要说青岛这些年买房最危险的地方，当属各大郊区。

在城阳、原黄岛区被纳入主城区后，青岛的郊区只剩下西边的原胶南、辛安，北边的即墨老城区、蓝谷，西北的高新区、胶州老城区、上合。

2018年之后的5年时间里，上述郊区大部分都出现了大降价，甚至跌掉首付的现象比比皆是，所以我称它们是青岛买房最危险的地方。

至于未来还是不是最危险的地方，请看本文分析。

需要提醒的是，本文仅仅是本号一家之言，不代表什么。大家有什么不同意见，欢迎在文底留言。

本文比较长，请大家耐心看完。

01 郊区为什么大降价？

先来问一个问题，为什么市区房价下降比较少，郊区却会大降价？

大家都知道的几个原因是：郊区人少、产业少，房价缺少支撑；郊区土地便宜，地多房多，竞争比较大。

其实，这是全国所有郊区都面临的一种情况。但青岛的郊区，还有着自己的特点。

我以前曾把青岛城区的发展过程分为两种，一是摊大饼，二是蛙跳式。

摊大饼是第一个阶段，也是青岛城区成形的阶段，这一阶段新区紧贴着老区发展，人口和产业可以“润物细无声”的延伸过去，其新区的楼市并没有多大问题。

蛙跳式是第二个阶段，大规模展开是在2010年代：

此时，青岛新区的建设就像是一只跳来跳去不知疲累的“蛙”，落一脚就成了一个新区。

即是蛙跳，前一脚和后一脚就不能相连，我们看到位于即墨区的蓝谷，与即墨市区的距离为20公里；位于城阳区的轨交区离城阳区中心20公里，高新区离城阳区中心10公里；位于胶州市的临空区离胶州市区10公里，上合示范区离胶州市区15公里；位于黄岛区的自贸区离黄岛中心15公里；位于原胶南市的军民融合区离胶南中心7公里，董家口经济区离胶南中心35公里。

新区与老城区间隔这么远，除了地理的原因外，最开始也有着新区发展起来后，新老城区通过融合发展把中间的空白地带带动起来。

这其实很难，城阳区成立快30年了，和李沧区之间的地方还有待发展。

更为关键的因素是，新区太多，力量被分散；经济增长减速，新区发展开始受限。

我们想一想，要是高新区一直被大力支持，在各种大项目的配套下如今一定是很繁华了；蓝谷若是一直被众星捧月，如今不会亚于黄岛。

这里，我再总结下青岛郊区房价大降的原因，一是人少、产业少、地多、房多的微观因素，二是与成熟城区距离太远无法有效带动、新区太多支持力量被分散、经济大环境增长减速的宏观因素。

天津的滨海新区对于青岛来说非常有对标价值，滨海新区与天津老市区距离比较远，公共交通靠一条轻轨，在曾经那么大国家力量的支持下，滨海新区的经济仍然没有真正站起来，房价自然至今没有多么大的起色。

因此，我个人认为青岛各大郊区的房价虽然也没有多大的降头了，但想要涨价却是太难太难。

没有站起来的经济，没有有效的人口，就没有可以稳住和上涨的房价。

02 最危险不代表不能买

现在，青岛各区域的房价已经分化完成，短时间内不会变动了：

如果你想1万左右的单价在青岛买房，那么只有两个选择，一是市区老破小，二是上面所说的郊区。

因为年轻人对老破小的不待见，郊区就成了预算不高朋友的唯一选择。

可面对曾经的大降价，面对这么多的郊区，很多外地朋友就会很打怵，不知道该怎么选择。

下面，我简单分享下对各个郊区的购房见解。

原胶南市算是青岛各大郊区中发展比较成熟的地方，但这个成熟是有区域限制的，主要分两块，一是风河以东的老城区，二是灵山湾。

老城区配套、学区都比较完善，适合在胶南工作的朋友购买。

灵山湾片区曾经是投资炒房重灾区，房价也降得比较猛。不过经过这几年的降价和周边城建配套的发展，现在正是一个价值回归的时候，适合黄岛工作的朋友购买（仍优先买黄岛），尤其是星海湾路以东被划为中心城区的地方。

风河以西和老城区以北的区域，还是要慎重。

原黄岛区虽然被列为主城区，但北边的辛安片区仍是妥妥的郊区。

我这里说的辛安，是指包括辛安、老黄岛、自贸区、中德等一大片的区域，是一个泛称。

我以前就说过，因为黄岛港、化工企业、胶州湾内海景、工业偏多等因素，即使二隧通车，也不可能有当年一隧通车对薛家岛、唐岛湾房价的大影响力。

除非在这里工作，否则我不建议在这里买房，相同的价格不如去胶南。

在上一轮降价中，高新区是降价最少的，因为本来就没怎么涨价。

其实，高新区现在已经开发的差不多了，没有多少土地了：

上图中，1-3是高新区，4是红岛，5是河套，6是上马。

高新区的东片、中片已经遍布新小区、高新企业，西片区被大项目占满，没有多少土地了。以后大面积的开发建设，将在红岛、河套、上马进行。

高新区位置在大青岛中心，又有大项目和学区加持，但如今来看除了支持力量的变化外，其“三不靠”的位置也是影响因素。

高新区与青岛市区、城阳中心、胶州中心都有很长的距离，作为人家的“睡城”不合格，自身又没有支撑庞大住宅数量的人口和产业，这是其楼市面临的最大问题。

与灵山湾一样，高新区目前也是价值回归的时候，适合在高新区工作的朋友购买；因为位置和学区的优势，也适合青岛市区的部分刚需。

胶州目前的重点只有两块，即老城区和上合示范区。

在胶州去年推出“上合新区”的概念和把上合示范区作为唯一核心之后，胶州未来发展的重点只有上合示范区。

上合示范区目前依然是青岛的重点新区，但对于楼市来说，不在这里工作就不建议买；胶州老城区也一样。

对于老城区和上合示范区这两个地方，你在哪里工作就在哪里买房，没必要在老城区工作却为了概念去上合示范区买房。

不过，经过大降价，这两个地方房价的水分倒是不大，和省内三四线城市相比有一定优势。

即墨的情况和胶州相似，大体也可以分为老城区和蓝谷两个地方。

先说蓝谷，蓝谷其实是一个比较偏僻的“孤岛”：

与崂山区隔着山区，与即墨老城区隔着大片未开发土地，通过一条11号地铁与青岛市区相连，这和天津滨海新区非常相像。

蓝谷如今的处境比较尴尬，这里也不方便多说。要说适合谁买房，首先就是在蓝谷工作的朋友，其次是在崂山区11号地铁沿线工作的。

但在蓝谷买房需要格外注意，蓝谷目前有三个优势点，一是山大，二是11号线，三是海景，你在蓝谷买房就要尽可能多的占住这三点。

即墨老城区和城阳中心区离得很近，已经基本同城化，但也只是“基本”，未来7号线北延通车后能更好点。

即墨老城区只适合在这里工作的人买房，城阳的都不适合，因为同价格不如在城阳东部购买。

03 市区工作和投资买房

我想大家看完上面郊区的买房分析后会得到一句话：你就只会说在哪里工作就在哪里买房。

现实确实是这样，我也没办法，因为房子在缺失了投资属性后，我们只能从居住属性来考虑。

不过对于在青岛市区工作的刚需朋友来说，仍然面临着选哪个郊区的问题，对于这些朋友我有五个建议：

一是偏重学区的和赌未来前景的，可以考虑高新区。

二是市南工作的，可以根据预算考虑黄岛南部、灵山湾，不能再远了。

三是看重交通和配套的，可以考虑城阳南的流亭街道，这里刚被城阳规划成城市副中心。

四是偏爱环境和自驾上下班的，可以考虑城阳东南的夏庄，那里的别墅挺不错，当然也有高层。

五是上面所说的，在崂山区11号地铁沿线工作的朋友，可以考虑蓝谷的核心区域。

对于市区老破小和郊区新房怎么选择，这主要取决于自己的价值观、生活观，看你是重视居住舒适感，还是重视通勤畅快感，别人没法建议。

最后说一下投资买房的事。

虽然我不建议大家在青岛投资买房，但你非要投资购买的话，我也有几个建议：

首选青岛市区、近郊，郊区的话首选灵山湾、高新区。投资有风险，一定要谨慎。