热度，解除之前的限购与限贷的政策，让房地产重新走向正常的轨道。
后续市场的机会越来越集中到局部市场的供求两端，即局部土地市场的人口结构以及市场的竞争环境。
现阶段，政策全面支持房地产的发展与稳定，各个城市都争相放开限购与限售政策，降低贷款利率，降低首付门槛，不断优化房地产行业发展的政策环境。在政策一片大好的情况下，客观上给房地产中期发展提供了一个良好的预期，影响房地产核心的因素主要是人口结构以及竞争关系，供求两端的状况是房地产市场机会的。
我们可以通过一个简单的变量模型分析来确定房地产行业的局部机会。
表一：房地产业局部机会分析影响因素购房人口净流入净流出市场竞争程度低坚决进入适度考虑中可以考虑不考虑高适度考虑规避1、购房人口的影响因素：
① 户籍人口的流入。
放开落户限制，提升城市竞争力以及人口的虹吸都会带来户籍人口的净流入。
② 外地购房客的投资购买。
一些原来限购的核心城市放开限购以后，必然会带来外地投资客的涌入。
③ 人口老龄化。
人口结构对于购房的需求也会带来很大的影响。老龄化的人口将限制人口的刚需以及改善性的需求。
2、从市场竞争程度
市场的竞争程度主要包括市场存量、土地出让计划、市场的流速和品牌开发商的进入。
① 市场存量
市场的存量对房地产后期供应产生很大的影响。存量越大，风险会越大，当然也有一些结构性的库存（比如位置不合理，产品有缺陷）不一定会对市场带来影响。
② 土地出让计划
土地出让计划决定了市场未来的供应量，也决定了市场中后来的竞争者的数量。出让的数量越大，在流速一定的情况下，竞争的激烈程度越高。
③ 市场流速
市场去化速度表明了市场的活跃程度，流速越大的市场，消化能力越强，风险相对也会更小。
④ 竞争开发商的数量
竞争对手越多，竞争对手的能力越强，对于新进入的开发商来说，压力越大。
抛开对于政策的分析，市场分析包括几个方面：
市场分析维度按照以上的模型分析，人口结构比较好，人口净流入的城市往往是一二线城市。
那里有比较好的人口政策，产业支持以及良好的城市资源，但是这类型的城市往往竞争水平高，地产的存量比较多，土地出让的量也比较大，进入的门槛也非常高。这些城市基本被国企或者央企所占据。
市场竞争弱的是比较封闭的三四线城市。这些是央企不愿意进入的市场，也是小企业的机会。
封闭市场的三四城市外来开发商少，土地供应量不多，竞争比较弱。
同时，由于市场封闭，居住人口相对稳定，农村人口慢向城市集中，区域人口没有被核心城市所虹吸，相对保障了比较稳定的房地产市场规模。对以上总结如下：
优秀的封闭市场的三四线城市特征按照以上的分析，建议小型的房地产公司可以考虑进入相对封闭的三四线城市。
3、成功案例分析
云南西南有个小县城，位于云南省西南部，有着100多公里的国境线，属于边境小县城。全县常住人口约40万人，县城人口达到了10万人。城镇化率还有很大的提升空间。
由于交通不便，县城一直没有通高铁。县城里的主要产业是种植业为主，由于种植业比较有物色，也让当地具备了一定的富裕人群。
这几年，由于扶贫政策的实施以教育资源的集中，原来居住于山里的居民开始慢慢向县城集中，县城人口不断增多。
县城里长期以来都只有一到两个地产项目，基本处于一个弱竞争的状态，品牌开发商完全没有意愿进入。当地楼面价在600元/平方米左右，售楼可以达到5500元，地货比达到10倍。
由于交通不便，没有比较严重的人口虹吸现象，当地居民去异地工作和生活的意愿较弱，大部分人都在当地生活，具有比较高的稳定性。
有小房企通过与政府相关部门提前沟通，在县城的核心区域获得一块近200亩的土地，分期支付土地款，打造一个商业和住宅结合的项目。周边的教育资源优秀，通过项目自身商业带动城市更新，重新定义城市中心。目前项目处于开盘准备阶段，由于县城只有一个相对优质的项目，蓄客状况良好，项目具备很好的溢价空间。
还有广东西部某县城与广西交接，常住人口约40万人，城镇人口达到了20万人。
县城里原来有一批当地开发商开发的项目，区域位置和产品设计不合理，长期处于滞销状态。某地产巨头在当地亦有几个项目，在售的项目位置不合理。与县城每年去化量相比，市场处于弱竞争的状态。
某小房企在县城核心区边上获得一个项目，项目教育以及商业的配套特别优质，基本聚集了城市最好的资源。在产品设计上，采用了全新的产品设计理念，打造当地最好的产品价值。一期开盘3个月全部售罄，目前二期蓄客中，蓄客状况良好。
在几轮的会议中，笔者对这两个项目进行了分析。
① 拿地时间
这两个项目拿地都在去年年初或者今年年初，属于政策最优惠的阶段，当地政府拿出了最好的地块，配备了非常好的资源。这个是项目成功的最关键因素。
② 城市人口分析
拿地的城市是一个封闭的市场，两个县城都没有通高铁。从人口数量来看，第六次和第七次人口普查的人口数量变化不大，相对于一些中部县城20%以上的人口流失，说明人口流失不多。城镇人口也有一定的增加，处于城镇化率提升的阶段。
③ 市场情况
由于区域比较封闭，品牌开发商不愿意进入，市场基本没有经过高周转商业模式的洗礼，开发商开发节奏比较慢，但是市场的流速一直存在，属于一个相对良性的市场。
由于开发周期比较长，原有项目普遍都存在着一定的产品缺陷，属于一个弱竞争的状态。
④ 操盘策略
两个项目都是在县城最核心的区域获取土地，拥有县城最核心的教育、商业和交通配套。项目地价都在500元/平方米左右，售楼达到了5000左右，项目的运作风险不大，分期开发的压力不大。
项目采取分期开发的模式，首期完成销售以后就已经现金流归正，后期的项目加推情况良好。
小结
在某些相对封闭的区域，市场已经到了不能再坏的情况，在这个时间点，小型开发商反而获得比较好的市场资源。在一个封闭市场，风险总是相对的。不确定性背后如果有确定性数据支撑，风险就可以被消解掉。大企业往往不具备在一个微小的区域市场长期生存的能力，小企业长期深耕局部区域，与城市共进退，会大大提升开发商的抗风险能力。在房地产开发中，产品的优势会转化为竞争的优势，这和企业的大小无关，在经过一轮高周转与标准化之后，产品竞争力更多的体现在差异化与品质化，小企业由于机制灵活，反而可以获得产品上的局部优势，从而获得市场竞争优势。市场总是在不断转化过程中，只要我们对未来充满着期待与希望，也许真的会等到一个灿烂的明天。点击下图，了解详情
