来自信报手笔 内房市道未见起色，兼且有一些「手尾」在海外尚待善后。好似碧桂园（02007）位于马来西亚、号称投资额1000亿美元、最多能容纳70万居民的「森林城市」超级项目，现在恍如一个巨型鬼城。马国最高元首易卜拉欣（Ibrahim Iskandar of Johor）近日据报亲自出手，拟把该项目纳入为一个类似「大湾区」的经济特区，由该国与新加坡共同开发，冀能激活这个「全球最大烂尾盘」。话说碧桂园在2015年12月宣布「森林城市」项目，位于马来西亚柔佛州，距离新加坡仅约2公里，占地达7000英亩（相当于大半个香港九龙区），属该集团「走出去」重大一步。当时内房市道方兴未艾，碧桂园身为第三大房企（销售额仅次于恒大和万科），具前瞻性眼光，率先押重注进军海外市场。与此同时，中国政府在2014年提出「一带一路」蓝图，而马来西亚正是「一路」（海上丝绸之路）关键要冲，尤其是该国扼守马六甲海峡，属中国进口石油、粮食等资源的重要命脉。在此背景下，「森林城市」获中国政府列为「一带一路」指标项目，受到相关政策支持。理想缔三赢 现实变鬼城对马来西亚来说，该国当时锐意引入中国的资金、旅客及人才，冀摆脱经济颓风，所以号称投资额达1000亿美元的「森林城市」项目，可说是马国政府梦寐以求。由此角度看，该项目符合碧桂园、中国政府、马国政府三方利益，乃多赢格局。「森林城市」项目由碧桂园和柔佛州政府旗下公司Esplanade Danga 88各占60%和40%股份，启动资金主要来自碧桂园，马国政府则提供土地以及建设、配套等政策支援。顾名思义，项目两大概念特色为「森林」和「城市」，前者意味着优美宜人的绿化环境，后者则代表这个项目将如自给自足的城市，除了住宅还包括办公、旅游、娱乐、教育、医疗等设施，居民生活不假外求。按最初规划，「森林城市」分9个阶段建设，总开发期长达20年，最多可容纳70万居民（等同20个香港太古城）。其中，占约2.8万个单位的第一期住宅已于2016年开售，并在2018年底交楼入伙。该批单位售价约每方米7500马币，按当时汇率计算约合1.2万元人民币，与内地二三线城市楼价水平相近。更重要的是，马国政府当时承诺，向「森林城市」买家及家人提供「第二家园」10年期居留权签证（符合条件更可申请永居）。不难想像，该项目首批单位主要针对中国内地居民销售，累计去货率接近80%。对内地买家来说，花百多万元人民币便能在距离新加坡10分钟车程的柔佛州买到新楼，「兼送」马国居留权，堪称划算。内房爆煲 偏逢新冠爆疫可是后来形势急转直下，首先是上述「第二家园」计划在马来西亚内部引起民意反弹，甚至被形容为「中国殖民马来西亚」。马国2018年上台的首相马哈蒂尔随即宣布叫停「买楼送居留权」政策，使该项目恢复为纯粹的住宅楼盘，吸引力已然锐减。屋漏逢夜雨，随着新冠疫情于2019年底爆发，加上内房市场自2021年起「爆煲」，一方面内地潜在买家的购买力进一步减弱，同时碧桂园去年正式触发债务违约，在国内也面临大堆「烂尾盘」尚待完工，没余力继续推进海外项目建设。「森林城市」在第一批单位开盘后便陷入停工状态，已售出的单位许多丢空，目前只得数千人在7000英亩土地内居住。近年国际媒体上，该项目经常被形容为「全球最大鬼城」、「最大烂尾盘」、「最失败的超级计划」。不过此「烂摊子」近日传来转机，原属柔佛州世袭最高统治者（苏丹）、现年65岁的易卜拉欣，今年兼任马来西亚国家最高元首，亦即是出任该国君主立宪制度中的「君主」角色。尽管按照马国政制，该角色属虚君性质（实际管治者为总理），始终在朝野及社会上具有崇高地位。易卜拉欣登基誓挽回面子值得留意，易卜拉欣正是2015年引入「森林城市」项目的主要推动者之一，项目由柔佛州政府旗下公司Esplanade Danga 88占40%股份，而易卜拉欣本身在该公司也持有私人股权。正因如此，在公在私，既为国家也为面子，这位最高元首相信都不想看到「森林城市」沦为国际笑柄。英国《金融时报》引述知情人士报道，易卜拉欣近日亲自介入「森林城市」问题，指挥麾下顾问团队跟马国联邦政府协调，冀重新激活该项目。主要方向是为「森林城市」注入更多商业和政务元素，包括将之纳入到柔佛州与新加坡的特别经济区计划，并把一些政府部门迁到该处。据报道，马国联邦当局将于今年内签署「救森」方案，年底前启动政府部门迁移。实际上，新加坡近年面对资金和商机源源涌入，却苦于土地及劳动力有限，故跟马国一拍即合，星马双方今年1月签订《柔佛－新加坡经济特区（JSSEZ）谅解备忘录》，拟在柔佛州南部携手建设特区，并为相关企业及居民提供特殊税务优惠、免护照通关、快速货物清关、简化牌照申请等政策支持。这个特区有点似「粤港澳大湾区」，倘顺利推进，具有庞大经济潜力。且看「森林城市」被纳入特区后，能否再次焕发生机。