阴霾之下，楼市寒潮仍在。
随着12月31日广州新房成交数据同步收录更新，2023年广州一手楼市成绩单正式“出炉”，全网讨论、感慨声接连不断。
一方面，在客观环境层面，由于去年国内经济恢复呈现波浪发展、曲折前进特点，居民收入预期未有明显好转，内需消费力相对不足，导致一手楼市整体成交仍在低位徘徊。
另一方面，在购房意愿层面，虽然下半年来广州率先打响“暖市”第一枪，先后迎来首套房“认房不认贷”、“限购”松绑等新政利好，但政策传导影响效果不及预期，整体购房情绪较弱，楼市信心仍有待恢复。
相比过往，2023年广州新房市场经历哪些变化？回望过去这一年，哪些板块成为热门新秀？又有哪些新盘获得了购房者的高度认可？
全市一手成交为近十年倒数第三
但成交均价依然稳定上涨创新高
整体来看，2023年广州全市新房市场成交仍在低位徘徊，即使年末出现翘尾行情，依然难挡探底大势。
中指院数据显示，2023年广州新房市场成交75328套，同比增加近两千套，但仍处于近十年来倒数第三低位。
同时，全年新房成交面积约825万平，成交金额为3148.4亿元，同比略有上涨；这主要得益于新房成交均价一路保持稳定上涨，继续创下新高为38142元/平。
其中，在去年3月，广州新房成交数量破万，为10741套，成交面积113.8万平，成交金额约387亿元，一度引发全网热议。
这与房企集中供货节奏有关。克而瑞数据显示，广州迎来阶段性放量行情，不少房企积极推新，加快取证推动新盘入市速度。3月单月突破100万平方米，累计同比上涨26%，涨幅在“北上广深”等四大“一线城市”中居于首位。
然而，4月至8月的成交量却呈现一路下滑的趋势，直到“金九银十”期间，“认房不认贷”等新政利好陆续出台后，成交行情有所回暖；
到了年底，房企们加大营销力度，部分项目集中网签，新房成交端显现小幅翘尾，但从最终数据来看，实际表现始终不及年初“小阳春”红火。
对此，克而瑞地产研究分析认为，不同于往年“阶梯式”复苏，2023年楼市呈现“脉冲式”复苏。“先是3-4月因疫情解封和政策调整带来了一波刚性、刚改需求集中释放；而后9-10月，随着认房不认贷、核心一二线城市松绑限购等政策落地，市场又迎来一轮短暂复苏。”
中银证券研报同样分析指出，虽然近期高能级城市的利好政策持续释放将有一定积极效应，但政策见效依然需要过程，居民对收入和房价预期的扭转才能使宽松政策起到更好的叠加效用。
番禺、黄埔、荔湾行情亮眼
增城区成交量最高15266套
具体来看，广州中心区新房成交金额占比更高，而郊区新房成交数量更多。
中指院数据显示，今年广州中心区新房成交约3.2万套，成交面积约356万平，成交金额约1807.3亿元；而郊区新房成交4.3万套房，成交面积约469万平，成交金额约1341.2亿元。
在过去一年，广州各区新房楼市热度不均，番禺、黄埔、荔湾、天河等区域热度居高不下，在楼市探底期间依然展现出强韧性与高预期；
其中被视为广州楼市的“当红炸子鸡”的番禺与黄埔，全年新房成交金额分别高达537.3亿元和442.3亿元，分别排名全市第一与第二；全年新房成交量分别为10683套和10297套，分别排名全市第二与第三。
这两区新房成交主要得益于“920新政”后，番禺与黄埔的限购政策有所“解绑”。一方面房企们趁着新政利好出台而加快推货节奏，另一方面，在多商圈+重要规划+经济效益+配套兑现等客观发展利好之下，购房者们对当地优质新盘展现了极大的投资兴趣与自住预期。
尤其是番禺区，11月预售许可面积达到20.68万平方米，同比增长117.59%；供应增多之下，当地第四季度新增商品房网签也多达54.83万平方米，环比第三季度增长53.67%。
其中也不乏一些高人气的优质新盘代表，例如耀胜新世界广场|耀胜尊府，作为广州南 CBD首个全业态封顶的项目，持续领跑楼市成交。首次开售，便取得热销约2个亿的佳绩，并在“920新政”后，吸引了更多买家追加入手。
除了番禺、黄埔等解限区行情大涨外，位于广州“西客厅”的荔湾，新房楼市也在去年迎来“大丰收”，甚至在11月以来（第45-48周），以274套成交量，超越天河、海珠和越秀。
一来，白鹅潭商务区板块，是荔湾区产业最成熟、最聚集的片区。在商业文化等城市配套加快兑现的利好加持下，新盘更占竞争优势。
例如新世界·天馥，在“元旦小长假”期间迎来「SILLAGE馥雅之境」实景样板房盛大开放，全境绽放广州白鹅潭中央生活区，延续发布会的人气热度，引发众多VIP客户预约看房。
二来，下半年来每逢荔湾新盘入市，总能掀起一阵“内卷”浪潮，无论是卷开盘价格，还是卷产品设计，或是卷得房率，都为新盘入市消化带来一定助力。
尤其是花地湾板块，去年新推的万汇天地·朗庭以及武汉城建·保利·花语和岸，还有年末亮相的保利和颂，都给出了“4字头”的开盘单价惊喜，促进项目快速成交。
此外，作为“库存大户”的增城区，虽然新房成交数量最多，约1.55万套，成交面积约151万平；但库存消化周期较长，截至2023年11月25日录得29.3个月，去化速度全市倒数第三。
且基于刚需房源仍占成交主流，成交金额居于中下游阶段，仅269.3亿元，约为番禺新房成交金额的五成。
万科黄埔新城全市单盘销量第一
琶洲南TOD单盘成交金额破百亿
值得肯定的是，尽管去年广州新房楼市持续下行探底，但在泥沙俱下的市场环境中，依然有部分优质新盘获得市场高度认可，成交表现十分抢眼，从而突显两大市场趋势。
一方面，大体量、高性价比的优质项目，单盘销量优势突出。
根据中指院，位于老黄埔板块的沙布旧改项目，“万科黄埔新城”去年总共成交1181套，排名全市单盘销量第一，成交价格3.4万/平，成交金额约40.3亿元；而位于番禺的越秀·和樾府，去年成交1055套，成交面积为15.2万平。
紧跟其后的是万科落地黄埔文冲的万科城市之光，全年成交912套，成交面积9.9万平，成交金额约54.8亿元。
而城光的销量优势，也为万科广州地区贡献了近1/4的业绩份额。
据悉，万科城市之光项目年度回款目前已经突破52.7亿元，超额完成回款指标，其前11个月累计认购金额超260亿元；并且进入尾盘清仓阶段，仅剩数十套，近期预计以优惠促销快速冲刺清盘。
另一方面，广州依然盛行着“豪宅热”现象，千万级豪宅市场成交一路走出独立行情。
根据中指院，2023年广州千万级豪宅成交4927套，相比上年同期成交3154套，同比大涨56.2%，并创下了近十年来成交量历史新高。
其中，不乏单价冲破15万+的人气豪宅项目，例如位于海珠琶洲商圈的琶洲南TOD，2023年成交金额高达159.6亿元，相比2022年的95.4亿销售额再创新高，可见琶洲新豪宅标杆后劲十足。
居于其后的是位于番禺区的越秀·和樾府，同样延续2022年153亿的销售热度，去年新增销售额约95亿元，连续两年占据番禺区销售额榜首。
值得一提的是，位于黄埔区的富力南驰·富颐都荟（原富颐华庭），也凭借42.6亿销售额，排名上升1位；而位于荔湾区花地湾的万汇天地·金域曦府在持销两年后，于去年下半年进入清盘阶段，全年成交42.4亿元，排名2023年广州单盘销售额TOP5。
结合2022年广州新盘销售额TOP20数据来看，可以发现，广州头几个卖得比较好的新盘项目，延续了此前持销热度，且保持了线上营销及购房优惠等节奏，为新一年的蓄客销售提供良好支撑。
越秀地产获得销量、销售额“双冠王”
保利发展今年“补货能力”更胜一筹
得益于广州人气新盘高销售额的贡献，不少房企也在2023年赚得盆满钵满，超额完成全年销售业绩指标。
根据中指院，2023年越秀地产旗下新盘项目销售数量多达14716套，销售金额约644.3亿元，市占率高达13.63%，赢得“双冠王”称号；
这为越秀地产全年实现1430亿元的销售额，贡献了近乎“半壁江山”（45%），助力其超额完成了年初提到的1320亿元合同销售目标。
而排名TOP2的保利发展，全年销售数量为12624套，销售金额约524.9亿元，市占率约11.1%。
有意思的是，回顾去年保利发展在广州不同区域落地的项目，都突显了“一区一策”甚至是“一盘一策”的定制化思路。
例如去年在荔湾、白云等主城区落地的刚改项目，保利更为注重产品性价比的提升，以低总价+高品质的组合优势，赢得更多购房者的垂青；
而在天河汇景新城板块落地的保利·天瑞，作为高端“天字系”的全新代表，保利更强调匹配高端圈层的购买需求，结合在地文化突出产品的人文质感，从居住文化内核以及长期改善理念，打动塔尖人士。
当然，随着房地产行业逐渐完成“大洗牌”，排名越是靠前的房企们，竞争差距正在不断靠拢，竞争压力也随之增加。
尤其是排名TOP2的越秀地产与保利发展，随着旗下部分新盘持销清盘，竞争重点也将陆续倾斜于集团后续补货能力。
而楼市的风向标，一贯在于土拍。
根据中指院数据，对比去年二者在广州拿地表现，保利发展后续补仓能力似乎更胜一筹，拿地金额高达180亿元，在去年底夺得的荔湾东沙国际商贸港地块，便高达82.8亿元，尽显集团未来深耕荔湾发展、多点开花的布局策略。
而越秀地产去年在一线城市的投拓重心，从广州转移到北京，在前者拿地金额仅67亿元，而在后者拿地金额高达134亿元，更彰显粤系房企后续布局全国、版图扩张的野心。
