房地产从增长引擎到拖油瓶，未来拉动我国经济内需的火车头，应该靠什么？

2024年一季度，我国百强房企累计实现操盘销售金额7792.4亿元，同比大幅下滑47.5%。

房地产销售金额下滑的同时，房价也在同步下滑，全国新房和二手房已经连续跌了十几个月，不少一二线城市的房价已经跌回2020年之前的水平，也让在那个时间段买房上车的家庭，痛苦不已。

房价下跌带来的财富阵痛，是需要时间去消化的。

反映到数据上，今年我国经历了有史以来最大的消费降级，北京规模以上餐饮利润暴跌88%，一线城市的社会零售总额下滑，这些都是非常罕见的表现。

安邦智库的一份报告也指出，尽管国内二手房市场有了积极的变化，但整个房地产市场逐渐下沉的大趋势，已经很难改变，房地产市场的寒冬还远未过去。

新的增长点，在何方？

新质生产力应该是一个方向，今年以来这个词屡屡上热门，我们寄希望以此替代房地产等传统行业去拉动经济增长，但在市场如此低迷之下，新质生产力下的产业，能否匹配和填补体量巨大、上下游产业链漫长的房地产业对宏观经济乃至就业原有的贡献呢？

这是一个大问题。

从现状来看，我们必须要承认的一个事实是，房地产行业还远远没有到触底的时刻。

3月28日万科发布2023年财报显示，去年万科净利润121.6亿元，同比2022年的226.9亿元降幅高达46.4%，在利润大幅减少的情况下，万科集团管理层已经集体降薪。

在过去，万科这类优质房企所面临的危机，在今天来看是不敢想象的，在碧桂园和恒大这类房企的债务压力之下，我国房地产市场的出清还远未实现。

安邦智库报告分析称，这意味着国内房地产市场不仅软着陆的春天没有到来，供需失衡的寒冬也远没有过去，对于房地产市场持续下行的长期性我们应该有着充分的准备。

我国从1990年代末推行房改，开启了房地产行业的大时代，这标志着我国福利分房时代的结束，住宅商品化时代的开启。

中国银行研究院的报告也描述，房地产行业具有产业链条长、关联行业多的特征，为我国经济增长做出了突出贡献。

一方面，房地产开发活动与建筑业生产密不可分；房地产开发过程中，通过直接消耗大量建筑材料，带动了水泥、钢铁、玻璃、五金化工等多个制造业发展。

另一方面，与住房相关的消费活动也促进了我国家电、家具、家纺等制造业的发展。

此外，房地产开发还会对销售、物流和金融等第三产业产生一定的拉动效应。

基于此，房地产的重要性是非常大的，在某种意义上，存在着不可替代性。西南证券的研究报告称，2020年房地产业的总带动效应之和约为1.71，意味着每增加1单位房地产业的产值，就可以带动全产业增加1.71个单位的产值。

这是房地产对我国宏观经济的巨大贡献。

过去20年，房地产行业是当之无愧的支柱产业，它占到了GDP的7.34%，间接带动的相关产业占9.9%，二者合计占到了GDP的17%。

2020年，是我国房地产行业增加值的历史高点，7.5万亿元人民币，如果将这一年的房地产看作一个经济体，那么它相当于墨西哥或印尼的全国GDP，在全球所有经济体中，都能够排进前十五名。

而房地产对经济增长的贡献则更大。根据经济学家任泽平的测算，在2000-2020年间，房地产行业对GDP增长的贡献率从4.8%波动向上，达到了13.9%。

这意味着，一年新增的部分中，有七分之一的贡献都来自于房地产行业。

房地产有多重要，那么它的下行带给宏观经济整体的拖累效应，就有多大。

地方在房地产时代靠着土地出让金收入充实财政；居民则买房上车，在不断上涨的房价之下实现资产的增值，各大房地产企业迅速增长为万亿规模，这是一个难得的多赢局面。

但代价可能是透支了未来。

作为房地产产业链条中的最后一条，居民买房可能是承担了其中的最大代价。

除此之外，整个宏观经济中的偏差也很大很大。

银行的贷款给了房地产，导致制造业科技业拿不到贷款，实体经济虚空；一二线城市居高不下的房价，三四线城市居高不下的库存，也导致了供需错配；地方过度对土地出让金的依赖，也面临着转型。

这几大问题，都共同困扰着今天的宏观经济。

更重要的是，随着房地产行业的高速发展，资产价格不断上涨，无论是企业还是居民，都在大举借贷，透支未来，债务风险也在不断聚集。

和过去20年房地产面对的风险不同的是，这一次我国房地产市场的变化，更多是结构性的，这也意味着，今天我们运用再多的刺激性政策，房地产行业也不太可能在短期内回到从前。

房地产如此之重要，随着这一行业开始迈入下行周期，未来还能有什么行业可以替代它？

我们要知道，当前房地产市场面临的根本性原因是人口老龄化、房地产过剩、房企债务过高导致的，所以要往新的方向转换的话，那么一定不是和房地产相关的行业。

但房地产的体量如此之大，要在短时间内找到可以替代的行业，也并不容易。

根据任泽平的测算，2021年我国房地产涉及从业人员高达1500万人，而且从城镇人员就业情况来看，2004-2020年间，城镇人员房地产就业人数从130万增长至525万人，复合增长率9.12%，远高于城镇就业总人数2.7%的增速。

不仅如此，房地产带动的上下游产业链带来的就业吸纳能力也占比高达三成。

相比之下，被寄予厚望的新能源汽车行业，根本无法拉动如此庞大的就业人口。

《制造业人才发展规划指南》显示，预计到2025年，节能及新能源汽车人才总量将达到120万人，目前仍存在103万人左右的缺口。

在房地产这样一个支柱产业替代的过程中，还会经常发生“人力资源错配”的显现，也就是新的增长动力还无法填补旧经济模式增长放缓的空白。

而新经济发展的成果又往往掌握在少数人手中，而房地产这样的行业特点是供应链长、养活的就业人口多，是新能源这样的行业难以取代的。

另外还有一点值得担忧的是，对新能源行业的过度推崇，可能会导致过度竞争和过度投资，并最终酿成激烈的价格战和内卷恶性循环。

最终绕不过去的还有一个话题，那就是产能过剩。

美国财政部长耶伦此前访华的时候，就曾点名我国的新能源汽车和光伏等行业的“产能过剩”会伤害欧美的相关产业。

而我国新能源汽车出口在短期内的快速增长，也已经使一些国家开启了贸易保护主义。

最近的例子就是加拿大对我国电动汽车征收100%关税，这一极高的比例是欧盟的四倍左右，几乎断绝了我国新能源汽车进入加拿大的可能性。

以主要市场之一的欧盟为例，欧洲有1400万人口直接或间接受雇汽车制造业，相当于欧盟总就业人口的6%，如何平衡这一点，也是我们面临的挑战之一。

取代房地产，显然没那么简单，但我们想要取代房地产的决心也空前未有。

在当下复杂多变的各种因素交织下，我们能够做的，只有让子弹再飞一会儿。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切；好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。