房企疯狂囤地的时代，一去不复返。

上半年，房企拿地畏手畏脚，大部分土地，落到了央国企的口袋。

但有这么一家百强民营开发商——朗诗地产，却很不一样。

到美国“捞金”已经有10个年头了，朗诗重仓美国地产的动作，愈发引起人们的关注。

上半年，朗诗在美国狂收购，美元计值的负债厚重，熟悉的加杠杆配方，似乎又在这家房企身上重现了。

朗诗地产董事长田明，在干地产生意这方面，清醒得很。

01

半年狂拿40个项目

三分之一的土储都在美国

四个一线城市里面，朗诗唯在深圳和广州没有纯住宅的项目，而是曲线做了租赁住房“包租公”的生意。

位于广州越秀区的解放大厦，有一座朗诗旗下青杉资本联合收购的公寓项目——“朗诗寓”，一晚房间价格在200-450元之间，猫崽路过很多次，但就是没进去体验过。

图源自携程，解放大厦朗诗寓项目

朗诗一直没能在大湾区打响名声，但在美国下了狠手。

上半年，于内地，朗诗拿了7个地产项目（成都、无锡、南京、盐城、泰安等），于美国，其一口气收购了33个项目，半年合计拿地数量达到40个。

令猫崽吃惊的是，朗诗地产目前土储地域分布来看，将近1/3的可售面积都分布在美国，超过200万方，而朗诗总的可售面积超过600万方。

截图自2022半年报，朗诗“土地储备清单”

朗诗在中期业绩报告中，形容内地房地产行业进入到“冰河期”，如此惨淡的市场环境下，朗诗的销售额为117亿，和去年同期比，腰斩一半。

兴许是国内楼市行情不好，但美国房价却涨上天了，通胀厉害得很，田明胆子也变大了。

在今年上半年，朗诗完成收购一家美国佛罗里达建筑商，耗资1.79亿美元（按目前的汇率，约人民币12亿元），得到了33个佛罗里达州的项目，可售货值达到人民币115.5亿元。

12亿买下116亿的资产，还有什么生意能比这个更赚钱？

截至目前，朗诗在美国累计可售货值达到319亿元人民币，其中，加利福尼亚占25%、亚利桑那州占27%、佛罗里达及得克萨斯州占46%。

据悉，朗诗收购美国地产项目，都是用自有资金。

不懂就问，这钱是怎么出去的？

02

连续两年亏损

重仓美国能救它？

从净赚15亿到亏损，也就过了2年时间。

自2020年开始，朗诗就为“不赚钱”埋下了种子。

朗诗的营业收入和利润 在2018-2019年时，爬到了顶峰，业绩开始走下坡路 。

2020年净利润跌幅97%，2021年亏损7个亿，而朗诗的上一次业绩亏损还是在2006年。

朗诗的开发模式和其他开发商有点区别，一是小股操盘，二是偏向轻资产的代建，三则是重仓美国。并且因早些年搞多元化，损耗朗诗不少的利润。

目前，朗诗营业收入57.51亿元，毛利11.71亿元，毛利率20.36%，但净利润还是亏损3.9亿元。

原因在于，合作项目的利润大幅下滑。

朗诗应占合联营企业的利润亏损3个亿，本来毛利就不多，只有区区12亿，除去三费支出后只剩1个亿，结果还要被合联营公司拖累。

朗诗以美元计值的债务也很重。

这是意料之中的事情，毕竟这家房企在美国已经积累了一定的资本。

朗诗的“美国梦”可以追溯到2013年，以收购旧金山一宗地块开始。

朗诗在美国的这十年，陆续在纽约、洛杉矶、亚利桑那州凤凰城等地开启“买买买”模式。

2019年之后，朗诗以美元计值的有息负债大幅超过以人民币计值的有息负债，并且这个趋势正逐步拉开差距。

最直接的说法是，朗诗更愿意借用境外资本的力量。（或许对民企开发商也就这个渠道比较好使）

2022上半年，朗诗的人民币负债稳定在15亿的水平，而美元计值的负债超过了60亿人民币。

美债过多不是一件好事。这周我们写了一篇关于美元汇率如何压垮房企业绩的文章，感兴趣可以点击此处。

而关于朗诗的现金和负债的情况，情况则不容乐观了。

截至上半年，这家房企的现金及现金等价物为13.48亿，而一年内要还的短期借款为25.4亿，现金难以覆盖短期借款，未来极有可能存在流动性风险。

备注：流动有息负债为短期借款，即一年内到期的债务；

非流动有息负债为还债期限超过一年的债务。

目前，朗诗的有息负债合计78.23亿元。

而如果是看杠杆率的情况，会发现这家房企加了超过5倍的杠杆，接近2018年的水平。

朗诗的盘子规模不大，由于项目合作占比较大，权益资产自2019年以来走低。

即便是朗诗相信美国房地产市场的潜力，但目前这家公司的财务报表并没有做得很好看。

2021年初，田明拿下了第二个地产上市平台——朗诗地产分拆LSEA赴美上市，由此形成港股和美股双平台。

包括港股上市的物业（朗诗绿色生活），田明已经拥有了3家上市公司，但3家上市公司的合计市值不超过40亿港元。

看得出来，朗诗的市值规模和同行比还是存在很大的劣势，这也体现在销售规模、土储等关键运营数字上。

然而，在美股上市一年多以来，LSEA的股价已经跌到了谷底。

目前，LSEA股价为每股6美元，较上市时的开盘价每股10.5美元，跌超40%。

在今年5月31日，田明以每股9.3美元出售持有LSEA的超过10%的股份，回笼资金4500万美元。

当时，LSEA的收盘价为7.18美元，田明算是溢价出售。

所以，到底是谁被谁收割？