恒大的2.58万亿巨债是怎么欠下的？我们说得简单点，比如一块10个亿的地，恒大只花了1个亿的首付款或者更少，然后就迅速去规划局拿下“建设用地规划许可证”，去土地局拿下“国有土地使用证”，去房管局规划处拿下“建设工程规划许可证”，去建委拿下“建设工程施工许可证”(也就是“开工证”)，去房管局预售科拿下“商品房预售许可证”，五毒俱全，不，五证俱全，然后恒大再去找银行办理土地抵押贷款，找规划设计单位画张图纸，找施工单位垫资建房，找房产销售代理公司来卖“楼花”，再找银行办理按揭贷款，规划图纸不用画了，恒大可以用一张图纸干到底，这笔钱就省了，土地抵押给银行恒大贷了10个亿，恒大付清了地价款，由于过去10几年中国的房地产市场是卖方市场，房子瞬间售磬，小区只建了一个大门房子就已经全部卖光了，这种做法叫做“卖楼花”，一共卖了100亿，其中消费者首付30%，30亿，另外70%是拿着房子到银行办理的按揭贷款，70亿，但这70亿不是恒大的负债，是恒大帮消费者拿着房子到银行办理的按揭贷款，贷款在消费者名下，很多人都在说恒大2.58万亿的负债里面，其中有7000多亿是烂尾楼业主的银行按揭贷款，这种说法是不对的，恒大烂尾楼有162万套，假如平均每套房子的银行按揭贷款只有100万的话，就是1.62万亿了，烂尾楼都是最近几年卖出来的“楼花”，而最近几年是房价最高的时期，一套房子的平均按揭贷款远不止100万，所以恒大2.58万亿的负债里面是不包括这部分贷款的，只能包括烂尾楼购房者的首付款，恒大拿去花了，房子没交付，这是恒大欠购房者的，购房者的按揭贷款是购房者欠银行的，恒大欠银行的是房子，恒大欠银行的贷款主要是土地作抵押的贷款，恒大在全国各地拿了很多地，用地抵押给银行贷了很多款，这些钱也被恒大拿去花掉了。恒大一次性拿到了100亿的全款，消费者则背上了30年的房贷，如果恒大拿这100亿结清工程款，还掉银行贷款和利息，除去销售费用、运营成本和各种税费，赚了50亿，那是正常的运作方法，但是恒大不这么做，恒大银行贷款不还，施工单位的工程款欠着，留下点小钱支付销售费用、运营成本、各种税费，还有公关费用，甚至连销售费用也不留，房地产销售是外包的，可以欠着销售代理公司，恒大光是欠易居中国的销售佣金就高达40亿，而易居中国还只卖了恒大30%的房子，另一家销售代理公司世联行，恒大也欠了10几亿的佣金，还有欠中原地产的，甚至连税费也可以欠着，潘石屹不是还欠着几十亿的税没交吗？恒大也欠了1000多亿的税费，地价款能不能欠不得而知，公关费用是必须要花的，要不然你怎么拿得到地，办得下证，贷得到款呢？这下你就明白了无数人纳闷的一件事——为什么恒大爆雷了之后恒大歌舞团还养着，除了许加印习惯了后宫佳丽3000的帝王生活需要自用之外，还有就是公关需要，当然，公关费用不仅仅是养一个恒大歌舞团的费用，那只是九牛里面的一毛，关于恒大歌舞团我会专门做一期节目说它，现在按下不表。简单点说，恒大拿着100亿中的几乎全部又去买了100块地，恒大只付了首付，银行贷出了1000亿，房子又卖了1万亿，其中7000亿又是银行按揭贷款，更多的购房者背上了30年的房贷，恒大拿到了全款1万亿，又去买更多的地，贷更多的款，欠更多的账，卖更多的房……如此循环，当然，在这一过程中，恒大不是银行贷款一点都不还，供应商、建筑单位的款一点不付，房子一套没交付，而是一边还着银行的贷款一边贷更多的款，一边结工程款一边欠更多的工程款，一边交付一边预售更多的“楼花”，也就是说，2.58万亿不是恒大贷款加借债的全部，20多年来恒大用过的银行贷款、借过的债、欠过的上下游企业的钱、从社会上和股市里融进来的钱，总计那是相当的多，那是25.8万亿都不止，2.58万亿只不过是截止2年前恒大刚爆雷时还欠着那么多钱，专业的术语叫“债务余额”，即还剩下那么多钱没还，而不是借过的钱的总额！因为是“债务余额”，所以这个数字也是在变动的，2.58万亿是恒大2年前刚爆雷时的“债务余额”，2年后，截至2022年12月31日，变成了2.44万亿，但同时增加了8000多亿的亏损，我们不必纠结2.58万亿，还是2.44万亿。我再强调一遍，购房者的房贷不算在恒大的贷款里面，包括162万套烂尾楼的房贷也不包括在恒大的贷款里面，那是购房者与银行之间的借贷关系，购房者断供，银行拿到的抵押物是烂尾楼，形成银行的不良资产、坏账、呆账，银行会不会爆雷，那是另外一码事，恒大已经拿到了全部房款，并且已经花掉了，恒大欠的是烂尾楼购房者的房子，而不是房贷。说到这里我就纳了闷了，这么多钱借给他用，怎么到头来一分钱没赚，还巨亏呢？谁要是借给我这么多钱创业，我早就成世界首富了！那么，这么多钱都到哪里去了呢？恒大怎么还会爆雷呢？是怎么爆的雷？什么叫爆雷？且听下回分解。