陕西浩公律师事务所 法治政府研究院 文章/刘瑞

一、一方婚前贷款购买的房屋，且登记为自己与父母共同共有的房产，离婚时配偶能否要求分割呢？

婚前贷款购买房产、婚后继续归还贷款的，配偶能否分割其主要取决于配偶对于该婚前房产是存在贡献。

根据《中华人民共和国民法典》第七十八条规定， 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定，一方婚前贷款购置房产登记在该方名下，婚后以夫妻共同财产还贷的，配偶一方可以获得共同还贷支付的款项以及相应财产增值部分的补偿。

根据上述法律规定，夫妻存续期间还贷部分的房款，以及该商品房的增值部分属于夫妻共同财产，可以要求分割。房产上登记有父母的名字，不影响夫妻应当具有的上述权益。

二、如何割夫妻存续期间还贷部分的房款以及房产增值部分吗？

一方婚前贷款购房，离婚时另一方能获得多少补偿款，目前司法实践中尚有争议，未形成统一的计算公式。法官会综合考虑共有人产权比例、夫妻共同还贷的本金、利息、购房成本、各方对房屋的贡献大小、房屋增值情况及婚姻中的过错行为、照顾子女和女方权益等原则，酌情使用自由裁量权对补偿额做出公平裁判。常见的两种计算方式如下：

1、补偿数额=夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2

第一步是计算不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格÷不动产成本（购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用比如契税、印花税、营业税、评估费等）。

第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即补偿数额=夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2。计算具体补偿数额时，确定计算时点也非常重要，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题：一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本；二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据。

2、补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。

需要注意的是，首先要确定房屋的价值，夫妻双方能够对房屋价值达成一致的，补偿数额的计算以双方认可的数额为基数。如双方不能达成一致，就需要委托有资质的资产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。

三、夫妻双方婚后共同按揭贷款买房、离婚时约定仅由一方还贷的，能否对抗债权人（放贷银行）？

夫妻双方在婚姻关系存续期间为共同的生活需要，向银行按揭贷款买房，离婚时约定的由一方承担贷款的协议只对夫妻双方有效，不能以该协议对抗银行债权人，银行有权就夫妻共同债务主张双方承担无限连带责任。

夫妻之间在婚姻关系存续期间可对债权债务做出约定及对财产做出处分，且这种约定只要不违反法律的强制性规定，则对夫妻双方均具有法律约束力，任何一方都需遵守。但夫妻之间的债务承担约定只在夫妻之间有效，不得对抗善意第三人或债权人。因此，在本案中，两被告离婚后贷款承担的约定对双方都有效，但不得对抗善意债权人放贷银行。

另外，在审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二：一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。