著名经济学家宋清辉

【沪港通锦囊】房地产周期是正常市场经济现象

“人有悲欢离合，月有阴晴圆缺”，苏轼的这句流传了近千年的诗词之所以能够流传到现在，说明了一点，即凡事都有周期，这也是诸多行业发展到一定阶段的必然现象。例如，经历此前多年的爆炒和推波助澜，房地产的市场供求关系当前已经发生了重大的变化，一方面是之前的「三高模式」已经被打破，行业正在处于新旧模式的转换期。另外一方面，当前的房地产行业或正在经历较为漫长的下行周期，进入缓慢发展的新阶段。但是，长期来看，内地经济“去地产化”已是大势所趋。

观察到，目前就三四线城市而言，这些地方的房价已经处于跌无可跌的位置，成交量也趋于接近「冰点」，形势难以令人乐观。有不少投资者会问，房价会不会也像股价那样，在低位运行一段时间之后疯狂反弹呢？答案则是需要两面看待，但对于绝大部分三四线城市而言，其房价走势或会如同殭尸股一样久久不动。事实上，当前的房价下跌实际上是一个再正常不过的行业周期现象，同时它也和经济发展的周期性有较大的关联。

一般而言，一个城市房价的涨跌，归根结底需要看这个城市的产业情况。例如，有「鬼城」之称的鄂尔多斯，2010年的时候，因煤价的上涨导致一系列资金疯狂涌入该地楼市，在全城民间借贷的同时房价也疯狂走高。随后，因为煤价的回落，一系列的梦想都开始破灭，资金链断裂、投机者离场，于是鄂尔多斯开始变得萧条，被称之为「鬼城」。

鄂尔多斯兴衰值得借鉴

但是，随着近年来当地政府积极调整产业结构，推动产业转型升级，该地的房地产行业已逐渐回归到健康有序的状态，「鬼城」的标签似乎可以撕掉。这也表明，如果一座城市没有支撑经济发展的强势产业，无论是资金还是人才，或都不会留在这个城市当中。

纵观各类三四线城市，几乎没有长期可以持续、配套的产业链能够支撑城市的经济发展，就如从众心理一般，绝大多数城市都会想方设法挖掘各种景点开设旅游业，以期创造新的利润来源，但旅游业低门槛、同质化的发展难以形成长期有效的支撑作用。虽然一部分城市拥有「靠山吃山」的绝对优势，但想要推动当地产业、经济有效持久地发展，就必须积极引入实体创业和创新产业，否则很快就会陷入「人勤地多产、坐吃山也空」，鄂尔多斯的过往便是典型例子。

就房地产行业而言，地产商虽然他们有定价的权利，但他们没有左右城市经济发展的能力。如果三四线城市一直无法引入能够刺激本地经济增长的新产业，或者长期没有政府对其发展进行规划并招商引资，这座城市未来的发展，大概率或是伴随着人口流失而愈来愈小。

三四线城市需引入新产业

如果在政府引导下，三四线城市愿意引进技术、招揽大量人才，所谓去库存的问题或将不是问题。如今，全国房价走势相对较为平稳的城市，可能非深圳莫属。四十多年前，深圳就是一个小渔村，远远不如当前的三四线城市，但国家的政策倾斜和人群大量涌入，高新技术的不断发展，高等教育机制的建立加上积极引进海内外优质人才，推动了深圳的产业蓬勃发展。

虽然近期有自媒体发布了「深圳房价下跌40%」的消息，提到深圳有多个楼盘都有不同程度跌幅的情况，但实际上却没有网传的那么夸张。通过实地走访调查，深圳一些新上市的楼盘价格依然坚挺，其中部分深圳新盘房价甚至还出现逆市上涨趋势，反映出深圳经济的韧性。

理论上，只有经济发展才能提升市场各方面的需求，例如运营资金需求、企业用地需求、企业人才需求、员工住房需求等，各种各样的需求都能有效地实现去库存。

纵观现行的三四线楼市去库存措施，实际上是治标不治本。要想有效去除大量楼市库存，归根结底需要从当地产业布局、人口流入、土地供应等多个方面采取有力措施，花式营销甚至逆向调控这些措施，其形式大于实际意义。

应理性看待房地产周期

总而言之，房地产周期是正常的市场现象，也是市场经济的必然现象。正是因为周期的客观存在，房地产市场才会有大浪淘沙，才会有竞争和淘汰。从这个角度来看，房地产周期实际上有利于提高经济质量，所以市场应理性看待房地产周期。

作者为著名经济学家宋清辉，著有《中国韧性》。本栏逢周一刊出。