今年广州楼市的难，相信大家都有目共睹。但是说到地狱级的难和卷，非老黄埔莫属。

过去3年，老黄埔一直是由三大旧改盘万科城市之光、南驰富颐华庭、中鼎君和名城三强争霸。由于处于楼市上行期，热度一直居高不下，价格由4万一路飙升到最高6万，领衔东部楼市价值的“天花板”。成交量也是同步大涨，售出过万套新房，成为东部最为热门的置业板块之一。尝到了甜头，土地稀缺的老黄埔毫不意外地走上了旧改的“狂飙之路”，大量的国企央企也相继拥入接盘。

进入2024年，老黄埔在售的旧改楼盘包括富颐都荟、中鼎·书院上城（新改名）、保利招商华发中央公馆（万科城市之光已清尾），已开售的由中建八局操刀的双沙旧改海丝城，即将入市的还有中建二局文冲东旧改未来方洲、中交四航局珠江村旧改、华润新溪旧改等，共计7个项目。

单单是算“双沙+文冲东+珠江村”，未来新增供应量就高达15000套以上，遇上楼市的下行期，想复制之前的辉煌，可不是一件简单的事情。老黄埔到底还能不能打，未来的潜力在哪里？想了解这些，先要对老黄埔有个全面的认识。老黄埔概况一览地段方面，老黄埔处于内湾入口，拥有广州江面最开阔的区域，大江大山的自然环境塑造了珠江东十公里黄金岸线独一无二的生态景观价值；历史底蕴方面，老黄埔是广州千年商都的缩影，南海神庙是古代“海上丝绸”之路的发祥地，黄埔港自古以来都是重要的对外贸易港；产业方面，老黄埔的石化、港口、工业园等第二产业最为发达，是贡献区域GDP的大头；

地缘方面，距离珠江新城-金融城-琶洲与科学城都足够近，仅8-10公里15-25分钟车程即到。发展离不开规划，根据《广州面向2049的城市发展战略规划》，老黄埔是两江东进的桥头堡。近年来，老黄埔主要在推进三大重磅规划。一是主打人工智能与数字经济的鱼珠片区，定位为广州第二CBD；

二是将临港经济区升级为广州海丝城，打造海丝国际合作先行区、东部中心创新活力承载区、高质量宜居生活城区；

最后一个则是黄埔高铁站，总规模将达到9台21线，同时对黄埔体育中心进行综合改造提升，打造大湾区文化体育交流中心。

配套方面，老黄埔除了商业不行，其它方面都是比较能打的。例如交通，片区内有地铁5号线、7号线、13号线经过，站点密集，贯通全广州最重要的经济区。

又比如教育配套，黄埔大部分老牌的省一级小学大多集中在老黄埔，共有8所，分别是怡园小学、石化小学、港湾小学、荔园小学、下沙小学、沙步小学、文冲小学、同仁小学。新引进的名校集团小学包括广大附中黄埔实验学校(西校区)(小学部)、华南师范大学附属开发区实验小学。初中方面，实力最强的是由私校变公校的黄广附东校区以及全公立的86中。

商业配套则比价拉胯，目前片区暂时没有像样的商业综合体，只能寄望未来的几大商业中心的落户。第一个是中建海丝城传闻将引入万象系商业，第二个则是茅岗西旧改富颐华庭配建的约35万平商业体——鱼珠临港数创中心，预计2026年开业。第三个则是开市客（Costco）的落户，黄埔区也在积极洽谈，开展项目周边的交通优化。

老黄埔新盘情况一览+优缺点对比楼盘

1：保利招商华发中央公馆基本情况：今年老黄埔第一个入市的全新盘，也是片区内首个户型新规下的项目。5月底首次开盘价格在3.95-4.94万/㎡之间，均价大约4.3万元/㎡，刺破了之前“老黄埔三强”保持的价格体系。现在最低3.8就可以买到。

2.户型：使用率超过100%，赠送空间较多，80多方即可做三房，大部分户型可以朝南。

3.品牌：保利、招商、华发三大国央企联手，不用担心烂尾风险。

4.地铁：距离地铁5号线和7号线交汇大沙东站几百米处，步行大概10分钟。

缺点：1.教育：小区内只配建了9班幼儿园，小学距离最近的是怡园小学（北校区）和怡瑞小学，前者是黄埔的老牌名校，但是不能确定划分到该小学。

2.密度：项目为47层超高层设计，2梯4户/3梯6户的梯户比，后期入住率高的时候等电梯少不了。

3.规划：项目东北侧有黄埔高铁站规划，落实后的建设期或对居住环境有影响。

楼盘2：中鼎·书院上城

基本情况：中鼎·书院上城是老黄埔横沙村旧改项目，从2007年开始启动建设，一期的商品房中鼎君和名城2014年正式开卖，2017年收楼。二期珺合府在2021年开卖，最新改名为中鼎·书院上城，主打教育资源。

优点：1.教育：小区内引进了黄埔区实验小学和黄埔军校纪念中学（北校区），大概率可以满足九年制一条龙上学。

2.配套：靠近老黄埔核心，配套较为成熟，商业步行街与项目底商可满足基本生活需求。

3.交通：靠近5号线7号线交汇大沙东地铁站，可直达珠江新城。

4.交房：现楼发售，即买即入住，楼盘质量可以实地考察。

缺点：1.户型：项目是新规前的旧产品，使用率中等，最小的三房单位去到87平。

2.旧改：横沙旧改规模达到265万㎡，开发时间较长，会有长期噪音粉尘影响。

楼盘3：富颐都荟

基本情况：项目是富力和南驰两家企业共同开发茅岗西旧改，于2020年正式开卖，目前已卖出超过3500套新房，首期产品已经收楼，部分配套已经进入兑现期。之前整体价格曾迈上“5字头”，现在保持在4.3-4.9万/平左右。

优点：1.地段：是老黄埔新盘中最靠近鱼珠的项目，与天河一路之隔。

2.教育：小区配建黄广附西校区，为九年一贯制名校，目前已经开学，口碑不错。

缺点：1.地铁：项目距离鱼珠站超过2.5公里，最近的地铁站珠村站也超过1.5公里。

2.户型：产品属于新规前的设计，整体使用率不高。

楼盘4：中建海丝城

基本情况：项目是由中建八局操刀的黄埔双沙旧改，总建面约237万平，是黄埔第六大体量的旧改项目，货量高达8000套左右。整体业态包括住宅TOD上盖商业、办公楼、教育配套、公园等，其中社区内将配置8所幼儿园、1所24班小学、1所48班小学、1所42班九年一贯制学校、1所56班中学等。目前首期已经开售，均价大概在3.7万/平。

优点：：1.地铁：首期开售的阅山组团靠近5号线双岗地铁站，交通便利。

2.产品：新规下的高使用率设计，全南向设计，最小面积76方即可做三房。

3.配套：九年一贯制学校官宣引进华中师范黄埔实验学校；商业或引进华润万象系商业。

4.品牌：中建八局和知识城集团央国企共同打造，项目相对有保障。缺点：1.景观：远离老黄埔核心，周边多为旧村和码头，城市界面一般。

2.旧改：规模大改造周期长，片区伴随拆迁与建设带来的环境污染，整体配套兑现时间长久。

3.供应：供货量巨大，产品同质化较严重。

楼盘5：中建未来方洲

基本情况：项目是中建玖合与知识城集团联手打造的文冲东旧改，总建面约220万㎡，分三个片区开发，整体供货量在6000套左右。首开文园片区，主打刚需和刚改产品，目前项目已经开通示范区，预计售价比中建海丝城略高。

优点：1.品牌：由中建和知识城两大国央企开发，有一定的保障。

2.地铁：首开区靠近13号线双岗地铁站，后期二期开通可直通珠江新城。

3.教育：教育配套资源较多，据说配建九年一贯制学校会引入名校

4.产品：高使用率的新规，首开组团高层可望江。缺点：1.噪音：部分楼栋靠近黄埔东路，噪音比较大粉尘较多。

2.旧改：整个旧改地块分割较多，不能形成连片开发，建设周期较长。

楼盘6：中交珠江村旧改

项目基本情况：项目由中交四航局操刀，总建面约73.7万平，融资住宅约18.01万㎡。规划为4个回迁房组团+4个商品房组团+一所九年制学校，整体供货量为约1400至1500套房源。

优点：1.地点：位置优越，介于鱼珠和大沙地之间，最靠近天河，可享受鱼珠发展的利好。

2.景观：拥有江景资源，最近离江距离为300米。

3.教育：项目配备九年制学校（30班小学+15班初中）

4.产品：新规后的高使用率产品，户型选择丰富，最大面积去到181方。

5.旧改：由中交央企操盘，开发规模不算大，建设期可控。

缺点：1.污染：项目前面有码头，会遮挡部分江景，造成视觉上的影响。

楼盘7：华润新溪旧改

基本情况：整个融资区仅2个地块，预计只推出6栋商品房，预计全盘货量只有1000套出头。

优点：1.地段：位于老黄埔核心地段，周边配套相对完善。

2.地铁：北侧紧邻5号线和7号线交汇地铁口大沙东站，步行可达。

缺点：1.体量：首开区仅有2栋楼，园林面积很小

2.污染：首开区靠近马路，有噪音影响。

3.配套：网传的最大卖点万象商业消失。

整体来看，整个老黄埔最大的优势是靠近天河，有强大的外溢效应。片区多个旧改项目同时进行，好的方面是未来城市界面和配套会有大的改变，坏处则是噪音和粉尘污染大，新盘供货量大竞争白热化，容易造成“价格战”，目前老黄埔的二手房售价已经回落到“3字头”以下，新入市的项目承受较大的价格压力。总的来说，老黄埔目前的主流总价为300-500万元左右，适合在天河海珠工作，看重教育或者地铁配套刚需刚改买家。