文/乐居新媒体 严明会

一直被坊间称为是“招商领玺四期”的“湾啟紫荆府”，有了新消息。

11月5日，“湾啟紫荆府”召开了一场媒体品鉴会，为即将的面市做铺垫。

因片区近两年供应较少，湾啟紫荆府被看作是前海自贸区内今年唯一新宅盘而受到关注。据了解，项目还是整个前海首个采用建筑新规设计的项目。

湾啟紫荆府项目土地，很有故事性。其位于前海妈湾板块，西临妈湾二路，北临听海大道，东接前湾水廊道及河岸公园。水廊道对岸即为已入市的前海润峯府、前海天境花园。

它是妈湾15单元02街坊15-02-02地块，该单元组团原规划以商业设施用地为主。

去年4月，深圳市前海管理局发布公告，调整了妈湾14、15和16三个开发单元的部分土地性质。调整后，三个单元有多个地块，从原本的商业用地调整为住宅用地，湾啟紫荆府项目土地就是其中的一块。

按照规划，该项目占地面积14953平方，共有3栋住宅楼，总层高36-37楼，主力户型为96、111、121、122、142平，共规划485套纯商品房，车位共595个，车位比约1：1.2，容积率约4.47，梯户比例为4梯5户。

据了解，项目即将推出的是1栋一单元和1栋二单元约320套住房，户型为96平、111平的三房，121平、122平、142平的四房。市场传出的估计价格约在10.25万/平左右。

从优点上看，项目片区规划等级较高，未来有一定的发展潜力；小区没有回迁房和保障房，较为纯粹；且项目是新规产品，使用率较高。

不过，项目地块小，只有3栋住宅，社区规模较小；而项目周边还有较多的待开发土地，商住氛围还需要较长时间的兑现。另外有一点，项目96平、111平的面积才只做了三房，对于人口较多的家庭，并不友好。

实际上，湾啟紫荆府的开发商也十分有趣。在目前已披露的官方文件，项目的建设单位为深圳市前海蛇口启迪实业有限公司，该公司由深圳市招商前海驰迪实业有限公司100%持股。

再往上穿透，招商前海驰迪则是深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司全资子公司。前海蛇口自贸投资由前海管理局、招商局集团分别控制50%股权。

据了解，为推进前海开发开放和自贸区创新发展，招商局集团和前海管理局合资成立了前海蛇口自贸投资。2019年12月，双方共同将1458亿元土地资产注入前海蛇口自贸投资。

也因此，在前海合作区15平方公里范围内，前海蛇口自贸投资统筹开发着妈湾片区2.9平方公里，涉及前海22个开发单元中的7个，建筑面积约500万平方米，成为单一主体开发、单一规模最大的区域综合开发项目。

在湾啟紫荆府之前，前海蛇口自贸投资在该片区已推出过多个项目，包括招商领玺一、二、三期（也分别叫领玺、嵘玺、瑧玺）。

其中，领玺1期早在2019年11月开盘，推售1、2、3栋共456套住宅，产品共包含建面120-154㎡的3-4房，当时备案均价10.8万/㎡，单价区间在8.7-12.3万/㎡。

领玺2期在2021年9月开盘，推出120-170-190㎡的3-4房，共255套，当时备案价约8.58-12.2万/㎡，均价10.25万/㎡。

领玺3期则在2023年10月开盘，推出320套住宅房源，户型建面约106-128㎡的3-4房户型，备案单价8.85万/㎡起，备案均价约10.25万/㎡。

由于都是前海蛇口自贸投资开发，在未正式命名前湾啟紫荆府就被称为是领玺4期。如今随着正式命名，湾啟紫荆府基本告别了“玺”系列产品线。

要知道的是，“玺”系列是招商的最高端产品线。这或许也意味着，在市场的持续深度调整之下，与前三期相比，开发商对湾啟紫荆府的产品定位已发生较为明显的变化。

实际上，从已面市的项目看，瑧玺就曾因“虚假宣传，真实样板间漏水”等问题而被曝光过。此前，曾有网友爆出，自己花千万购入的前海妈湾领玺三期（即招商臻玺），买完后项目就更名为“前海臻玺”。不仅项目更名，项目实体样板间开关、墙体也多处漏水等。

工商信息显示，前海蛇口自贸投资成立于2016年9月，注册资本14681672万元人民币，法定代表人、总经理为何军利，董事长为李荣生。

前海蛇口自贸投资有6家直接对外投资的公司，分别为深圳市前海鸿昱实业投资、深圳市招商前海驰迪实业、深圳市风鹏深港创业投资合伙企业（有限合伙）、深圳市风鹏深港私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）、深圳市前海深港商贸物流小镇运营、风鹏（深圳）私募股权基金管理。

当中，深圳市招商前海驰迪实业又有4家直接对外投资公司，分别为深圳市前海蛇口启明实业、深圳市前海蛇口和胜实业、深圳市前海蛇口启迪实业、深圳市前海璟汇房地产开发。

这里面，领玺是以深圳前海蛇口启迪实业为开发主体打造的，而嵘玺和瑧玺则是以深圳前海蛇口和胜实业为开发主体打造。