最近两年楼市的表现让多方都非常头疼，除了开发商头疼之外，炒房客也头疼，银行更加头疼。
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经营贷陆续到期，银行很着急。
前几年我国很多城市的楼市表现非常火热。
而一直来楼市都是银行最主要的利润来源之一，在其他业务表现不佳的情况下，很多银行就把利润的增长点放在了房贷上。
只不过为了遏制楼市的发展，前几年我国出台政策要求各大银行的房贷必须控制在一定的比例之内。
前两年很多银行房贷比例都不能超过35%，一旦银行的房贷超过额度就不能继续发放了。
但是银行也相当灵活，在房贷额度用完之后，或者对那些不符合发放房贷条件的人，他们就开始另辟蹊径，以经营贷的名义发放出去。
尤其是从2020年开始，当时我国为了支持中小微企业的发展推出了各种信贷优惠政策，比如利率优惠，额度倾斜等等，这也让各大银行有很大的任务压力。
一方面是支持小微企业的信贷额度必须用出去，但如果发放给实体经济，按照当时的环境潜在的风险非常大。
而发给炒房客至少有一个抵押物，风险明显要低很多。
而当时经营贷的利率比较低，有些银行利率最低可以做到3.3%，这明显要比当时的房贷利率低很多，于是有不少人就开始用经营贷置换按揭贷款，这样可以节省很大一笔利息支出。
最终银行跟一些业主、中介各有所需，大家一拍即合纷纷搞起了个人经营贷。
这种经营贷是一些业主以房子作为抵押，然后再以一个公司作为主体进行借贷。
但从前几年的实际情况来看，这些公司主体大多都是一些中介包装出来的空壳公司，并没有实际的经营业务。
在这些人把经营贷拿出来之后，他们并没有拿去做真实的经营，而是拿去投资房产或者提前还房贷，这也导致前几年各大银行的经营贷增长非常快。
2020年，全国商业银行个人经营贷余额11.54万亿，到2023年，个人经营贷余额已经攀升到高达22.15万亿。
截至2024年上半年，全国个人经营性贷款余额已经接近24万亿，其中上市银行个人经营贷总规模 11.8 万亿，占比近50%。
然而最近两年时间个人经营贷陆续到期，而楼市表现不佳，这让银行感到非常头疼。
前几年很多人申请经营贷的期限都是3年到5年，这意味着在2020年之后申请的经营贷大部分将会在2024年到2026年陆续到期。
根据一些媒体统计的数据，单单是2024年就有约10.61万亿个人经营贷到期需要偿还。
按照之前中介的说法，到期之后可以通过垫资的方式完成续贷，如果房价继续上涨，这种玩法确实能够行得通。
然而最近几年，楼市风云突变，房价非但没有上涨，还继续下跌。
比如深圳个别小区房价跌幅超过30%，这对于经营贷续贷就很被动。
因为在银行经营贷到期之后，银行肯定会重新对抵押物进行评估，然后再按照一定的折扣发放贷款，最终可能导致房子价值不足以抵扣到期贷款的情况。
比如在2020年的时候，当时一套600万的房子按照7折可以贷款到420万；然而过去几年时间，这套房已经跌去30%，目前市场评估价只有400万左右，当银行重新评估的时候，就算按7折贷出来也只能贷280万。
这意味着房子重新评估之后，能够贷出的额度跟贷款余额的差距至少在100万到120万之间，这个缺口怎么补？银行需要跟客户进行博弈。
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未来或许会有更多的法拍房，银行不良率有可能上升。
在房价下跌之后，房子的评估价跟贷款余额有很大的缺口，面对这种情况申请经营贷的人只有两种选择。
第1种是自己有钱或者通过其他方式借钱，把这个缺口给补上。
但是按照当前的环境，以及当时申请经营贷置换按揭贷款的实际情况来看，很多人都可能拿不出这么多现金进行填补。
第2种是干脆不还钱了，让银行自己把房子拍卖掉。
假如经营贷到期之后，客户无法填上资金缺口，那很多人最终可能选择弃房断供，最终银行想要收回资金，只能通过拍卖房子的方式进行。
如果未来十几二十万亿经营贷陆续到期，而很多人都无力偿还，那市场上的法拍房会越来越多。
实际从最近几年法拍房的增量来看，不少城市的法拍房都在快速增长。
根据一些机构统计显示，2023年全国法拍房达到79.6万套，相比2022年增加了21.3万套，同比增长高达36.7%。
尽管这些法拍房价格低，但整体成交率同样很低，2024年1-8月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源累计1434552套，比增长68.74%，而累计成交量只有101197套，成交率为23.29%
但这个法拍房数量还不是巅峰期。
因为2024年到2026年才是前几年经营贷集中到期的时候，如果这几年时间房价不上涨，很多人都有可能断贷，到时法拍房数量会迅速增加。
看到这，我相信各大银行都是比较头疼的，他们终究会为前几年的行为付出代价。
如果经营贷到期之后出现大量的违约，那银行的不良率会进一步上升，这会让本身就面临业绩增长压力的各大银行更加雪上加霜。
所以房价不上涨，其实银行比大家都要急。
尽管最近两年各地政府都在采取各种措施来促进楼市的发展，各项政策纷纷放宽，利率也处于历史最低水平，甚至连很多城市都不不限购限售了，然而楼市的表现仍然不太理想。
如果未来楼市仍然没有明显的复苏，或者只是稍微的复苏，房价没能恢复到2020年之前的水平，很多经营贷到期之后仍然可能存在资金缺口。
到时银行仍然有可能面临很大的损失压力，所以房价不上涨，其实银行比各地政府都要急。
还好现在国家连续出台看很多楼市政策，再加上股市飙升，预计未来楼市会有所恢复，这对大家来说都是一个好事情。
