最近央妈利好一个接一个，广大“房贷族”久久期盼的存量房贷利率调整，终于又见到曙光了！

9月24日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜、国家金融监督管理总局局长李云泽、中国证券监督管理委员会主席吴清介绍金融支持经济高质量发展有关情况。多项重磅政策同时推出，加大货币政策调控强度，进一步支持经济稳增长。

在房贷方面，潘功胜介绍，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。整理下来具体有二：

引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右；此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例；各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。商业银行根据客户风险状况和意愿确定具体的首付比例。

另外，据潘功胜介绍，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。

存量房贷下调的消息，犹如“久旱逢甘霖”一般，滋润着每个“房贷族”的心田，终于不用当“冤大头”了！

房贷利率，为何差距如此之大？

搞清这个问题前，先来搞懂房贷利率计算方式：按照目前政策，房贷利率=五年期LPR利率+加减点。

五年期LPR利率由央行决定，每月20日公布，不过这个调整视房贷合同，一般一年一调。其实，更为重要的是加点！贷款合同时确定的加点，理论上一经确定不会更改。所以买房时间点，使得存量房贷差异会很大。

“5·17”楼市新政实施以来，央行宣布取消房地产贷款利率下限，叠加7月份央行将1年期、5年期以上LPR（贷款市场报价利率）均下调10个基点至3.35%、3.85%，这就导致存量与新增房贷利差进一步扩大。

而在上海，按照最新LPR，上海首套房贷利率为3.85%-45BP=3.4%，最近买房贷款就是这个数。再来看看去年9月，上海首套利率为LPR+35BP，当时购房贷款的朋友，调整最新LPR也要3.85%+35BP=4.2%。两者都是首套房，利率却差了0.8%。

全国各地的情况其实差不多：据红刊财经，在北京，目前存量房贷利率多为4.3%~4.75%，新增商品房首套利率多在3.4%~3.5%，两者利差可达80至135个基点。而在广州、佛山、南京、苏州、玉溪等地，部分银行新推出“2”开头商贷利率，刷新近年新增个人住房商贷利率下限。

据华泰证券整理，今年8月百城首套、二套房贷平均利率环比7月持平，为3.29%、3.70%，保持为2014年以来最低水平。目前首套、二套房利率最低水平已经分别降至2.95%、3.10%。首套房方面，50 城中，苏州、南京最低，达到2.95%，广州、南通房贷利率水平紧随其后，为3.00%；兰州房贷利率为各城市最高，为3.65%。

一方面是不断下降的新增房贷利率，一方面是“高位站岗”的存量房贷者，心理有些不平衡自然在所难免。仅仅早了几年甚至几个月，凭什么我要承担更高的贷款成本，当这个“冤大头”？

存量和增量房贷的差异可以有多恐怖？以房地产曾经的“热土”杭州为例：据杭房网，目前，杭州首套房贷利率为3.15%（LPR-70BP），二套房贷利率为3.25%（LPR-60BP），已达历史最低水平。按照华泰证券整理，杭州首套利率比起2022年12月的4.10%，整整降低了0.95个百分点，与全国其它城市的趋势一致！

图片来源：华泰证券

这个降幅是不是很大？但如果各位财友还记得2021年杭州的房贷利率，绝对要惊掉下巴——6字头，还要排队，经常是几人甚至十几人抢一套！

具体说来，据公开报道，2021年打新大热时期，为了抑制楼市过热，曾上演了房贷利率三月五连涨的盛况，2021年9月巅峰时期，杭州首套房贷加点最高165bp，二套房贷加点最高175bp，按照当时4.65%的基准利率算下来，分别是6.3%和6.4%的利率，并且“一盘一价”，有的银行甚至提出了存款要求。

三年时间过去，伴随着房地产市场从狂热到冷静，新增房贷利率也是一路下行，而当年进场的业主们，看着自己动不动五六个点利率，叠加房价的不断下降，显然不会心甘情愿做“冤大头”，而是各显神通，不是提前还贷，就是想方设法做一些“擦边球”操作，主打一个省钱！

再次降存量利率，早已箭在弦上

可能由于宣传氛围等原因，有的财友以为这是近年来首次调降存量房贷利率，其实不然：在2023年，存量房贷利率已经下调过一轮，不过那次名义上采用的是存量首套房借款人与承贷金融机构协商的形式——后来多家银行APP上线了相关功能！

在《中国区域金融运行报告（2024）》中，央行以专题形式回顾了那次房贷利率下调的政策效果，称政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

根据该报告，上一轮存量房贷利率平均降幅73个BP，但是仅针对首套房，而且新执行利率在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷利率下限。正是基于这两条限制，天风证券研报认为，2023年8月调降存量房贷利率惠及的广度和幅度不可谓不大，但还有进一步调降的空间。

由于原贷款发放时房贷利率下限尚未取消或大幅下降，因此对于原贷款发放时利率下限较高的城市，调降幅度会受到影响。如北京首套房贷利率下限长期保持在LPR+55BP。

提前还贷，银行自然是不乐意的——个人住房贷款是绝对的优质资产，银行当然不希望迅速流失，否则银行哪里赚钱？所以面对提前还贷潮，各家银行都或明或暗采取了限制措施！

据中国新闻周刊，大部分银行申请提前还贷需要等待一个月，甚至长达三个月。部分中小银行对提前还贷次数有限制，更有银行一年只能申请一次；此外还有其他的“花式操作”，还钱要想线上，还要直接跑柜台！

据北京商报9月3日报道，近日，多名存量房贷借款人反映，在某国有大行App预约提前还款，因不满5万元被拒绝。对此该行广州某网点个贷部表示“消息属实，与系统设置有关，提前还款金额低于5万元可前往线下网点办理。”

都说借钱容易要账难，现如今“还钱难，难于上青天”成了时尚！但种种限制，也挡不住居民提前还贷的步伐——实在是差距太大，谁会和钱过不去？

提前还贷有多普遍？作为房贷发放的主力军，国有大行受提前还贷的冲击最为明显。

据统计，2024年上半年，国有六大行的个人住房贷款合计减少了3254.71亿元，而2023年，国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。今年上半年，邮储银行是国有大行中唯一实现个人住房贷款增长的，工行、建行、农行、中行和交行的个人住房贷款余额均较上年末出现下降。

今年6月，国泰君安宏观研究团队计算了居民早偿率指标（CPR），以量化贷款人在规定期限内提前还款比例。2017年以来，该指标基本在20%左右波动，2024年2月以来，这一指标加速上行，4月达到37％的历史高位，反映出居民提前还贷明显增多。

根据该报告，2021年以前，居民提前还贷的主要因素是购房意愿强，二手房在交易前需要缴清贷款。2022年，央行连续下调5年LPR（贷款市场报价利率），贷款利率降至历史低位，调降存量房贷利率政策尚未出现，新增个人住房贷款利率下降引发居民进行贷款置换，消费贷和经营贷等替代性、低成本贷款容易获得，导致居民提前还贷。

提前还贷，对居民和银行而言，是一场“双输”的选择：居民手上减少了流动资金，挤压了消费，而银行则减少了资产总量，对业务的开展造成了影响！正因如此，“再次降低存量房贷利率”已经成为全市场的呼声！

而降低存贷利率，被动奶酪首当其冲的自然是银行：据中国银行研究院此前测算，假设存量房贷利率下调50BP，则将导致银行净息差降低7BP，营业收入下降3%，净利润减少6%。2024年第二季度，商业银行净息差为1.54%，同比下降20BP，已经降至有统计以来最低水平。可想而知，说银行没有压力是假的！

但是“有条件要上，没有条件创造条件也要上”，在金融行业向实体让利的大背景下，决策层已经做出这种表态，意味着未来各家银行必须将其作为政治任务，雷厉风行，不打折扣完成，没有任何讨价还价余地——就像之前各项措施一样！

尾声

“好饭不怕晚”，虽然降低存量房贷利率，带给买房人实实在在的好处，但政策的落地，具体细则的出台都需要一定时间，正如在今天的发布会上潘功胜行长的提醒“因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备，估计银行很难马上给你办这个事情，所以大家不要今天下午就跑到银行去了”。

此外不管利率高低，借出去的钱永远是要还的，只是多点少点的问题，而中国人历来就有未雨绸缪的传统，此前的提前还贷潮就是证明，因而这波政策会如何影响房地产的走向呢？让我们拭目以待！