最近，有中介向购房者兜售位于大壮名城内的暹岗村回迁房2.1万元/㎡。以大壮名城商品房目前价格4.8-5.2万元/㎡，回迁房比商品房的一半价格还低，非常吸引人。

按照中介的说法，收楼时根据回迁面积缴纳1200元/㎡建设费和1900元/㎡的土地出让金，就可以办理房产证。

无利不起早，回迁房低价买卖有利可图，吸引了一些敢冒险的投资客入市。有买家就有卖家，买家有敢于冒险的投资客，也有贪图便宜的刚需客，卖家就是回迁户，通过中介牵线和介入城中村旧改的开发商，一单看似有保障的生意做成。

一进一出之间，回迁户收到了他的目标资金，买家坐等可观的房源差价，中介赚取了佣金。看似三方共赢的买卖，背后却是隐藏着风险的交易。

这也是广州区别于其他一线城市的“灰色”地带，回迁房的特性让它游离于监管的边缘，黄埔大举推进城市更新释放了其中的套利空间，诸如两年兑现翻倍收益的案例，在回迁房投资圈口耳相传，驱动着这门“灰色”生意越来越多人参与。

2011年暹岗村与大壮集团签订《暹岗社区“三旧改造”合作意向书》，正式启动三旧改造工作。按照《暹岗社区旧村改造拆迁补偿方案》，2017年暹岗村全面落实了一期复建区的补偿和建设工作，首期项目于2019年封顶。

根据规划，暹岗村分三期进行改造，2020年已启动二期项目，2021年将启动三期项目。随着暹岗村“三旧改造”的签约确权进展推进，暹岗村的回迁房渐渐推向市场。

暹岗村原有村民2234户、4132人，改造项目总占地面积约43万㎡，建筑面积逾200万㎡。其中，暹岗村民复建安置房总占地面积约24万㎡，共计32栋。假如部分村民有资金需求，愿意把回迁房投入到市场，在投资客和中介看来，暹岗村在回迁房投资市场将有巨大的潜力。

有些人在回迁房的投资上赚的盆满钵满，以至于不管投资客和刚需客，都对回迁房产生了很大兴趣。据附近居民爆料，除了暹岗村，黄埔火村同样存在回迁房买卖现象，回迁房价格约1.9万元/㎡。以合生中央城商品房目前价格约3.7万元/㎡，回迁房相当于商品房的一半价格，其中差价同样诱人。

对于这种买卖，有村民道出其中鲜为人知的秘密，村民一般都要一次性付全款，因为这些房子的产权基本上都是全家成员，一大家族时间长了很容易出现利益问题。如果未来房价上涨或兄弟姐妹之间产生经济纠纷，只要其中一人反悔就过不了户，即使买家想用买卖合同维权也会很艰难，因为在没拿到证之前签的买卖合同，会被认定是违规交易。

另外是回迁房的装修标准、小区管理和配套问题，虽然与商品房同属一个小区，但还是存在质的区别，例如有传闻回迁房买卖后不能入读配套学校，还有两年后能不能准时拿到证，付出的费用是不是只需建设费和土地出让金，这些都是潜在风险，而中介说不干就不干，不会跟单两三年。

总结一下，回迁房一般有三种：第一种是回迁房建好了有证，是已经建设完发证的回迁房；第二种是回迁房建好无证，这种回迁房往往交易风险很大；第三种是回迁房建好，也没有证，如果开发商没有成功推进开发，后面烂尾了，这种买家的资金就直接打水漂了。

投资回迁房是非常考验专业眼光的，楼主建议买家在还有商品房资格前，一定不要考虑回迁房，稳稳当当地先把商品房资格用完。即使有了交易的经验，回迁房投资也不要轻易去碰，一旦有什么麻烦几年也不会安心。