从78万涨到400多万，现在又跌至180万。

这10多年，头部学区房都经历了什么？

不难看出，10多年来学区房房价，经历了惊心动魄的跌宕起伏，也是温州房价的一个缩影。财富如潮水而来，盆满钵满；又似流沙穿指，转瞬消逝，几人欢笑，几人愁。

学区房是温州近10多年来，房价起伏最大的品类。它是怎么涨上来的？又是如何跌下去的？接下去，我们来细细品味学区房的前世今生。

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学区房的起源

学区或者叫施教区的概念，在20世纪80-90年代就已经有了，1986年7月1日起实施的《中华人民共和国义务教育法》 里，规定了“就近入学”的方针，这是学区的起源。

在1998年房改后，房地产进入到了商品房时代，“就近入学+可售房子”的结合，就慢慢有了学区房的概念。2006年修订后的《义务教育法》进一步强调了“就近入学”原则。学区房也大概在这个时期，逐渐兴起。

在2006年以前，特别是20世纪90年代，除了按学区房就近入学外，还可以通过大约几万元的择校费、集资费，进入到心仪的好学校。

所以那个时候，在其他条件都相同的情况下，学区房比非学区房，也就贵个择校费。在买房需求中，结婚、改善、首次置业是主流，以单一读书目的买房的客户，占比较低。

后来择校费、集资费名额被大幅压缩，按学区就近入学成为主要入学方式。因为要读书，所以要买房，变成了一个重要的买房理由，学区房价格就此启动。

后来又因为学区房赚钱效应，被发现被认可，各色人群各类资金蜂拥而至，导致了学区房价格一飞冲天。

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2012-2017年学区房价格徐徐上涨

2012年，一套广场路小学、实验中学本部（六中）双学区，29㎡的老房子，成交价格78万，单价2.7万/㎡。如果是单六中学区房，30-40㎡的老房子，总价大概在60万左右。虽然在当时也不便宜，但和后来的高峰比，这点钱只是零头。

来源：鹿城教育发布

2012-2015年温州整体房价出现了大幅的下跌，但六中学区房反而因为需求强劲，还略微上涨，大约每年涨5-10%左右。

● 2014年9月，双学区29.5㎡，报价3万/㎡，总价约88.5万。

● 2014年11月，单学区26㎡，报价2.65万/㎡，总价约69万。

● 2014年12月，单学区43㎡，报价1.98万/㎡，总价约85万。

● 2014年10月，单学区飞鹏大厦83㎡，报价2.95万/㎡，总价约245万。

特别是双学区皇家大厦，这是广小六中双学区里唯一有电梯的小区。在2014年11月皇家大厦约140㎡，报价2.6万/㎡，364万。7年后，你将看到这套房源涨到不可思议的价格。

2016-2017年，这段时间温州整体房价已经开始企稳回升，学区房更是涨价的先头部队，相比5年前的2012年，大约上涨了60-80%。虽然已经有些小贵，但相比后来的价格，也还不算离谱。

● 2017年4月，双学区29㎡，报价4.48万/㎡，总价130万。

● 2017年4月，单学区28㎡，报价3.85万/㎡，总价108万。

● 2017年12月，单学区48.5㎡，报价3.1万/㎡，总价150万。

● 2017年12月，单学区63㎡，报价3.5万/㎡，总价220万。

● 2017年12月，单学区飞鹏大厦83㎡，3.55万/㎡，总价295万

进入到2017年，六中小面积房源开始按套卖，报价也大多只报总价。在2017年12月份，皇家大厦约140㎡，报价3.38万/㎡，473万。

这是学区房周期的第一个阶段，整体价格徐徐上涨。在2017年涨价有所加快，在过了3-5月份的学区房交易高峰后，价格仍在上涨。这给2018年价格加速上涨，埋下了伏笔。

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2018-2021年一飞冲天

到了2018年，学区房价格好像添加了燃料一样，突然扩大了涨价幅度。2019年更是毫无喘息，一路狂奔。2019年5-6月，一套30㎡单六中学区房，报价已经摸高到约165万左右，双学区更是越过200万的总价。

● 2019年5月，双学区29㎡，报价6.48万/㎡，总价188万。

● 2019年5月，双学区31㎡，报价6.77万/㎡，总价210万。

● 2019年5月，双学区60㎡，报价5.33万/㎡，总价320万。

● 2019年5月，单学区32㎡，报价5.25万/㎡，总价168万。

● 2019年5月，单学区53㎡，报价3.49万/㎡，总价185万。

● 2019年6月，单学区飞鹏大厦83㎡，3.95万/㎡，总价328万

而这还没完，面对疯长的市场，家长、投资、投机等各路人马杀入学区房。2019年几乎每个月的价格都在上涨，仅仅过了几个月，到了2019年11-12月份，30㎡老房子，六中单学区的价格，站上了200万的整数关口，双学区的价格突破了250万。

● 2019年12月，双学区27㎡，报价9.4万/㎡，总价255万。

● 2019年12月，双学区65㎡，报价5.6万/㎡，总价365万。

● 2019年12月，单学区29㎡，报价7.2万/㎡，总价210万。

● 2019年12月，单学区63㎡，报价4.2万/㎡，总价265万。

2020年疫情的到来，也没能使得这个趋势有所放缓。2020年5月份，30㎡老房子六中单学区房的价格持续上升，最高到达250万左右，而同样面积的双学区，更是直接突破了300万，折算单价达到了11.1万/㎡，超越了豪宅一哥鹿城广场2011年巅峰时期10万/㎡的单价。

● 2020年5月，双学区27㎡，报价11.1万/㎡，总价300万。

● 2020年5月，双学区63㎡，报价6.6万/㎡，总价420万。

● 2020年5月，单学区31㎡，报价7.9万/㎡，总价247万。

● 2020年5月，单学区62.5㎡，报价4.8万/㎡，总价300万。

想要毁灭，必先疯狂，行情还在继续。

2021年3-5月份，这是温州学区房的历史高点，现在回头看，当时何其疯狂，价格何其离谱。据说当时有中介大店学区房签单量，高峰时某一天达到过近10套，洽谈室都不够用了。大量家长跑步入场，市场迎来了最后一涨价。

2021年5月，30多平方的老房子，双学区总价最高站上450万，单价达到了恐怖的12.5万/㎡，秒杀温州几乎所有豪宅，甚至单价超过了杭州的学区房。而皇家大厦报价站上了不可思议的1000万。

● 2021年5月，双学区36㎡，报价12.5万/㎡，总价450万。

● 2021年5月，双学区60.4㎡，报价9.9万/㎡，总价600万。

● 2021年5月，单学区38㎡，报价8万/㎡，总价305万。

● 2021年5月，单学区62㎡，报价6.9万/㎡，总价430万。

● 2021年5月，双学区皇家大厦140㎡，报价7.1万/㎡，总价1000万。

这段时间，学区房疯狂有4个原因。

第一是大周期，这一轮房产周期不管是全国还是温州，都是在2021年上半年达到了顶点。

第二是小周期，3-5月份是历年学区房交易的高峰。

第三是突发政策，2021年3月2日出了一个红色预警，有4所头部小学红色预警，可能会被分流。而只要在2021年3月31日之前完成过户，并符合入学条件的将全部接收。优质双学区学区房价格猛涨，带动其他学区房上涨。

第四是赚钱效应与恐慌，从2018后一路上涨，并且上涨速度越来越快，导致了很多家长怕现在不买，以后就更买不起。最后一咬牙一跺脚，恐慌性买入。另外就是投资、投机性资金的涌入，强化了涨价气氛。

大小周期的重叠；突发政策的实施；赚钱效应的烘托，这些因素的叠加，造成了学区房见顶。以上房价是以实验中学（六中）为案例，其他学校比如二中、南浦实验、十二中同样是出现了巨大的涨幅，这里就不一一列举。

眼见他起高楼，眼见他楼塌了。

涨的越快，跌的越凶，在市场的一片狂欢中，2021年下半年突然迎来了反转，楼市从盛夏直接进入了寒冬。这波下跌直到今天仍未结束，对参与市场交易的各方都产生了深远的影响。学区房下半场又经历了怎么样的曲折，请看明天的续篇（下篇）。