不到300万买“豪宅”。

这几天，朋友圈被这句极具反差感的标语给刷屏了。一打听，原来是广州的越秀·大学·星汇锦城二期开盘。再一打听，根本不用300万！此次开盘价格大概在3万出头，总价230万起步，就能上车！二期主推建面约76-126m²三至四房：

建面约76㎡三房两卫，单价3-3.05万/㎡， 总价225-231万；

建面约86㎡三房两卫，05梯腿单价3-3.05万/㎡，总价258-262万；

建面约103㎡四房两卫，单价3.08-3.12万/㎡，总价317-321万；

建面约126㎡四房两卫，单价3.3-3.5万/㎡，总价415-441万。

甚至还有少部分2字头房源，现场拼手速抢！这价格定位，明明就是个刚需盘，但是却拥有豪宅化的配置。单看番禺称得上豪宅盘的一手项目，单价至少6万/㎡起步，总价一般也要超千万。

所以，为什么越秀·大学·星汇锦城会有这么强的反差？

先从产品来看——刚需的价格，“改善”的设计。

二期共有10栋，围合式布局，均是2梯5户全南向，低密度设计。

首推的7栋楼王，可以望见大草坪、园林、泳池，景观视野不错。

（示意图）

最关键的是，二期最新的越秀4.0产品，有着超高的使用率，而且每一种户型都设计有入户花园、80cm的超大飘窗，且户型都是朝南设计的，拥有4-5南向宽面，而且至少是三居室朝南。

最小的建面约76㎡三空间两卫户型，带主套和阳光衣帽间，而且实现客厅、卧室全南向，推窗就是占地约8500㎡大草坪。

市面上要有这种户型设计、景观待遇的，至少要到建面约90㎡左右。

（实景图）

建面约86m²三空间两卫户型，约5.4m大阳台、约21㎡酒店式主套，再加上270度无立柱景观，集齐所有户型的优势，能够媲美市面上约建面约110㎡户型配置。

（实景图）

建面约103m²四空间两卫，私密单边位设计，5开间朝南，南向约14米采光面，位置绝佳。

（实景图）

建面约126m²四房两卫是南北对流双阳台设计，南北通透，尺度开阔，堪比市面上建面约140㎡以上的豪宅。

我们来算一笔账，准备上车越秀·大学·星汇锦城建面约76㎡的刚需购房者，首付最低约40万、月供八九千，就能买到市面上建面约90㎡左右的户型空间、户型设计，而且是最新的风格。

以番禺来讲，在售二手房基本得房率仅有80%、90%左右，要买到建面约90㎡左右的套内面积大小，至少要往建面约100㎡以上挑选。

对比番禺万博周边，像是万科欧泊、越秀和樾府二手房都要3.5-5万/㎡，二手房总预算至少要到300万。

以越秀·大学·星汇锦城建面约126m²的户型而言，准备置换的改善购房者，对居住条件、环境要求更高，花个400万左右，就能享受市面上建面约140㎡豪宅的阔绰空间。

再从配套来看——刚需的价格，“豪宅”的配置。

这里都是一些豪宅才有的配置。

星级酒店式下沉会所——占地约4500㎡「YUE」系下沉式会所空间（会所后期需交付物业统一管理，部分区域可能交由第三方进行承包运营，具体收费标准以实际为准）；

高艺境的园林设计——“POD+教育”模式打造内外占地约2.5万方园林生态，打造“一轴一环两门厅六境”景观场；

超6米的入户大堂——高约6.3米入户大堂，采用的是高级石材和碳晶木饰板；

星级酒店式礼序门庭——约60米长门楼；

高质感的车库——豪华酒店及豪宅项目同款的星空穹顶设计；

这么一看，越秀·大学·星汇锦城的会所、公区既大气，又豪气。

单以“门面”而言，足够彰显身份地位。

偏偏不止门面，越秀地产在“内里”都做足了功夫。

越秀·大学·星汇锦城打造了沉浸式泛会所空间，以高约6.3m的架空层，打造为恒信新风、全龄、无直角泛会所空间。

至于产品细节，互动式餐厨、主卧南北对流等设计，在刚需盘也极为少见。

越秀·大学·星汇锦城敢于对标豪宅盘，把刚需产品豪宅化。

一方面在于，越秀·大学·星汇锦城本身具备豪宅化的条件。

论地段，这里位于国际创新城板块，属于广州第三中轴线，依托华南最大的大学城，人文底蕴浓厚，有着产学研商居为一体的高标规划，对标的是美国硅谷、北京中关村；

论交通，广台高速、南大干线、兴业大道等路网，串联起琶洲、珠江新城、万博、广州南站等多个核心板块，地铁临近4号线新造站（直线距离约3.4km，数据来源：百度地图）和7号线板桥站（直线距离约2.2km，数据来源：百度地图），4站到琶洲、6站到珠江新城、2站到万博。（琶洲：地铁4号线，新造-万胜围；珠江新城：地铁7号线板桥-南村万博转地铁18号线南村万博-冼村；万博：地铁7号线，板桥-南村万博）

目前，项目也开通了直达板桥站的接驳巴士，地铁通勤挺方便（试运营时间：2024年3月16日-9月15日；运营单位：广州巴士集团有限公司第三分公司）。

论商业，楼下有建面约7000㎡商业，目前也已在去年签约运营CW Cafe、808 DRIPPING、奥维方程等商家，肯德基也于今年4月签约入驻（有关品牌为初步商业规划方案，最终以实际进驻的商家为准，开发商对此不作承诺和保证）。

论教育，配建了9班幼儿园、42班小学和36班初中，中小学引入公办番中办学，纳入广东番禺中学教育集团管理（具体教育设施相关最新信息及情况，以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准）。

核心地段加上全能配套，豪宅化条件成熟。

刚需的通勤需求、置换的教育需求，这里都能满足。

另一方面在于，越秀地产迎合市场的需要。

地产行业进入下半场，作为广州龙头房企，越秀地产深知产品为王，卷产品才是王道。

因此，越秀地产秀了一把操作，首次提出刚需豪宅化的概念——刚需的价格、豪宅的品质。

越秀地产开发经验丰富，也有一定的资金实力，能够不惜成本提升小区的品质、产品的品质。

其实回过头看，越秀·大学·星汇锦城一期产品已经得到了市场认可，越秀地产大可不必继续折腾。

去年一开盘，越秀·大学·星汇锦城已经是市场流量红盘，今年上半年更是成为番禺区销冠盘（数据来源：克而瑞，统计周期：2024年1月-6月）。

但越秀地产仍坚持升级产品，只为了提供更舒适的居住体验。

甚至首次提出6大YUE+收纳主张，在户型设计之初，合理预留收纳位，实现空间利用最大化。

按照越秀·大学·星汇锦城一期来看，最抢手的是建面约70㎡、76㎡、84㎡的产品，性价比最高，升级后二期的小户型产品，只会更加火爆。

据称，7栋楼王基本都是亏本出货，卖两周就要封盘。

越秀·大学·星汇锦城热度、话题不断，今晚开盘，已经不少人认筹，抢房得趁早了！