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曾宣告“不依赖土地财政”的长沙，颁布了“最聪明”地产救市新政，让外界拍手称绝。光环之下，这个楼市调控“模范生”也有烦恼。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：陈欣苗

编辑：易鸣

设计：岚昇

实习生：邓颖茵

楼市松绑政策漫天飞，但多老生常谈，无感。

如果说哪个城市能让人眼前一亮，那一定是长沙。

5月11日，长沙的一则《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称《方案》），直接炸圈。

内容简要说：房子租了出去，就算无房，还能继续买房。

不愧是楼市调控的“模范生”，控房价有一手，而今放松，也尽显不同。

“长沙确实有几把刷子”

这个以超严调控让炒房客有去无回的城市，在放松的时候也让人拍手称绝。

“长沙确实有几把刷子。”有人如此评价。

以出租住房换得“房票”，方式新颖，国内罕见。这一招，就指向楼市低迷、财政负担以及租房这样的民生问题。

具体来看，长沙这招，有2大妙处。

妙处一，市场化手段盘活存量房，低成本完成保租房KPI。

《方案》明确，业主可与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。

现在，保租房的任务量很大，国央企为发挥社会责任冲在前面，但供应的可持续性、有效性尚待提高。

不需要政府出资建房，直接动员存量，既解决了保租房的筹集渠道，又在地方普遍缺钱的当下，缓解了财政压力，一举两得。

《方案》称，力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。

此外，大量房子投入租赁市场，有利降低新市民租房成本，为城市留住更多的年轻人。

妙处二，让市民得到好处，改善需求得以释放，“曲线”刺激房地产回暖。

这个好处，就是出租住房，即可得房票。根据《方案》，“已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。”

过去被长沙超严限购（长沙户口；已婚；首套房产权满四年或网签满6年）挡在门外的改善群体，可以买起来了。

当下的情形，新市民这类“无产者”买房难，长沙瞄准的，正是这些“有产者”，他们才更有购买力。

这样一来，会有更多的购房需求向新房市场释放，加速新房去化。

当下全国楼市低迷，长沙也不例外。

受3月-4月疫情持续影响，长沙的新房供求量同比跌幅明显，4月供应和成交面积同比、环比均是下滑，同比下滑幅度分别为53.79%、44.70%。（数据来源：克而瑞湖南区域）

▲克而瑞数据显示，长沙的供应及成交面积出现下滑。

而新房市场的活跃，对整个房地产链条都会有刺激作用。新房预期好了，土拍会回暖，地方财政下行压力也没那么大。

当然，这仍符合“房住不炒”的底线。

《方案》规定，房屋用作租赁住房运营年限不低于十年，期内房屋可交易，但仍应用作租赁。这样一来，签约保租、长租，避免炒房。

此外，新政主要针对长沙本地的改善人群，外地人仍不能进入里面炒房，抑制了长沙房价过快上涨。

长沙的作业，难抄

长沙这招一出，业内多预判，会有更多的城市跟进类似政策，尤其是楼市表现低迷、限购政策仍有放松空间的二线城市。

不过，大概率上，反响和效果显现速度，可能都难以与长沙相比。

因为，过去五年，长沙楼市被政策压得够狠、够久。

2017年起，调控政策便层层加码、且出台间隔极短，有效限制了房企与购房者的过热表现。更为严格的，是官方“反炒房”的立场坚定，给予市场较长的政策持严预期。

空子一放，需求的放量，是其他很多城市无法比拟的。

从人口基数上看，2021年，全国人口增量整体降速的背景下，长沙常住人口也增加了17.85万人，位居主要城市增量前列。

往前的2010-2020年，10年间，长沙人口增长了300.4万，累计增速高达43%，在全国各热点一二线城市中也位列靠前。但，楼市表现却严重背离，期间成交规模仅增长了21%。

这部分购房需求，在政策空间松动下，会加速释放。

再看居民购买力，仍处充沛区间。

因长沙整体房价在全国一二线城市中仍处“洼地”，以城镇居民人均可支配收入测算的房价收入比，仅为6.14年。

▲数据显示，长沙的城镇居民人均可支配收入测算的房价收入比约为6.14。

可供对比的是，中部其他城市，如合肥、太原、郑州、武汉、南昌经历了前期房价的补涨，整体房价收入比，均在10年以上。

据克而瑞研究，于本地公务员等高收入群体而言，买房换房更是毫无压力，以在岗职工平均工资测算的房价收入比仅为3.37年。

此外，近年来，长沙财富聚集效应明显加快，从高净值家庭数量来看，2020年长沙家庭资产在600万-1000万达16800户，仅次于武汉，位居中部第二位。

这些，都是楼市需求放量的空间。

更何况，长沙的经济基本面仍不错，房价，仍有看涨的空间。

2021年，长沙GDP达1.32万亿，增速7.5%，位居全国第15位；人均GDP达13万元，位于省会城市前列。

过去20年，长沙的首位度提升了超过10个百分点，仅次于合肥、西宁，位居27个内地省会城市第三名。

房价，却一直处于慢涨的程度。

这时候，有实力的人，但凡有房票，大多是不会有所犹豫的。

“优等生”，也有烦恼

看回一个月前，救市主旋律下，长沙官方还很硬气回复，“限购政策只能严格执行，精准落实”。

这，很符合长沙楼市调控“优等生”的称号。

而今看，确实破防了。

这政策之前，5月7号，长沙就对限购作出调整，首套房网签或取证满4年，可买二套房，之前是6年；4月20日，官宣放宽人才落户限制，大专生可落户买房。

不过，政策实施的难度，也还是可见的。

就比如这个以租换购房指标的方案，那些想卖一换一的业主，虽然有了房票，但这个要卖出去的房子，却要被锁定至少10年，能找到买家吗？又或者，想要买多套房的业主，将手里的房交出去租，租金收益，能达到预期吗？这也影响着业主将房子交出去的意愿。

当然，楼市的低迷，是短期的烦恼。更长期的烦恼，可能还是GDP、人口增长压力。

在湖南强省会战略下，2026年，长沙GDP计划达到2万亿元左右，常住人口突破1200万人，经济首位度超过30%。

照此，未来5年，长沙年均GDP增量要在1300亿元左右；人口每年增量超35万人。

现在的环境下，这样的目标，挑战不小。

挂着楼市“模范生”头衔，长沙很难说卸下包袱，此番“曲线”放松或就是印证。但另一方面，房地产这一工具也要应用好。

可看一组数据。

近年来，长沙的土地财政依赖程度是呈上升趋势的：2017年-2020年，长沙市的政府性基金收入/（政府性基金收入+一般预算收入）的比值，分别为31%、40%、46%、50%。（数据来源：YY评级）

“究其原因，一则在于偿债资金需求，一则在于产业转型资金需求。”YY评级分析指出。

不过，与其他城市相比，长沙的依赖度也不算高。

早在2019年，湖南省委常委、长沙市在接受人民日报采访时就表示：长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖，走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。

在4月19日湖南发布的《关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见》（以下简称《若干意见》）中也可看出，产业，是打造长沙强省会的最重要一环。

据YY评级分析，长沙市产业链完整，覆盖工程机械、新材料、广电传媒、软件信息、汽车工业、生物医药、电子产品、智能制造等多个产业，但存在广而不优的问题。

长沙，大概是全国唯一一个被吐槽房价太低的城市了。

对于这位楼市一贯的好学生而言，要平衡好楼市管控、城市发展、吸引人口等难题，也并不容易。