乐居新媒体 发自昆明

就在11月11日，央行、银保监会出手，发布“金融16条”重磅文件，支持房地产市场平稳健康发展。这次的16条，很不一样，力度空前，信息量巨大。涉及措施几乎涵盖了上下游全产业链的金融，对于当前房地产市场也将产生积极且重要的影响，楼市回暖信号明显。结合双11疫情防控最新优化政策，经济和楼市都将迎来一波强劲反弹。

积极的货币政策，同样给购房者提供了极佳的机会窗口期，当下昆明首套房贷利率已从年初最高的5.2%降至3.95%。二套房方面，大部分银行可申请到最低3成首付。

这一阵阵暖风，狠狠吹到了房地产的心口上。业内人士表示，市场信心拐角期已至。无疑当下买房是很“实惠”的，时机明朗。

购房窗口已至，怎么买？买哪里？分析昆明各楼盘今年的表现来看，招商蛇口·雍和府是昆明楼市热销榜上的常客。我们将从外部环境、内部环境、户型产品、房企实力、物业服务等多个维度客观测评招商蛇口·雍和府，给购房者决策提供参考。

项目基本情况：

1.项目总占地约140 亩，容积率 3.2，分两期开发，一期于2021年12月交付，二期于2022年8月26日交付

2.总楼栋数：19栋高层住宅，2梯4户，2梯5户，2梯6户

3.物业费：2.7元/㎡/月

板块概述

·片区面貌呈现较好楼盘

招商蛇口·雍和府位于滇缅大道与昌源北路交汇处，是昆明主城区与西北新城交汇的门户，从板块划分来说，属于高新西区黑林铺片区。

在城市发展过程中，西市区定位为昆明城市副中心，在工业置换+环境保护背景下，众多企业入驻，商业、交通逐步发展，加快西市品质化发展步伐。高新板块作为全市、乃至全省产业发展重点区、城市建设及城市更新双向热点助推下，经过多年发展，区域城市居住面貌不断革新。

由于西北新城东扩开发受阻，开发热点逐步向传统西市区靠拢，形成更大范围的新西市开发版块。但相较西北新城而言，受可开发土地限制，传统西市区多以老旧小区及次新房为主，这两年新项目并不多。所以周边转一圈你会发现，招商蛇口·雍和府作为片区内少有的在售楼盘，是这一片区面貌呈现比较好的品质楼盘了。

通勤时间

·半小时通勤覆盖主城主要区域

到宜家直线约2.5公里约12分钟，到金马坊直线6.5公里约25分钟，再远一些，到昆明站直线9.5公里约29分钟……

除主干道滇缅大道与昌源北路外，项目临近西三环、春晓路、团山路等城市干道，周边道路成熟，并有10余条公交线路通达全城，构建了一个多维交通路网。基本上，从招商蛇口·雍和府出发，大部分通勤区域都处在半小时生活圈的辐射范围内，十分便利。

此外，滇缅大道快速路首期工程计划已建设两年，完工指日可待。昆楚高速复线东段将与昆明西三环直接相连，并通过滇缅大道，一直将快速路延伸至昆明二环。滇缅大道快速路一期建成后，黑林铺片区将成为昆明主城内重要的交通联络枢纽，提升西城区通勤效率。伴随着该工程一系列的大规模基础设施配套逐步投用，以滇缅大道为轴心的黑林铺片区城市面貌也将焕然一新。

外部配套

·衣食娱购没有短板

片区成熟，周边生活氛围浓厚，烟火气十足，衣食娱购的生活需求没有短板。

旁边的假日城市、西城时代已运营多年，除了商业街，还有沃尔玛这类大型商超。另外项目3公里范围内还能覆盖吾悦广场、首创奥特莱斯、宜家等商圈及阜外医院、延安医院高新医院等生活配套，生活配套丰富，居住舒适度极高。

同时，项目配建有1所公立幼儿园，引入的昆明市第二十公立幼儿园现已开学。（具体划片以每年官方发布公告为准）

内部环境

·居住场景舒适大气

来看总体俯瞰图，项目整体呈现围合式设计，以3.2容积率实现7亩一栋楼，最大楼间距达到约68.8米，超大楼间距无需担心楼栋间的遮挡影响采光和通风，围合式布局减少对视，也有效减少了楼栋间的相互干扰，居家更为私密、宜居。

实地来看，项目已经呈现出舒适大气的居住场景，建筑外立面整体为灰白色调，浅灰色、深灰色质感漆搭配米白色艺术彩石漆，深灰色铝合金格栅与夹胶玻璃栏杆，用材品质不错，既突出现代建筑的时尚感，又带来视觉上的美学呈现，打造双入户大堂，彰显归家尊贵大气，居住品质较高。

而架空层及空区设置的全龄活动空间、阅读艺术空间、运动健身空间等能够为业主提供更多的活动空间，并使整个社区的视线穿透，拥有完整的绿化与景观效果，也使小区空间层次丰富。

·园林景观立体有层次

园林景观方面，无论是树木的生长情况还是整体的规划格局，景观的呈现效果很好。一期拥有约35000㎡景观面积，相当于5个标准足球场，而二期提取昆明当地山、水、林等元素，以“一轴一环三院多组团”进行规划打造，景观参与性提升，形成一个全年龄段的户外活动场地。

一轴为一座森林中的艺术馆，通过艺术感的入口空间和多层次的生态轴线空间，使森林绿轴贯穿整个社区；一环为一条300米的森林有氧跑道；三院为全龄活动空间、阅读艺术空间及运动健身空间，其间配备特色健身、景观绿岛、共享草坪、2-16岁儿童专属活动天地，还有看护空区、挑战性区、亲子区、训练区等功能区域，提供亲子互动交流空间，将景观融入生活；多组团则为多种宅间花园组团，实现休闲会客和健康运动等功能齐备。

·植被种类多样丰富

在植被种类方面，主次入口打造归家银杏大道，共计种植了32棵银杏，全部从2400公里外的山东运送过来，中庭水院种植了21棵特选乌桕，全部从1300公里外的湖北宜昌精挑细选而来，次入口进去可以看到一颗特选桂花，枝繁叶茂，在每一栋入户两侧也种植有一对桂花，象征香满天下，吉祥富贵；在儿童活动区还打造了蓝花楹主题区域。此外，项目还种植香樟、海棠、樱花、山杏等多主题景观空间，植被种类非常丰富，而且不同植被搭配也能带来视觉空间维度上的变换。

·建筑与园林景观有机融合

从高处看下去，园林整体异形轮廓组团和橙色跑道串联分布，儿童游乐区彩色铺装，审美一如既往在线。而身处园林之中细看的话，全冠移植的大树让整个社区绿意葱葱，多样化的灌木植被配合底层草丛、地被花卉等，形成高低错落、层次分明的多重景观。再搭配景观绿岛、共享草坪、全塑胶跑道等，构建起多层次的生态轴线空间，形成建筑景观与园林景观有序过渡。

此外，社区也配备了智能车牌识别系统、智能人脸识别系统、数字视频监控系统、一键报警系统周界电子围栏系统等智能化设备，让居家生活安全、舒适又便捷。

户型产品

·产品选择丰富多样

相比西市区以往大量的高梯户比塔楼产品，招商蛇口·雍和府在产品设计上有明显提升。按照2T4户、2T5户和2T6户的梯户比设计，主打89-138㎡三房到四房户型，产品选择丰富多样，从刚需到改善产品均有覆盖，在户型设计上也是各具亮点，满足各类人群对居住空间的不同需求，部分产品也实现交房即交证。

其中，128㎡户型可以称作是明星户型，产品做到了“3+1”模块户型，在尺度、功能和舒适性上都有更多可操作性。

据克而瑞研究中心数据统计显示，2022年在西市区，招商蛇口·雍和府项目128㎡单品销售，稳登克而瑞120-140㎡首改面积段销售总额TOP1。

·128㎡户型弹性适配多元居住需求

对于还没孩子的家庭来说，可将卧室与次卧室连通做套房，可形成阔绰主卧，还可以有独立书房，整体舒适度大大提升；对于一孩家庭，孩子有独立的卧室，剩下的可作为书房或者独立衣帽间，还可将客厅与次卧室打通，又形成一个休闲多功能区，可满足聚会或儿童玩耍等需求；当你又有了二孩的时候，大小次卧可以用作孩子的卧室，剩下的一间就是书房，若是三代同堂的家庭，4房的居住格局也可满足，每一位家庭成员都拥有居家专属活动区，还能有效规避家庭成员生活习惯不同带来的摩擦。

从需求上来说，这就是符合用户全生命周期的户型，不论二人世界、三口之家或是三代同堂，四房设计完全满足多元居住需求。招商蛇口在规划户型和空间的时候，已经为用户提前考虑到了这些生活场景，做到空间的弹性适配。

而从市场大环境来看，随着二孩、三孩时代的来临，三房已经不够住。即便是一孩三代同堂，三房空间也显得太逼仄了。而置换呢，成本又在不断攀升，加之换房时还要考虑满5年的增值税征免年限等问题。所以，很多人宁愿一开始就选择一步到位的四房，这也是一种未雨绸缪的考虑。换句话说，即便考虑未来在二手市场的交易流通，四房也会更容易出手。

可以说，雍和府128㎡户型在控制了总价的同时，可改造空间也较大，完全可以在三室和四室之间自由切换，通过调节空间体量、容量的比例平衡，以及功能区的均衡分布，来适应每一位家庭成员的需要。

开发实力

·央企品质值得信任

招商蛇口母公司——招商局集团始创于1872年，目前总资产规模超过11万亿，总利润达到2121亿元，集团净利润与资产总额蝉联央企第一，在福布斯世界500强中排名152位。而招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，在克而瑞2022年1-10月房企销售榜单中，以超2000亿销售额位居全国房企TOP7，处于行业领先地位。

雍和府为招商蛇口入昆后首个雍系高层项目，一期提前7个月交付，二期提前了4个月交付，整体交付率达98%，其中零问题收楼率95%，可以说是非常不错的交付数据了，彰显出了招商蛇口品质筑家的央企匠心，同时也展现出招商蛇口强大的资源整合能力和市场韧劲。

总体来说，央企招商蛇口的品质是值得信任的。

物业服务

·线上线下双服务

项目物业服务公司为招商积余，是招商局集团旗下物业服务公司，A股物业管理龙头企业。

招商积余拥有国家一级物业管理资质，业务遍布全国超67个城市/地区，管理项目600多个，不仅只是服务于招商蛇口开发建设的项目，还服务于华为、苹果、沃尔玛等多家世界500强以及最高人民法院等。相比于一些中小型物业公司，服务管理经验更为成熟，成体系化，品质较高。

具体到雍和府项目，招商积余采用线上线下双服务，线上为“招商会”社群活动，线下提供社区品质工程等专项服务。

线上依托“招商会”进行社群活动组织，举办了老年大学、童子军、青年动力营、家庭日、体育季5个系列子品牌活动，构建招商蛇口、客户关怀和互动服务的平台；提供“招商荟”小程序，所有招商业主根据个人购房信息一对一匹配认证业主身份，可实现在线管理房屋，一键报事报修，信息化便捷管理的同时有效保障个人隐私。

线下提供专项社区品质服务工程——“彩虹计划”（交付后的一年时间），专业客服团队驻扎项目，对小区的绿化、公区、设施设备等进行提升与改造，全方面维护招商业主的居住幸福感。

居住在小区，你不用担心草坪、树木等维护上有任何问题，也不用担心设备坏了没人修，也不用担心出差把家里的花干死，更不用担心疫情封控了没菜吃……因为招商积余早在2018年就全面启动标准化体系升级，制定并发布400余条标准体系，并在运行过程中不断推陈出新，删繁就简，持续优化，以满足市场化、个性化、可定制的服务需求。

总结

我们从外部环境、内部环境、产品户型、物业服务、房企实力5个维度进行了测评，打分均在88以上。总结来说，招商蛇口·雍和府优势是比较突出的：

1.整体小区的环境、维护都很不错，清爽整洁，有品质感；

2.目前小区已交付，现房呈现，即买即住不用等；

3.医院和生活配套等，都近在咫尺，整体的居住氛围成熟、便捷；

4.产品优质，128㎡户型比较有战斗力，满足目前市场上比较主流的刚改需求。

适宜人群

无论是对于想在短期内获得醇熟生活的刚需，或是西市区的老社区改善来讲，招商蛇口·雍和府都是值得考虑的选择。

目前，招商蛇口·雍和府89-138㎡现房热销中，临近年末为回馈新老客户，项目指定房源限时可享受促销优惠3%，有意向的购房者可点击小程序报名参加实地看房。