房地产是中国经济的支柱产业，也是老百姓最关心的话题。 2021年，中国房地产市场经历了前所未有的调控，房价、成交量、开发贷款、个人贷款等各项指标都出现了不同程度的下滑。 同时，一些房地产企业也陷入了债务危机，引发了社会的广泛关注。 面对这样的形势，房地产市场的未来走向如何？ 房地产政策会有什么调整？ 房地产行业需要救吗？

为了探讨这些问题，我们邀请了独立经济学家、民建中央经济委员会副主任马光远先生，与我们分享他对于房地产市场的观察和分析。 马光远先生是中国知名的经济学家，曾任中央电视台财经频道评论员，多次就房地产等热点问题发表过犀利的见解。 在本文中，他将从宏观经济、金融政策、供求关系等多个角度，解读房地产市场的现状和趋势，并提出他对于房地产政策和行业转型的建议。

2021年是中国房地产市场史上调控最严厉的一年。 根据不完全统计，前11个月全国在房地产的调控政策出台接近600次，远超过去几年。 这些政策涵盖了限购、限贷、限价、限售、限商、限外等多个方面，旨在抑制房价过快上涨，防止房地产泡沫，维护市场稳定。

其中最具代表性的政策是8月份出台的“三条红线”，即对房地产企业进行分类监管，根据其资产负债率、净负债率和现金短债比等三项指标设定不同的融资上限。 这一政策从2021年1月1日开始实施，对于高杠杆的房企来说，无疑是雪上加霜。 恒大集团就是一个典型的例子，由于其债务规模巨大，超过了三条红线中的任何一条，导致其融资渠道被大幅收紧，陷入了严重的资金危机。

另一个重要的政策是12月6日中央政治局会议3提出要建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。 这一制度对银行业金融机构的房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，并设置了不同档次的占比上限。 这意味着，银行业金融机构将面临更严格的房地产贷款监管，房地产企业和购房者的融资成本将进一步提高。

这些政策的出台，无疑对房地产市场产生了巨大的冲击。 根据国家统计局的数据，前十个月70个大中城市中，多数城市房价和成交量出现了调整。 一线城市和部分热点二线城市的房价涨幅明显放缓，甚至出现了环比下降的情况。 三四线城市的房价则普遍下跌，部分城市出现了“卖一套亏一套”的现象。 房地产市场的降温，也对经济增长造成了拖累。 根据国家统计局的数据，前十个月房地产开发投资增速为5.8%，同比下降2.4个百分点；商品房销售面积增速为-3.1%，同比下降7.6个百分点。

房地产市场的调整是必然的，是由多重因素共同作用的结果。 这些因素包括：

房地产市场的自身周期。 马光远认为，从中国房地产目前的表现看，房地产自身周期与政策的扭曲导致的问题并存。 从房地产自身周期看，他认为，房地产20年的大周期已经宣告结束。 从2000年到2020年，中国城镇化率从36%提高到60%，这意味着有近8亿人口进入了城镇化进程，这是中国房地产20年大周期的最大动力。 但是，在未来10年，中国城镇化率可能只能提高到70%，这意味着只有2亿人口进入城镇化进程，这是一个数量级的差别。 因此，未来中国房地产市场将不再是一个增量市场，而是一个存量市场。

房地产政策的收紧。房地产政策收紧是由于国家对于房地产市场的定位发生了变化。 在过去20年里，国家对于房地产市场有两个基本判断：一是认为住有所居是人民群众最基本的需求之一；二是认为房地产是拉动经济增长、促进就业、增加财政收入、推动城镇化等方面的重要引擎。 基于这两个判断，国家对于房地产市场采取了相对宽松、鼓励、支持、扶持的政策。 但是，在“十四五”规划建议中，国家对于房地产市场有了新的定位：一是认为住有所居是人民群众最基本的权利之一；二是认为房地产不应该再作为短期刺激经济增长的手段。 基于这两个定位，国家对于房地产市场采取了相对严格、抑制、调控、转型的政策。