随着2024年全国“两会”的召开在即，第十四届全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫拟向大会提交“关于取消商品房预售制度”的建议，引起了社会各界的广泛关注。商品房预售制度作为过去几十年中国房地产市场的一项基本制度，一直扮演着重要的角色。然而，随着房地产市场的不断变化和发展，这项制度是否还适应当前的市场环境，是否还能有效保护购房者的权益，成为了公众热议的焦点。

一、商品房预售制度的现状与问题

商品房预售制度，指的是开发商在房屋尚未建设完成之前，就向购房者出售房屋，并收取购房款的行为。这一制度在过去几十年中，为中国的房地产市场快速发展提供了资金支持，但同时也暴露出了一系列问题。

首先，预售制度下的购房者往往面临着烂尾楼的风险。由于开发商在预售阶段就已经收取了购房款，如果开发商因为资金链断裂或其他原因无法完成项目建设，购房者就可能面临巨大的损失。近年来，烂尾楼问题屡见不鲜，给购房者带来了巨大的经济和心理压力。

其次，预售制度也容易导致开发商的质量问题。由于预售阶段开发商已经获得了资金回报，他们可能会放松对房屋质量的把控，以追求更高的利润。这导致了部分商品房存在质量问题，损害了购房者的权益。

最后，预售制度还增加了政府的监管压力。在预售制度下，政府需要投入大量的人力物力来监督开发商的行为，确保他们按时按质完成项目建设。然而，由于监管资源的有限性，政府往往难以做到全面有效的监管。

二、取消商品房预售制度的优势与挑战

针对上述问题，朱征夫代表提出了取消商品房预售制度的建议。他认为，取消预售制度将带来诸多优势。

首先，取消预售制度将有力保护购房业主的合法权益。在现售制度下，购房者可以在房屋建设完成后再购买，从而避免了烂尾楼的风险。同时，现售制度也将促使开发商提高房屋质量，以吸引购房者购买。

其次，取消预售制度将催生优质房地产开发企业。在预售制度下，部分开发商可能通过预售款来弥补自身资金不足的问题，导致市场竞争力下降。而取消预售制度后，开发商需要凭借自身的实力和信誉来吸引购房者，这将促使房地产开发企业提高自身的竞争力和创新能力。

最后，取消预售制度将减轻政府监管压力。在现售制度下，政府可以更加专注于对开发商的事后监管，确保房屋质量和交易的公平性。这将有助于提高政府的监管效率和质量。

然而，取消商品房预售制度也面临着一些挑战。首先，取消预售制度可能会对房地产市场的稳定性产生影响。预售制度在一定程度上为开发商提供了资金支持，取消后可能导致部分开发商资金链断裂，进而影响整个市场的稳定。其次，取消预售制度需要建立完善的现售制度来替代，这需要政府和社会各界的共同努力。

三、如何平稳过渡并完善现售制度

针对取消商品房预售制度可能带来的挑战，我们需要采取一系列措施来平稳过渡并完善现售制度。

首先，政府应加强对房地产市场的宏观调控，确保市场的稳定性。在取消预售制度的过程中，政府可以通过政策引导、资金扶持等方式帮助开发商度过难关，避免市场出现剧烈波动。

其次，政府应建立完善的现售制度来替代预售制度。这包括制定明确的房屋销售规定、加强房屋质量监管、建立公平的房屋交易机制等。同时，政府还应加强对开发商的监管和处罚力度，确保他们遵守相关规定并维护购房者的权益。

此外，社会各界也应积极参与到现售制度的完善过程中。开发商应提高自身的竞争力和创新能力，为购房者提供更加优质的商品房。购房者也应增强自身的权益保护意识，了解相关法律法规和购房风险，避免受到不法开发商的侵害。

最后，我们还需要加强对房地产市场的宣传教育工作。通过广泛宣传取消预售制度的意义和目的、普及现售制度的相关知识等方式，提高公众对房地产市场的认知和理解，促进市场的健康发展。

四、结论与展望

人大代表朱征夫提出的取消商品房预售制度的建议引发了广泛的关注和讨论。虽然取消预售制度面临着一些挑战和困难，但我们也看到了其中蕴含的机遇和希望。通过平稳过渡并完善现售制度，我们有望解决烂尾楼问题、保护购房者权益并促进房地产市场的健康发展。未来，我们期待政府和社会各界能够共同努力，推动房地产市场的持续繁荣和稳定发展。