我在老家做房东,有点痛苦。

笑饮清风 2024-02-24 03:43:51

过年回老家,不是聊结婚孩子,就是聊房子

刚毕业前几年基本聊的都是催买房,因为老家省会的房价在蹭蹭蹭的上涨

是的,2018到2019年那会,我老家省会的房子几乎每年20%的涨

于是身边的朋友亲戚都在那两年忙着上车当了房东,心态也都是,现在买还能涨

但是到了今年过年和亲戚朋友间聊房子的“姿势”开始有了变化

尤其是在二三线城市,今年回家的话题,年轻的人不聊买房子了

那些当了房东的朋友们呢,开始聊起自己的卖房心酸史

光我身边就有好几个朋友,去年一年的时间里,都在想办法赶紧把房子卖掉

因为现在对于小城市的房东们来说,他们的难,已经不是房价下跌那么简单

关键是跌了以后还不好卖,甚至都卖不掉,卖不掉的还不好租,而最大重灾区在投资了好几套的房东们

他们说起自己的血泪史,一个个的,那可都太刺激了...

01

想卖房但一直都卖不掉的阿香

阿香今年结婚了,但是最烦恼她的问题,倒不是买新房,而是该怎么卖掉那套小房子

听完阿香哀怨地说完她的卖房故事后,我瞬间醍醐灌顶

在一个人口几百万的三线小城市里,什么样的房子,即便很便宜,也不能买

来看阿香在柳州,2018年买的这套小户型吧

本地小房开、房龄十年、50平小两室、朝东户型

那年手上拿着十万块的阿香在柳州到处看房,房市火热得一天一个价

在平均工资只有3千块的情况下,这个三线城市平均房价居然过万,甚至高达1.5万/平

在看了好多价格都高于自己预算的商品房后,阿香看着狂飙的房价,是焦虑也是欣喜

焦虑的是,房价越来越高,就快要买不起了,或者说能买的面积,从70平到50平

欣喜的是,自己马上就可以在这个刚奋斗了一年的城市拥有属于自己的家,且房价也是未来可期

所以,阿香选择了在房价的裹挟下,向下兼容

拿下这套房龄有点老,户型有些奇葩,但是总价很低(39万), 压力没那么大的小两房

“当下的感觉是,在暴涨之前上车了,总算松了口气”,阿香这么说

时间来到2023年,阿香迎来了人生的下一个阶段:结婚

也是因为结婚,阿香想要卖房去置换一套大婚房,最好是四房,能装得下三代同堂的那种

于是,这套小房子也就被阿香摆上了二手房货架,想赶紧卖掉

从2023年挂到2024年,从42万到37万,一年多的时间,这套房和中介平台签了独家,平均1个月不到1个客户看房,且0个客户有意向

问题出在哪?

当然是因为柳州整体楼市在2023年大幅下滑了,原本寄予厚望的房地产行业冷淡了,土拍地都卖不出去了

“18年的时候买的,现在免费送装修都没人要。”

这时中介来了句:“我敢保证,25万肯定能出!”

阿香差点没在电话那头和中介对骂

这要是放在上海,小户型低总价就是年轻人上车的入门款,但是阿香没想到

在小城市,小户型+房龄老的二手房,基本等于灾难级别的存在

为什么

柳州这种小三线城市,买房需求完全和大城市相反,在老家大家普遍结婚早,父母离得近

即便是年轻人买房也主要考虑至少小三房,很多人上车都直接买四房

因为买房基本意味着结婚生子、三代同堂

小户型两房+十年房龄+小城市

基本已经把阿香这套小户型捶死在二手市场

魔幻的是,整个城市平均房价降了两千,但阿香看上的大户型还是没降,她的置换难度在一起一落中又加大了

这个故事为什么我印象最深刻,阿香作为一个房东,给我们的劝诫很直截了当

在小城市买房,真的不能向下兼容,选一些和普罗大众需求相悖的小众产品

能装得下一家人的大房子,才是小城市楼市的硬通货

在小城市还坚持买小户型+老房子,基本注定是灾难

02

特意从外地赶回来三次,上门讨房租的飞飞

“现在的租房市场,房客才是大爷啊。”

这是飞飞今年回家和我们抱怨最多的一句话

一直在深圳发展的飞飞,是我们身边所有人都羡慕的对象,在25岁就过上了收租当房东的生活

回想当初买下老家这套房子,还有点魔幻,她是在2019年一个千人摇号的市场里,最后一个中签的客户

那时候,老家楼市火热,就这么一个地段夹杂在老城区各种散乱菜市、学校、老公房当中的楼盘,居然也要靠抢

因为在异地,飞飞没太花很多心思,在网上找了个二房东就顺利租出去了

前几年的时候,房子租得挺顺利的,每个月租金租客也都及时缴纳

但是去年上半年开始,租客就开始每个月拖欠一周才缴纳房租,原因是做生意亏了,资金一时周转不过来

拖到最后,租客居然连续7个月不缴房租

小城市的房东,租房没有太多保护机制,房东人在外地,也不好处理

租房完之后的二房东,就跟人间消失了一样,联系也联系不上

飞飞人又在外地,加上租客前几年缴纳房租挺正常的,近年生意不好做,因此心软的她一再接受了租客的违约

以至于到了租客连续第七个月不缴房租的时候,她才决定趁着五一假期,叫上家人,回老家上门和租客谈判,结果租客答应在月底搬离

但是成功劝退租客后,被欠着的1.4w租金,直到现在也没要回来

后来飞飞继续把房子出租,虽然吃一堑长一智,把房子挂到了贝壳上

没想到的是,第二道难关来了,老家的租赁市场开始变得内卷了起来

随着二手行情不好,卖不掉的房子进入租房市场,租赁的挂牌房源也越来越多

最后,清退租客后的房子以降低15%的租金才成交

飞飞人在外地,这几年却没享受到多少当房东的快乐

反而是因为异地租房,也因为租赁市场的不正规,让她一直不太省心

03

在二线城市同时持有5套房的老庆

第三个房东的故事,就更加刺激了,来自我身边一个富贵朋友,老庆

老庆和房地产的渊源颇深,说直白点,老庆就是我的同行

唯一不同的是,我是个打工仔,而老庆是个老板,同时也是一个资深投资客

最多的时候,老庆在我们老家省会,同时持有5套房产,且其中有4套都位于五象新区的不同热门板块

熟悉南宁的人可能会知道:五象湖1套、良庆大桥南1套、龙岗2套、三岸1套

这都属于南宁最炙手可热的板块了,火爆到房子还得绑定车位买,甚至还有外收费用

作为一个地产从业者,老庆和不同项目的内部领导关系走的比较近,基本都是最大折扣上车的

我问老庆当初为什么要同时买这么多房子,他说,自己定了一个目标,打算干到40岁左右退休

2016年开始他就通过自己和爱人的积蓄,甚至借了朋友的钱,开始投资房地产

按照当时的房价涨幅,老庆基本可以在40岁左右,实现在小城市的财富自由

“我当时算了算,5年后基本能翻倍。”

在扛过了资金压力最大的前两年,在老庆觉得自己离财务自由更近一步的时候,危险的苗头正在靠近

其中2套房的开发商开始出现暴雷迹象,其中一套房停工了1年,政府介入后才顺利交房

另一套现在还在wq,三岸的那套房子,周边的商场也停工了,房价应声下跌...

经历暴雷房企停工楼盘之后,老庆从2020年开始选择盘整自己的资产

在平均每套亏损20-30万的情况下,卖出了3套房,还有1套仍在挂牌

“亏的这几十万,都是我的血泪教训。”

最后老庆只留下了地段最好,产品最优,面积最大的1套房自住

“现在的想法是手上闲置的房子都卖掉,保住现金流,再去找其他渠道投资,争取延迟个5年左右退休,哈哈。”

我问他将来还会投资房子吗

他坚定地说,如果在一线还是可以投资好地段的房子的

但是类似省会这样的二线城市,普通人在老家,一辈子买两套房其实就够了

“留一套大的自己住,买一套小的为学区,现金暂时考虑留在手里,或想办法涉足新的投资渠道。”

04

现在在小城市当房东,卖房或租房,都多少都有点难

三个故事真实地告诉我们,供求关系逆转这件事,也不是说说而已

它真实地在楼市的每一个角落里发生着,无论是买卖市场,还是租赁市场

未来稀缺的不是房子,可能是买房的客户

尤其是在同质化产品泛滥,人口还在外流的二三线城市

这种趋势在越小的城市,越不可逆转,且房子与客户之间比例失衡的速度,更快更猛烈

这次春节回老家

我亲眼目睹了表妹3年前,1万2买的商品房,从未住过的二手,挂牌价格只有八九千

我也亲眼目睹了这个小区的一个组团,就同时有200多套房子同时在售

在我浏览一个新区的二手房源信息的时候,我看到那些交房了多年的二手毛坯房或者开发商原装精装房,还在挂牌

这意味着两件事,大量房东买了房并不自住而是直接卖掉,二手市场很多房子现在难找到买家

总之过年这趟回家,让我对二三线楼市的残酷又有了全新认知

这些林林总总的现象

足以说明下沉市场现在的寒意,和背后房东们的苦苦挣扎...

以上为正文,来自乔不丝

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笑饮清风

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