房产税，这一牵动无数人心弦的税种，长久以来都是社会各界广泛关注和热议的焦点。它不仅承载着调节社会财富分配、抑制投机性购房需求、以及为地方开辟新税源的多重使命，更在试点实践中逐步展现出其深远的影响力和复杂性。

尽管在上海与重庆两地先行试水的过程中，遭遇了经济下行压力与房地产市场低迷的双重挑战，导致推进工作一度陷入停滞，但房产税的未来之路并未因此黯淡。相反，随着改革的深入和经验的积累，房产税试点的扩围已成为大势所趋，预示着其在全国范围内推广的曙光即将显现。那么，为什么会说应尽快开展房产税试点？2024年以后，房产税将怎样征收呢？

让我们再次审视房产税的三大核心功能。第一，房产税作为调节社会财富分配的重要手段，旨在通过税收杠杆，有效缩小贫富差距，促进社会公平正义。在房价高企、财富集中现象日益凸显的当下，房产税的征收无疑为普通民众提供了一定的经济缓冲，使得社会财富的分配更加均衡。

第二，房产税通过增加炒房者在房产持有环节的成本，有效遏制了投资性购房需求的过度膨胀。在以往的市场环境中，炒房者往往利用低持有成本进行短期套利，推高了房价，加剧了市场泡沫。而房产税的引入，使得持有房产的成本显著增加，迫使炒房者重新评估投资风险与收益，从而在一定程度上降低了市场的投机氛围。

第三，房产税为地方开辟了新的税源，有助于缓解地方财政压力。长期以来，地方过度依赖土地出让金等一次性财政收入，导致财政可持续性受到挑战。而房产税的征收，基于房地产的存量价值，为地方提供了一种稳定、可持续的税收来源，有助于优化地方财政结构，提升财政治理能力。

在探讨房地产税何时开征这一复杂而敏感的议题时，经济学家马光远的预测无疑为公众提供了一个深思熟虑的视角。他提出的“短期内开征房产税的可能性并不大，但长远来看迟早会来”的观点，不仅是对当前经济形势的敏锐洞察，也是对房地产税未来走向的理性预判。

一、短期内的审慎考量

马光远之所以认为短期内房产税的开征面临诸多挑战，其核心逻辑在于房地产市场的当前状况。近年来，全球及国内房地产市场经历了一系列波动与调整，市场不景气的现象尤为突出。在这一背景下，房地产市场正经历着深刻的转型与重构，无论是开发商还是购房者，都面临着前所未有的压力。

若此时贸然推进房产税，无疑会进一步加剧市场的紧张氛围。房产税作为一种直接针对房产持有者征收的税种，其实施将直接影响到房产的持有成本和投资回报。在房地产市场已经处于调整期的背景下，增加这一成本可能会加速市场的下行趋势，甚至引发连锁反应，如投资信心下降、交易量萎缩、房价波动加剧等。因此，从维护市场稳定和促进经济健康发展的角度出发，短期内开征房产税显得尤为谨慎。

二、长远视角的必然趋势

然而，尽管短期内房产税的开征面临诸多障碍，但从长远来看，其征收却是大势所趋。这一判断基于多个方面的考量：

1. 房地产市场去投资化：当前，我国房地产市场存在较为严重的投资化倾向，部分城市房价高企，远超居民收入水平，导致住房成为少数人投机炒作的工具。房产税的实施，有助于降低房产的投资属性，引导市场回归居住属性，促进房地产市场的健康发展。通过增加持有成本，房产税能够抑制投机行为，使房产回归其居住本质，为真正需要住房的群体提供更多机会。

2. 地方财政收入的多元：长期以来，土地出让金一直是地方财政收入的重要来源。然而，这种高度依赖土地财政的模式存在诸多弊端，如推高房价、加剧土地浪费等。随着城市化进程的推进和土地资源的日益稀缺，土地出让金的可持续性受到质疑。因此，寻找新的财政收入来源成为地方亟待解决的问题。房产税作为一种稳定且可持续的税源，能够为地方提供新的财政支撑，减轻对土地财政的依赖，促进地方财政收入的多元化和可持续发展。

随着2024年的到来，房产税的具体实施细节更是成为了公众热议的焦点。财税专家张学诞提出的阶梯式税率征收方案，为这一问题的讨论提供了重要的参考。

一、阶梯式税率的合理性与必要性

阶梯式税率，顾名思义，即根据房产的数量、面积等因素，将纳税人划分为不同的档次，每个档次对应不同的税率。这种税率制度能够更加精准地反映纳税人的实际负担能力，从而实现税收的公平与效率。

在房地产市场中，不同家庭或个人的房产拥有情况千差万别。有的家庭可能只有一套自住房，面积适中，负担较轻；而有的家庭则可能拥有多套房产，面积庞大，价值连城。如果采用统一的税率来征收房产税，无疑会对后者造成过大的经济压力，甚至可能引发社会不公。因此，阶梯式税率的引入，可以有效避免这种情况的发生，使税收负担更加合理、公平。

二、免征范围的设定与调整

张学诞建议对人均40-60平米的房子设立免征范围，这一设定具有一定的合理性和可操作性。免征范围的设定，旨在保护中低收入群体的住房权益，避免他们在房产税征收中受到不必要的经济压力。同时，这一范围的设定也具有一定的灵活性，可以根据不同地区的经济发展水平、房价水平等因素进行调整。

然而，免征范围的设定也面临着一些挑战。一方面，如何准确界定“人均面积”是一个复杂的问题。在实际操作中，需要考虑到家庭成员的构成、年龄、健康状况等多种因素。另一方面，免征范围的调整需要权衡各方利益，既要考虑保护中低收入群体的住房权益，又要避免对房地产市场造成过大的冲击。

三、阶梯税率的实施细节

在具体实施阶梯式税率时，需要明确各档次的划分标准、税率设置以及计税依据等细节问题。根据张学诞的建议，房产税的征收可以采取从价计征和从租计征两种方式。从价计征是指按照房产的原值或评估值来计算应纳税额；而从租计征则是按照房产的租金收入来计算应纳税额。

在阶梯税率的设置上，可以根据房产的数量和面积来划分不同的档次。例如，对于只有一套自住房且面积在免征范围内的家庭，可以免征房产税；对于拥有多套房产或房产面积超过免征范围的家庭，则按照不同的档次征收不同税率的房产税。同时，税率的设置也需要考虑到地区差异、房价水平等因素，以确保税收的公平与合理。

四、避免误伤与保障刚需

在房产税征收过程中，如何避免误伤中低收入群体和保障刚需住房是一个关键问题。正如一些学者所指出的那样，如果简单地按照房产数量或面积来征收房产税，可能会误伤那些只有一套大面积自住房的中低收入家庭。因此，在设定免征范围和税率时，需要充分考虑这些家庭的实际情况和住房需求。

为了避免误伤和保障刚需，可以采取以下措施：一是适当扩大免征范围，将更多中低收入家庭纳入免征范畴；二是实行差别化税率政策，对于不同档次的家庭实行不同的税率；三是加强税收监管和执法力度，确保税收征收的公平与公正。

写在最后：

总的来说，张学诞的建议仅为一种学术探讨和参考意见，并非官方政策。未来房产税的具体征收方式、免征范围、税率设置等还需根据国家相关法律法规和政策规定进行确定。因此，在关注房产税征收问题时，我们需要保持理性和客观的态度，等待官方政策的出台和实施。

随着房地产市场的不断发展和调控政策的不断完善，房产税作为一项重要的财政政策和房地产市场调控手段，其地位和作用将日益凸显。我们期待在未来的政策制定和实施过程中，能够充分考虑到各方面的利益和需求，实现税收的公平与效率、房地产市场的稳定与健康发展。