文/谢逸枫

房价过去24年一直遵循着这样的运行逻辑、规律，总体在市场一条平行线上，围绕着政策、供需、货币上下波动上涨。政策决定房价，供需、货币影响房价，政策是房价波动的根源。

以2022年9月、8月、7月、6月、5月单月国家统计部门的房地产市场数据显示，全国房价、销售量环比连续5个月上涨，呈现房价触底、见底迹象信号。

根据现在的国家政策、地方政策调整范围与力度，市场复苏回暖、信心恢复时间看，房价要完成筑底、探底到触底、见底至少还需6个月以上到12个月。因此，短期内房价处于波动的探底期。

房价是否触底、见底争论已5月余。尽管全国房地产市场、全国房价没有见底、触底，一线城市房价却已经见底。9月，一线城市房价同比首次止跌上涨，意味着一线城市房价率先触底反弹。

其一是中房研究288城市数据显示，9月房价破万城市72座，8月70座、7月70座、6月75座，说明房价万元的城市数量增加2个，平均房价呈现上涨的趋势，北上广深房价同比首次止跌上涨。

9月133城房价环比下降、8月166城下降、7月142城下降、6月115城下降。155城房价环比上涨、8月122城上涨、7月146城上涨、6月170城上涨，意味着房价上涨的城市不断增多。

9月171城房价同比下降、8月170城下降、7月170城、6月173城下降。9月117城房价同比上涨、8月118城上涨、7月118城上涨、6月115城上涨，意味着越来越多的城市转向筑底的信号。

9月一线城市房价环比看，北上广深圳分别为下降0.4%、上涨1.25%、下降1.18%、下降2.23%。同比看，北上广深分别为上涨0.98%、上涨6.91%、上涨4.75%、上涨12.59%，首次集体上涨。

9月7个大湾区、经济带房价分化严重。其中粤港澳大湾区房价指数环比下降0.76%、长江经济带房价指数环比下降0.03%、黄河经济带房价指数环比下跌0.47%。

其中淮河生态经济带涨幅最大为1.01%，环杭州湾大湾区、长三角超级湾区、环渤海湾大湾区上涨的涨幅分别为0.76%、0.34%、0.23%。

9月城市群房价照样分化严重。其中海峡西岸城市群下降的跌幅最大为1.82%、成渝城市群、辽中南城市群下降的跌幅超过1%，分别为下降1.51%、下降1.23%。

其中北部湾城市群上涨的涨幅最大为1.87%、山东半岛城市群及兰西城市群，上涨的涨幅分别为1.52%、1.34%，长三角洲城市群上涨0.96%。

9月29个都市圈房价内部分化严重。15个都市圈房价指数环比上行，西宁、青岛、南宁、合肥都市圈涨幅均超过了1%，且西宁都市圈涨幅达到2.93%。

14个都市圈环比下降，大连都市圈下跌最大4.96%。成都、济南、哈尔滨、呼和浩特、银川、乌鲁木齐都市圈分别下降2.94%、下降2.59%、下降2.26%、下降1.62%、下降1.33%、下降1.17%。

9月新一线及四线城市外，各线城市价格指数均出现环比下滑。其中三线城市下跌幅度最高1.48%，一线、五线城市下跌幅度分别为下降0.6%、下降0.53%。四线城市涨幅最大为0.55%。

其二是中指9月百城数据显示，9月百城新建住宅平均价格为16200元/平方米，环比下跌0.02%，已连续3个月下跌。同比上涨0.15%，涨幅较8月收窄0.17%。

9月百城二手住宅平均价格为15970元/平方米，环比下跌0.13%，已连续5个月下跌，且跌幅逐步扩大。同比下跌0.39%，跌幅较8月扩大0.27%。

9月新建商品住宅房价环比上涨城市32个、56城环比下跌、12城持平。其中北京、上海、广州、深圳房价环比分别为上涨0.10%、下降0.14%、下降0.09%、下降0.03%。

9月百城新建住宅价格环比下跌城市数量为56个，较2021年同期增加23个。三季度百城新建住宅价格累计下跌的城市数量为62个，较二季度增加7个。

73个城市二手住宅价格累计下跌，数量较二季度增加13个。年初以来，哈尔滨、昆明、南宁等20个城市新建及二手住宅价格各季度累计均下跌态势。

其三是中指前三季度百城数据显示，2022年前三季度百城新建住宅价格累计上涨0.12%，为2015年以来同期最低水平，房价大涨前提不存在。三季度价格累计下跌0.03%，房价走势疲弱。

前三季度百城二手住宅价格累计下跌0.18%，三季度下跌0.35%，跌幅较二季度扩大0.34%。受经济下行压力加大、多地疫情反复、交房逾期等因素的影响，房价上涨预期逐步走弱。

其四是诸葛找房35城市典型城市房价数据显示，延续下跌，一线城市同比止跌转涨。9月35城成交均价为18120元/平方米，环比下跌1.92%，跌幅较上月收窄0.03%。

各等级城市成交均价呈现全线下跌态势，一线城市成交均价48934元/平方米，环比下跌2.54%，环比跌幅较上月收窄4.83%，北京、上海、广州3城成交均价下跌。

二线城市成交均价19468元/平方米，环比微跌0.02%。三四线城市成交均价12292元/平方米，环比下跌2.50%。9月重点35城成交均价同比上涨4.19%，涨幅较上月扩大3.15%。

9月一线城市同比止跌转涨，涨幅达11.42%，意味着率先触底反弹。二线城市同比涨幅持续走阔，同比上涨5.81%，涨幅较上月扩大2.56%。三四线城市同比转跌，跌幅为1.09%。

其五是国家统计局前8月、8月房价数据显示，全国商品房销售均价，单月已经连涨了5个月。2022年8月全国商品房销售均价上升至10499元/平方米，环比上涨0.26%，同比10055元/平方米上涨4.22%，已经连续2个月房价破万元。

全国商品房价累计环比上涨，连涨4月，同比下跌，连跌8个月，跌幅收窄。2022年前8月全国商品房销售平均价9770元/平方米，环比上涨0.80%，同比10425元/平方米，下降6.70%，跌幅收窄0.70%。

其六是国家统计局前8月全国商品房销售数据显示，前8月全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降23.0%，商品房销售额为8.6万亿元，同比下降27.9%。

其中商品住宅销售面积同比下降26.8%，销售额同比下降30.3%。8月，受低基数影响，商品房销售面积和金额单月同比降幅均在两成左右，较7月分别收窄6.3%和8.3%。

其七是中指前三季度100城数据显示，前三季度100城新建商品住宅月均成交面积约3143万平方米，同比下降38.1%。同比降幅近三成，成交规模为2015年以来同期最低水平。

三季度100城市商品住宅月均成交面积3277万平方米，为近几年同期最低水平，同比下降27.9%，环比小幅增长2.9%，说明大部分城市房地产市场调整态势未改。

其八是中指前三季度300城数据显示，前三季度300城住宅用地成交3.3亿平，同比下降44.7%，土地出让金2.1万亿元，同比下降39.0%。三季度成交面积同比下降20.3%，土地出让金同比止跌。

前三季度300城住宅用地成交楼面价6441元/平方米，同比上涨10.3%。三季度成交楼面价7072元/平方米，同比上涨32.6%。三季度300城住宅用地成交溢价率3.2%，环比下降1.1%、同比下降4.4%。