众所周知，最近几年房地产就没有什么好消息，但最近几个月对于房地产来说难得出现了不少喜讯。

上周不论是房地产的数据还是人口数据，都给2025年房地产打了鸡血！

国家统计局17日发布的数据显示，2024年全年出生人口954万人，人口出生率为6.77‰。

相比2023年，去年我国出生人口增加了52万人。人口出生率相比上一年提升了0.38个千分点。

此前，多地发布的数据显示，2024年出生人口有所增加。湖北省天门市近日的政府工作报告提到，天门出台鼓励生育政策，2024年出生人口同比增加1050人、增幅17%。

去年年末，多家医院陆续发布最新分娩数据，不少医院增长明显，部分医院创下新纪录。

去年12月26日，广东省惠州市第一妇幼保健院发文宣布，12月25日，惠州市第一妇幼保健院产科2024年总分娩量突破了10000例，较2023年增长23.57%。

出生人口反弹，有多个因素。一方面，是生肖龙年带来的影响。此前有专家分析认为，中国人对生肖“龙”有特殊偏爱，上一个龙年2012年时就有生育小高峰，综合来看，2024年的生育率有望提升。同时，由于疫情影响，此前部分人将结婚及备孕计划推迟到2023年，而这也会体现在2024年出生人口数据中。

另一方面，政府鼓励生育的政策力度持续加大，生育支持增加涵盖了经济补贴的增加，假期延长、托育服务、医疗和居住保障等多个方面，政策支持效果不断显现。

那么人口的止跌企稳对房地产市场有什么好处？

首先：中国的城镇化还在持续！

中国一直都是人口大国。早在2800多年前的周宣王时期，我国就已经开始进行人口调查。不过受制于当时的条件，要精确统计出整个国家的总人口很困难。但可以肯定的是，中国人口自古以来长期处于世界第一。

人口是决定经济大方向的重要因素。过去几十年的全球经济增长是由一波又一波的人口红利推动的，中国作为世界第一人口大国，享受了巨大的人口红利。直到2012年我国劳动力人口数量首次出现下降，并在之后连续六年，以每年三四百万的速度逐年递减。

虽然现在人口红利正在系统性消失，但人口结构中蕴藏着大量的投资机会，大致可归纳为以下几类。

一是人口迁徙，城镇化仍是中国经济发展的重要推动力。诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾经讲过，21世纪最重要的两件事，一个是美国的高技术产业，另一个就是中国的城市化。

过去十年，中国城镇化率从46.99%增加至58.52%，每年提高超过1个百分点，常住人口从6.24亿增加至8.13亿，每年新进城人口接近1900万，成为中国经济增长的重要驱动力。

城镇化能有效扩大内需，为中国经济创造了庞大的需求，房地产和基建就是城镇化的重要受益者。以房地产为例，按照人均居住面积30平方米保守计算，过去十年城镇化共计新增57亿平方米的住房需求，城镇化红利是中国房地产市场发展的重要支撑。

虽然未来城镇化的步伐放缓了，但依旧是中国经济发展的重要推动力。按照2020年60%和2030年70%的城镇化率目标，城镇化率每年还需提高1个百分点，还有不小的增长空间，由此带来的新增住房需求不容忽视。

人口变化包括老龄化、适龄劳动力稀缺、年轻人重要性凸现、低婚育率、人口负增长、人口净流出、农村空心化、人口大迁徙、人口素质提升、人口观念流变。

1、老龄化社会来临对房地产提出新课题

社会老龄化给房地产提出两大新课题，一是适应老龄化的旅居房地产，尤其是国家提倡的旅居目的地房地产建设与发展，目前还是空白，或者说目前还没有形成成熟的产品体系；另一是兼顾养生养老的综合性老年地产产品与服务体系构建，任重道远。

2、适龄劳动力稀缺对县域楼市的深刻影响

适龄劳动力稀缺导致薪酬引导劳动力向上转移，掏空了县域歌者低能级城市的刚需市场。

3、年轻人的重要性

年轻人的重要性不言而喻，像劳动力优化、婚育、就业、创业等方面主流市场，如果能够形成年轻人友好界面，则相应地会向房地产市场输送优质刚需，反之，年轻人拒绝购房，带来房地产产品局部拥堵。

4、低婚育率现象与房地产刚需嬗变

现在，在东北、西北一些城市已经出现了低婚育率现象，进而减少了当地房地产刚需，导致城市空心化有所预演。

5、人口负增长城市房地产如何“去库存”

如果一个城市呈现人口负增长意味着存量市场流动性差，更没有条件建设与发展新房市场，去库存成为这类城市房地产的主要症结性问题。

6、人口净流出与人口净流入对房地产的影响

人口净流出导致楼市萎缩，人口净流入导致楼市膨胀。

7、农村空心化带来的机会与挑战

伴随劳动力稀缺现象升级，农村空心化现象日益加剧。农村空心化带来的机会是发展乡村旅游，为农村宅基地及农村房屋赋能，挑战是相邻的县域楼市供过于求。

8、人口大迁徙对房地产来说意味着什么

我国目前的城市化率66%，还有较强增长空间，但人口大迁徙呈现明显的向城市群、都市圈转移的现象，这意味着迁出地转化为存量市场，迁入地诞生更猛的新房市场。

2024年9月起，广州、北京、上海、深圳等城市陆续放松了住房限购或减税政策，一线城市部分房价出现微幅上涨。但全国二手房价总体仍在下行，居民部门债务收入比并未大幅回落。各地“去库存”措施进展也不一致，有些地方政府尝试用特别国债或专项债券收购未售住房，但操作细节和执行效率不高。美国和日本以往经历证明，想要成功消化房地产泡沫，需要果断的金融、财税手段和长时间的市场信心重建。

12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。其中，上海和深圳分别上涨0.5%和0.2%，北京和广州均下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.5%、0.9%和0.1%，广州下降0.3%。

12月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平；二手住宅环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点；二手住宅环比下降0.4%，降幅收窄0.1个百分点。

12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有23个，比上月增加6个；二手住宅环比上涨城市有9个，比上月减少1个。

9月底以来房地产止跌回稳措施不断，当前市场已现回稳迹象。本次中央经济工作会议再次提到稳房地产。后续更多增量政策存在跟进的可能性，促进房地产市场止跌回稳。

短期来看，行业“止跌回稳”需实现多重修复链条的传导，才能实现正向循环，在降低购房成本的系列政策推动下，购房者入市积极性在提高。

政策井喷宽松有利于保持房地产预期稳定。部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场快速企稳将是趋势。人口数据在2024年的反弹也一定程度上会影响2025年的房地产市场需求增加。

但需要注意的是市场逐渐进入春节假期阶段，1-2月市场叠加政策井喷后的空窗期，市场有波动的可能性，也代表了当下市场需要更多的政策稳定。预计市场有望在3月份再次出现小阳春。