半年前买到大湾区这些城市的人,都被套了!

橙声细语 2021-10-07 09:42:25

这几天我们已经完成了珠海、中山、佛山的热门板块的调研,说实话,市场比我们想象的要惨烈。

所以今天,及时更新一期避坑指南,希望能帮助到想在大湾区置业的朋友。

6月调控加码之后,珠江口西岸的几个热点板块迅速熄火。

珠海航空新城跌了、唐家北围跌了、中山马鞍岛跌了、北滘新城跌了、佛山陈村跌了……珠海、中山、佛山短短几个月时间的经历了快涨快跌。

这面这张图是近五个月珠江口西岸各板块主要在售项目的涨跌榜—

跌幅为0的有两个板块:横琴和平沙新城。

28平方公里的横琴自贸区,住宅土地只有1.5平方公里;

横琴正常在售的住宅项目只有一个中冶逸景公馆,还是复式。

所以,横琴根本谈不上下跌,因为没有供应。

而平沙新城也是同样的情况,

人家有高栏港国家级经济开发区,好歹吸引了几个石油公司,好歹来的还是世界500强,住宅单价只有一万一二,全珠海最低价,在售的项目也只一两个,咋跌。

反倒是借着深中通道和深珠通道的马鞍岛,唐家北围、有点扛不住,近五个月至少都跌去了十几个百分点。

这轮波动,跌的最狠的陈村,被一场土拍掀开了底裤。

4月华润拿了陈村的地王,楼面价干到22330元/平米,让陈村和北滘新城的一众项目原地高潮,随即坐地抬价,同地段的碧桂园三龙汇冲到3万6,北滘新城的各个楼盘也都蹦到了3万。

如今5个多月过去了碧桂园跌回了2万4,北滘新城跌回了2万。

碧桂园旁边的两个新盘,刚刚开盘单价直接拉到2万3。

拍了新地王,房价反而跌的稀碎,这说明啥?

说明之前的价格全是虚高。

这一波下跌,仿佛就是个照妖镜,活脱脱让珠江口西岸的各个热门板块都现了原形。

也只有在下行的行情中,才能识别出谁是真正的“妖”。

上涨的时候一窝蜂都在涨价,看不出哪是好板块,哪里有价值。

只有在下跌周期里才能验证真伪。

而大湾区的珠江口西岸,就是此时此刻被检验出来的“楼市妖孽”。

经过实地调研和数据分析,我们发现这几个高位横盘、甚至下跌的热门板块,都有几个共性。

第一个共性:有概念的附庸市场。

下面这张图,是珠江口西岸各大热门板块的概念图——

通过上面这张图,我们发现——

珠江口西岸的诸多热门板块,旁边都挨着个"大哥",都在蹭着大哥画大饼。

横琴拽着澳门,玩横琴粤澳合作区;

珠海北围和中山马鞍岛,拿着深珠通道和深中通道,扯着深圳前海,在玩"以科技对话科技";

陈村、伦教一把薅起了广州,在狠讲广佛一体化;

金湾航空城蹭着横琴,十字门蹭着横琴和澳门……

这些板块,不仅在距离上抱着旁边的大哥,而且从规划上也力图达到——

你有的,我也要有。

如果暂时没有,先画个饼,让未来看起来会有。

只有这样,才能让销售们说出那句耳熟能详狠话——

一桥到前海,房价差1/5;五站到广州,房价差1/3;一步到横琴,房价差1/2……

珠江口西岸的诸多热门板块,都呈现出明显的"附庸市场"特征。

距离上抱着大哥,概念上蹭着大哥,房价上对比着大哥……

珠江口西岸板块的第二个共性是,它们都涨在行情末端。

大家可以回想一下——

珠海唐家、中山马鞍岛、平沙新城、横琴、十字门、金湾……这几个热门板块都是什么时候开始涨的?

下面这张图,是大湾区主要城市的楼市行情轮动图——

通过上面这张图,我们会很容易发现:

大湾区19年8月启动这一轮涨幅,持续了将近2年的时间。

龙头深圳2019年8月已经开始上涨,紧接着是东莞、广州。

到了2020年末,已经是行情末端,珠海、中山、佛山等城市才摇晃着开始上涨,一直涨到2021年5月。

等它们疯狂上涨的时候,广州和深圳等核心城市已经熄火,甚至还都开启了新一轮调控。

结果它们刚涨不到半年,市场到6月份就开始凉了。

上面这一大段文字,简单来说就是:

珠海、中山和佛山这些珠江口西岸的城市,属于典型的鱼尾行情。

涨的最晚,挨锤却最早,行情来的慢,走的倒挺快。

珠江口西岸板块得第三个共性是,市场小,供应有限。

很多人都有疑问:为什么这些板块这么轻易地就被炒起来了?为什么距离深圳更近更方便的惠州永远也炒不起来?

因为,珠江口西岸的几个板块都是小市场,每个板块在售项目只有两三个,很容易控盘。

比如马鞍岛,涨的最猛时,在售项目只有俩,一个万科,一个恒大。

再比如十字门,长期有货在卖的楼盘,只有一个华发。

哪怕是新盘扎堆的唐家北围,有货的楼盘,不过也就三四个。

一个板块,三四个楼盘,拿证的货也就三四栋楼,大都几百套房子。

几百人集中进场,就能看似买光一个板块。

大行情来的时候,一个板块内的几家房企一合计——

不如联合控盘吧,不如捂盘涨价吧。

今年年初,在珠江口西岸的各个热门板块,都呈现出"小市场、被控盘"的典型特征:

供应紧张,新房嗷嗷涨。

珠江口西岸诸多热门板块得第四个共性是,没有成熟的二手房市场。

除了北滘新城,珠江口西岸的几个热门板块,都是新开发的区域,没有成型完整的二手房市场。

比如,下面这张图——

马鞍岛就压根没有已交付的二手社区;北围实际交付的小区也就俩;平沙新城只交付一个社区……

一旦一个板块没有成熟的二手房市场,就会出现一个特别扯淡的问题——

新房的价格,没有办法被证伪。

一套房子真正的价格不是新房购买时的价格,而是二手成交的价格。

偏偏珠江口西岸的板块又都是小市场,一旦大行情来了,房企会联合控盘,快速拉涨新房价格。

你只看到房企快速拉涨的新房价格,却看不到自己未来实际卖出的二手价格。

于是,就会陷入虚妄的房价上涨泡沫里。

最后一个板块共性是没有自住市场。

大都是虚无的概念,新开发的区域,直接导致越热的板块越被投资客包围,

本地客户对于这种远离生活配套的板块,一定是不感兴趣的。

实地调研中拍摄到横琴、唐家北围、马鞍岛、平沙新城等板块都是不足10%的亮灯率,大量的空置商铺和稀稀落落的配套,只能证明,这不是自住客的市场。

这些热门板块,拥有诸多共性。

也正因为这样的共性,这些板块都呈现了同一涨跌趋势。

那投资客又是怎样在这一波走势中被套牢的呢?

好,下面我们一起来推演一下大湾区的这波周期,投资客被套的全过程。

首先是龙头深圳上涨,紧接着广州、东莞跟涨,随后调控加码,深圳被二手房指导价摁住。

当龙头熄火之后,焦虑的投资客和资本会急着寻找周边的优质标的,于是投资客外溢到周边有概念有规划的板块。

又因为市场小,供应有限,很容易控盘,而且还没有二手市场证伪。

一看新房的价格,只是深圳的1/4,广州的1/3,无脑买入。

被概念和投资客炒起来的这些板块,又都是上涨周期中的鱼尾,刚涨起来,就会被调控。

调控一来,投资客散去,自住客不来,彻底凉了,随后步入遥遥无期的横盘下跌周期。

嗖的一下涨上去,又嘭的一下掉下来。

这种市场很像股市里的小盘股——

行情来的快,去的更快。

短期拉涨一波,又快速下跌横盘一波。

别的板块是螺旋上升,涨一年横两年。

这些板块是上蹿下跳,涨半年跌半年,再横一年。

但是,这类板块是不是完全没有价值,是不是就是不能买的垃圾?

也不是!

因为既然能涨,哪怕是只涨半年,那也能赚钱。

只是这类板块想要赚钱,对投资者的要求极高。

第一个要求,是对时机的把握能力。

买这类板块,其实就是投机。

既然是投机,就要牢牢控制投机成本。

尽量买再相对低点,哪怕买不到相对低点,也千万不要买到相对高点。

买在下跌周期里的相对低位,而不是已经涨起来的位置。如果别的城市85折就可以入手,这类资产6折才能考虑下手。

价格足够低,就可以买。现在为啥不能买,核心就是贵。

比如单价一万五的马鞍岛,能不能买?能买;

单价2万的北滘新城,能不能买?能买。

购买这类资产,第二个要求有足够的耐心。

心要够大,有耐心等着;

资金要大,有耐心扛着。

购买这类资产,第三个也是最重要的要求是——

你必须是一名成熟的投资客。

前面说到,这类资产的波动起伏更大,对时机把握的能力要求更高,对耐心的要求也更高,要有更大的"克服人性弱点"的能力。

以上种种要求,化为几句话就是——

你要是一个拥有成熟经验的投资人。

你要交易买卖过三套以上的房子,并且有成功的异地购房经验。

你要起码经历过一轮以上的完整楼市行情,吃过见过房价的涨跌起伏。

只有这样,你才有信心对抗这种远超其他城市的涨跌波动;只有这样,你才有经验来对抗更大幅度的"追涨杀跌"诱惑。

所以想在珠海、中山、佛山的热门板块下手的朋友,先问问自己有没有这样的实力,

低点买入,高点卖出,在快涨快跌的短暂行情里能顺利脱身,还能赚钱。

如果不能,那就不要碰!

尤其是小白投资客,乖乖在股市里买指数基金,在楼市买确定性的核心区。

如果被套了,做好长持3年、5年甚至更久的准备。

让时间填平你的风险。

最后,我想给大家说两句掏心窝的话——

大碗楼市的初衷是,想尽可能的讲点真话。

哪怕真话可能不好听,哪怕真话可能得罪人。

比如,别人告诉你马鞍岛、北围、平沙能暴击,满杠杆直接干!

而我们更想告诉你——

这里能赚钱,但有很大风险,风险在哪里,你进场之前,最好掂量一下自己!

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橙声细语

简介:生活不止眼前的苟且,还有诗和远方的田野