天津，真是一座独特的城市。

一方面，经济上被围追堵截，人口流失严重，楼市一路走低，可谓是压力山大。

你知道吗？天津2022年的常住人口仅为1363万，已经跌回了10年前！

2012年，这座直辖市的常住人口，是1378万。

从2017年开始，天津常住人口就在不断下跌，难掩颓势。

曾今比肩上海的天津，现在究竟怎么了？它的楼市，还有机会吗？

一线城市北上广深，在2022年也出现了常住人口流失。杭州、武汉、成都，则吸引了大量的人口流入。

相比之下，天津的常住人口减少10万，似乎也能理解。但放在10年来看，天津人口的涨幅可就是太弱了。

比如，广州在过去10年可是增长了460万人口。天津不增反减，实在是说不过去。

一个很重要的原因，是天津在近年来经济疲软，产业过于“旧”。

互联网产业、金融产业、新兴制造业等，几乎都跟天津无缘。

看看天津排名前十的头部企业，基本都是传统行业。没有布局高端产业，像利润高收入高的金融业，新兴的电子信息产业。

目前全球已经进入到第四次工业革命阶段，以5G技术、人工智能、自动驾驶等为主，这些产业也吸引了大量的劳动力和就业人口。

比如，就拿杭州、南京、成都、武汉这4个人口增量较多的城市来说吧。

杭州有阿里巴巴、蚂蚁金服、网易、海康威视、华大各领风骚，都是行业巨无霸。

南京除了苏宁外，有阿里巴巴、小米、京东、今日头条等分公司，台积电也在南京设厂。

成都向来是互联网高地，虽然没有本地知名大企业，但腾讯、阿里巴巴、网易等互联网大企业都在成都开有分公司，王者荣耀就诞生在成都。

武汉有长江存储、武汉新芯、小米集团，华星光电、京东方面板等，光电领域实力极为强大。

以上这些城市，电子信息新兴产业、高端产业发展都很好，他们的经济增长也都很快，对人口的虹吸力变强。

天津，在这方面没有优势。

令人感到奇怪的是，天津的孩子养育成本还特别高。

要把一个孩子培养到成年，可不是件容易的事，在一线城市可能需要上百万。

数据来源：育娲人口研究

天津以71.7万的养育成本排在全国第四。与第三的浙江仅相差4000元。

生育成本就如产品生命周期一样，从怀上孩子到出生，在从养育到教育，这71万就是花在他们身上的平均成本。

当然这也仅仅是天津的平均值。

所以，近5年天津的人口出生率一直在下降。

出生人数从2018年的10.39万人，降到去年的6.5万人，5年时间下降了近四成！

而这几个因素，也可能是导致天津人口流失的原因之一。

当然，天津也一直在“抢人”。

2018年天津推出“海河英才”计划，提出全日制高校本科毕业生不超过40周岁、硕士研究生不超过45周岁、博士研究生，不受年龄限制，可直接落户后，更是迎来了一波落户潮。

毕竟天津户籍对于需要高考的家庭来说简直“太香了”。

在全国天津以81.6%的本科率成为全国第二，紧随北京之后。

换算一下相当于100个孩子当中，就有82个能上本科，其中211的有15个，985的有7个。

竞争压力远超全国！而像隔壁的河南省，本科率只有37.8%，211录取率4.4% ，985录取率1.5%。

想当与100个孩子中只有38个本科生，相较于隔壁的天津，简直是“地狱模式”。

为什么会这样呢？

主要还是因为考生少，像今年只有6.8万人。而隔壁的河南省考生达到了131万人。

所以在常住人口跌的时候，户籍人口也还在上升。

不过后面因为户籍太香了，导致新政发布第一天就有30万人申请落户。

天津不得不提高落户门槛。

截止2023年11月底，海河英才计划共为天津引进人才47.7万人。

而且天津的教育资源想当雄厚。天津共有56所大学，像985的南开大学、天津大学等。

这是天然的教育优势，也是众多来天津落户的家长为孩子铺路的捷径。

当然，天津的优势也有很多。

在全国城市发展规划中，天津是中央确定的国家中心城市。

天津的三甲医院数量全国第四，仅次于北京、上海、广州，高达62个。

这也是其他新一线城市没有的医疗底蕴。

教育资源也一直都是天津的“王牌”。

在最新的统计数据显示，天津和平区以人口密度最高荣获全国第一，常住人口为35万人，但是面积只有10平方公里。

相当于每平方公里住着3.5万人。

其最核心的原因在于和平区的教育资源韧性太强，这就导致了这里寸土寸金，学区房供不应求，房价更是飙升。

现在和平区最便宜的单价也需要43529元/平，最高达到了127632元/平。

而且和平区是天津市内六区唯一人口正增长的区域，增长了0.5万人。

总结一句话就是，教育是和平区人口流入的发动机。

整体而言，天津房价并不算贵，新房月度均价在1.6-1.8万左右。

在11月份各区住宅成交量均价中，除开和平区，其他区的房价还算友好，毕竟天津自身条件优越，在这安家还是挺有性价比的。

在高铁发达的年代，越来越多人选择在天津居住，北京工作。

当然，并不能因为常住人口持续流失的数据就否定天津的全部成绩。

在天津，仍然有一种房子可以买——学区房。

天津拥有全国最高的985录取率、第四高的211录取率和第二高的一本录取率。

也就是说来了天津就有四分之一的概率上重点本科，而在2021年，天津的一本录取率甚至达到了30%！

天津和学区房，缘分由来已久。

早在2007年的时候，天津就有学区房的概念了。当时学区二手房的价格较一般同类住房每平方米能高出2000元-3000元。

2009年，天津的平均房价还没过万，但和平区“第一梯队”实验小学等房龄15年以上的老破小，均价已经能买到2万/㎡了。

到了2010年，天津的学区房已经可以在价格上和豪宅划等号了。

当时和平区一个仅有5㎡的小厨房报价28万，均价5.6万/平，直接引爆了天津的学区房市场。

那一年，广州新房记录才刚突破5万/平。

从那之后，和平区实验小学学区房的报价基本都在4万以上。

30平的房子能卖125万，要知道那时候西康路附近的别墅项目也才3万多一平。

然而，相比起这些，上车易，性价比高，才是天津学区房长盛不衰的法宝。

相比北京而言，天津的上车难度约等于没有。

天津目前的限购政策，外地户籍仅需要半年社保或完税证明即可落户，取得购房资格。

这个门槛已经算是很低了，北京不用说，就是石家庄买房还需要2年社保呢。

更加不讲道理的是，天津学区房的价格真的太笋了。

天津教育资源最好的和平区，二手房均价也就是7万/㎡，不说跟北京西城区13万的均价比较。

就是放眼一众强二线城市，这个价格也算是良心了。

而河西区和南开区，二手房均价甚至还在3.7万/㎡左右，学位好一点的小区均价也就是5-6万/㎡。

比起单价，更关键的还在于总价。

就拿和平来说，虽然学区房价格高，但是却又很多小面积可以选择，总价200-300万，就可以拿下一套顶级学区房。

这个价格，在全国范围内也很难找出第二个。

这也是为什么有网友说，天津两三百万的学区房笋盘都快被买绝了，在北漂眼里好像那都不是钱。

正因如此，天津学区房才保持了非常坚挺的投资价值。

在天津买房，投资这一种房子就够了。