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最近有两个悖论：

第一是，销售端大救市整整一年了，但销售数据却再次呈现下降趋势：

甚至这一次上下一体的大救市，随后的市场反应和热度，还不如年初二三月份的小阳春。

那么，楼市的前途到底在哪里？楼市下行到底有没有触底？又何时能触底反弹？

还有就是开发端，大救市的时间更长，已经两年了，但是不仅效果极差，出问题的房企级别还越来越高。

最开始，还只是高负债房企，因为三道红线的严卡，出现第一波问题；

接着是战略误判企业，因为拿地错误，和产品规划错误，第二轮被市场淘汰。

这些都是违背市场规律之下的正常出清，是没有太大问题的。如果危机到此为止，对楼市下一步的发展，尚是有益的。

谁知道，在今年债务危机忽然会向上迅速蔓延，一直到最高级别的企业。

随着碧桂园违约，民企的信用基本被耗尽。

随着金地被做空，基本混合所有制企业也基本失去市场信用。

最终，这一切在万科身上完成了最后一击。

在国央企之外，内房的信用链条，基本已经全面失守。

而这一切，都早已脱离了市场本身。

这最终造成了什么结果？

就是上面的政策层和下面的市场层，形成了巨大的认知差。

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如今在我们回顾这一切时，一个很典型的特征就是，监管层严重误判了地产的下行态势。大家都觉得楼市在下行，却没人意识到其实是在下坠。

▲来源于网络

下行和下坠，一字之差，却是天壤之别。

正是因为判断误差，所以在年初全面放开的时候，丝毫没有跟进政策，接下来也是犹犹豫豫，最终在一整年时间内，丧失了最好的良机。

甚至是一直到今天，决策层对于楼市的认知都没有形成统一。

监管层的意见不统一，最终会导致救市思想的混乱和无序。

比如说，楼市如此萎靡的具体根源到底是什么？房企如此拉胯的具体根源到底是什么？

结果，所有人都觉得，是银行卡钱卡的太死了，导致的资金链断裂。所以，只要放开资金就好了。

但实际上，万科的融资渠道从来都很顺畅，2023年前9个月，万科光在境内就融了827亿，并且成本只有3.64%，甚至比2022年下降了24个基点。

这依然没有挡住万科在11月底黑暗遭遇。

结果，现在整个执行层面，从上到下一窝蜂的都是在开座谈会，每个银行都要来一轮座谈会，房企呢，第一次开信心大震，第二次开，发现大家说的都一样，第三次、第四次，就开始觉得一切不过是过场。

问题是，为什么每个银行都要座谈一轮？

因为决策层有要求，不敢不开，不开就是政治不正确。

那开之后，接下来该咋办呢？

继续观望，你等着我，我等着你，望穿秋水。

那既然都谈了，为什么不放钱呢？

没人敢，市场都成这样了，分分钟都是烂账，谁敢放？怎么放？

问题的症结就在这里：

监管层觉得，只要融资到位，一切都可以迎刃而解。

但银行觉得，这是舀一瓢水撒湖里，大概率有去无回。

所以最终，看似房企拿到了一大笔额度，这在2022年我们已经见识过了。2022年，碧桂园一家就拿到了3000亿的额度，但也没挡住8月违约。

更惨的是，今年的融资渠道从来没断过。结果，也依然没挡住万科被强势抛售。

这一切只有一个原因，症结并不在此！

3

这是政策层和市场层认知误差之外的另一个悖论，是政策层和执行层的悖论。

政策层要推进给房企输血。

输血的目的是恢复造血的能力，而如今，最重要的是，内地房产自身的造血功能的丧失。

什么是造血？

买地、开发、卖房、回款，再买地……

现在呢？

这是全国一起的卖地收入，但这个只能代表大盘走势在下行。而这其中，有着更多的细节，我们会看到另外一个结果：

武汉号称中部六省第一城，基本也是中西部二线城市的代表，从这里你能知道，土地市场有多惨。

再细分，上海2023年10月25日第三次集中供地，17宗地全部由央国企竞得，无一民企拿地。

过去数年，民营房企一直是拿地中流砥柱。

2021年之前，百强民营房企拿地投资额在2万亿；

2021年降到1.7万亿；

2022年，不足2500亿，跌了88%；

2023年上半年，不到600亿；

…………

一直以来，房企最重要的外部融资渠道，是开发贷。

此刻的民营房企，不拿地，就意味着无法得到开发贷；

不拿地，银行就是想放贷，也放不出去。

房企不拿地，就会陷入彻底的流动性枯竭，这才是一切的根源。

但房企不是不想拿，而是不知道拿了干什么？

一位四大行的行长说了真话：

现在，指望金融救市是不现实的，启动市场信心才是复苏房地产行业的关键！

这个底层逻辑是，市场信心有了，房子就能卖出去，开发商自然愿意拿地，银行贷款自然流出，也不用开什么座谈会了。

最终，转了一圈又转了回来：

房子怎么卖出去？

市场信心怎么启动？

央行指望住建部，住建部指望财政部，财政部指望央行……