一线城市,扔出王炸!

刘晓博说财经 2024-08-27 18:09:38
原创刘博团队

真的是豁出去了!近期,一线城市纷纷掏出“压箱底儿”的宝贝,想要捅破房价的“天花板”。比如上海,前脚刚刷新 “地王”纪录,后脚再推4宗“宝地”。8月7日,徐汇区斜土街道一宅地被绿城以48亿元总价竞得,楼面价达13.1万元/平方米,创下8年新高。紧随其后,上海土地市场又投下一枚重磅炸弹:将于9月14日拍卖静安区两宗珍稀宅地。其中一宗位于老静安曹家渡社区,上海市公安局旁,距离西侧的14号线武定路站仅200米,南侧的静安寺仅1公里左右,教育商业配套优越。附近的二手房九龙仓静安壹号2023年的成交价超25万元/平方米,目前的挂牌价超20万元/平方米。

静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块位置图另一宗位于新静安灵石社区,正对面就是大宁公园,西侧是宝华万豪酒店,靠近1号轨交上海马戏城站,3公里左右的在售项目有静安玺樾,今年5月首次开盘推出307套房源,认购率57%,均价约12万元/平方米。

静安区灵石社区N070402单元094a-14地块位置图值得关注的是,上海宣布自第五批次起,对市场热度较高的商品住房用地出让实施“双高双竞”政策。静安两宗宅地均设置了最高中止价,其中曹家渡地块最高楼面价为12.18万元/㎡,灵石地块最高楼面价为8.88万元/㎡。除了静安两幅地块,黄浦苏州河旁也腾出两幅新地块。近期,位于苏州河畔的149和151街坊旧城区改建项目获批。

示意图两个地块东至山西南路、河南中路,南至北京东路、景云大楼,西至新菜场路、北京东路398号,北至南苏州路。它们最引人瞩目的特点是拥有无可比拟的苏州河一线河景。站在街坊边缘,仅一路之隔就是苏州河步道,视线可以毫无阻碍地延伸到对岸的华侨城苏河湾和宝格丽酒店。从房价角度来看,这两个地块的潜力不言而喻,根据链家二手房数据,对岸的河滨豪园二手房价格在13.4万元/平方米。深圳,继深超总项目之后,再迎后海总部基地“王炸”地块。深圳湾在深圳豪宅市场算是NO.1的存在了,很久没有宅地供应了,而新推出的两宗地块均是商改住。两宗地编号为DU10和DU13,由商业用地调整为“商业用地+二类居住用地(C+R2)”,容积率均为8.0,总建筑面积约30万平方米,预计将在2024年第三季度招拍挂出让。

(上图中红色为商业用地,黄色为住宅用地)两宗地块地理位置优越,位于深圳湾后海总部基地西边,与蔚蓝海岸二期三期隔路相望,几乎与地铁2号线登良站无缝衔接。周边拥有海岸城、万象城等顶级商业配套,以及人才公园、深圳湾1号等城市地标,尽显深圳“总部经济+科创高地+豪宅区域”的定位。

从周边二手房价格来看,附近的深圳湾1号均价高达26万/㎡,三湘海尚20万/㎡,君汇新天19万/㎡,曦湾天馥22万/㎡。这两块地的推出无疑将为深圳高端住宅市场注入新的活力,有望成为深圳新的房价标杆。广州,开启“报复性”卖地。未来三个月,广州拟出让50宗地块,其中20宗位于中心四区:海珠8宗、天河6宗、荔湾5宗,越秀1宗。在众多地块中,天河区的南方面粉厂地块无疑是最引人注目的。南方面粉厂地块被业内称为“今年广州最好的一块地”,今年8月初,该地块经历了重要的规划调整:用地性质由原来的单一办公用地转变为二类居住兼容商业、商务办公用地,限高从120米增加到150米,同时容积率从4.5适度降低至3.7。该地块坐落于广州金融城板块,南临临江大道,与琶洲隔江相望。不仅能享受南向一线无遮挡江景,向西眺望还能欣赏到珠江新城的标志性建筑群。附近汇悦台、广州·鹏瑞1号等望江大平层项目都卖到20万+。

同样值得关注的还有琶洲南区的三宗宅地。琶洲南区三宗宅地北临黄埔涌,东沿科韵路,建设中的会展东路从单元中间穿过,直接与黄埔涌以北的广交会场馆相连,以西约2公里即是海珠区热门项目琶洲南TOD。琶洲南TOD均价约14万元/平方米,不仅是广州市场最热门网红盘之一,其成交金额也多次问鼎全国冠军,可见该区域的市场潜力。

北京,两个月,双“地王”6月13日,北京第二轮土地供应再现“百亿地王”,中建智地+朝开联合体以高达112亿元的成交价,成功摘下酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区的综合出让地块。据悉,位于东四环旁的酒仙桥1019-0005等地块商品住宅销售指导价高达12.5万元/平米,可上下浮动8%,最高售价可达13.5万元/平米。

示意图7月25日,北京市海淀永丰地块以89.01亿元成交,成为板块内总价最高地王。该地块为“回炉”地块,与8年前出让时相比,其挂牌价和上限价格几乎翻倍,销售指导价9万元/㎡。在一线城市土地市场火热的同时,其它热点二线城市也不甘示弱。7月23日,杭州举行了下半年首场土拍,此次土拍出现了近60%的溢价率,不仅创下了2019年以来杭州土拍市场的溢价率新高,还诞生了板块新地王。6月20日,青岛崂山区王家村35号地块的竞拍堪称惊心动魄,经过364轮竞价,最终成交楼面价达到39516元/平方米,一举刷新了青岛的楼面价纪录。6月19日,南京NO.2024G11地块在经过47轮竞价后,以43888元/平方米的楼面价成交,这一价格位居南京历史第二高。4月23日,成都出让5宗地块,其中于锦江区林家坝区域52亩地块经过81轮竞价被中国金茂以21.42亿元竞得,溢价率高达48.5%,楼面价24500元/㎡,刷新成都土地楼面价纪录。3月27日,苏州、宁波、厦门三地均诞生了单价新“地王”,其中,最高楼面价超过6.5万元/㎡,最高溢价率达40.8%。近一年来,为什么各大城市纷纷掏出“压箱底儿”地块,创造出新的“地王”、“楼王”?这一现象背后,折射出地方政府供地策略的重大调整,也暗示着中国房地产市场将迎来新的发展阶段。回顾过去几年,为了遏制房价过快上涨,多数城市采取了严格控制核心区域土地供应的策略。这一做法在短期内确实起到了抑制房价的作用,但是现在大环境变了,房地产的逻辑变了,释放优质土地资源就成为了提振市场信心的关键举措。通过推出核心区域的优质地块,创造"单价地王"和"总价地王",政府希望能够重新点燃市场热情,刺激购房需求。高端项目入市、“日光”,往往可以带动整个市场的信心,形成“涟漪效应”。为了配合这一土地供应策略的调整,多地政府也在积极放宽对住宅建筑的限制。比如,多地取消了“7090”限制,放宽了赠送面积,并提高了容积率;各地陆续出台的新规定,在建筑高度、户型设计、公共空间等方面提出了更高要求。8月27日,上海发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》,提高了对中小套型住房面积标准:

旧标准:多层90平方米,小高层95平方米,高层100平方米

新标准:多层100平方米,小高层110平方米,高层120平方米同时还调整了中小套型住房的占比:

旧标准:通常为60%到70%(具体区域有所不同,如中心城区不低于70%,郊区不低于60%)

新标准:中外环间不低于70%,中环以内不低于60%,新城和南北转型重点区域不低于60%,外环外其他区域不低于50%总之,这些政策调整为开发商提供了更大的设计和定价空间,有利于打造高品质住宅项目。

以上最新政策转变,带来的影响可能是多方面的。一方面,核心区域优质地块的增加,可能导致房地产市场进一步分化,高端市场和普通市场的价格差距可能进一步扩大。另一方面,一线城市和重点二线城市的吸引力可能进一步增强,加剧对中小城市人才和资金的虹吸效应。当然,我们能做的只有顺应趋势,把资产向更高能级的板块和产品置换,获得更好的居住体验和更稳健的资产安全。

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评论列表
  • 2024-08-28 09:29

    炸啊,用哪种当量的,炸完了你们好在建啊。

  • 2024-08-28 08:35

    还王炸呢?炸弹扔自己被窝了吧。

刘晓博说财经

简介:原创的财经评论,独立的观察视角,深度的市场剖析。