9月26日，中央政治局会议定调楼市，吹响了房地产市场“止跌回稳”的号角。
为进一步集结行业智慧、行业力量和行业信心，做好行业高质量发展的“司号手”，广东省房地产行业协会将联合潮州市住建局、腾瑞地产等单位于11月29日，在潮州市以“集结号”为主题，举办“2024年度会员大会暨第二届美好生活全产业创新大会”，吹响广东房地产全产业创新破局、高质量发展的号角。
值此盛会之际，《南方房地产》杂志社在广东省房地产行业协会指导下开展《为更好的楼市·集结》访谈，文本根据广东省房协会长王韶发言整理所得。
2024 Nov.#15
信心，源于稳定的预期；
信心，源于发展的动力；
信心，源于不变的信仰。
习近平总书记曾深刻指出：什么时候没有困难？一个一个过，年年过、年年好，中华民族5000多年来都是这样。爬坡过坎，关键是提振信心。只要有信心，未来一定可期！
今年以来，我国经济运行总体平稳、稳中有进。但面对错综复杂的国际国内形势，经济运行出现了一些新情况新问题，外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求依然不足，新旧动能转换存在阵痛，经济稳定发展面临困难和挑战。
9月26日，中央政治局会议强调：要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。要加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
一、“止跌回稳”是稳定、安全和发展的内在要求
房地产是国民经济的重要支柱产业之一，规模大、链条长，楼市稳则经济稳、民生稳、消费稳！虽然“9.26政治局会议”没有提及“房地产、地方债务、中小金融机构”等风险，但防范化解系统性风险对于促进经济持续健康发展和维护社会大局稳定的重要性却不言而喻！
“止跌回稳”是“安全、稳定和发展”的内在要求。安全、稳定、发展三者密切相关，安全是稳定的前提，是重中之重；稳定压倒一切，唯稳定方能持续发展，才能使经济问题、民生问题、风险问题等迎刃而解！
“止跌回稳”不是权宜之策，我们必须充分认识其重要性和紧迫性，当务之急是快速止住房价和成交量持续下跌的颓势，在土地供应、盘活二手、回购存量、购房退税、资金支持等方面多管齐下给予供给端和需求端足够的支持，从而稳地价、稳房价、稳预期。
二、近期市场边际改善和政策利好有利“止跌回稳”
据统计局数据，前三季度广东新建商品房销售面积5302万平方米，销售额8310亿元，同比下降27.4%和27.9%，降幅比上半年缩窄3.2个和3.7个百分点，降幅连续5个月小幅收窄。其中商品住宅销售面积4131万平方米，销售额7185亿元，同比下降30.8%和28.3%，降幅比上半年缩窄5.1个和5.0个百分点。
图1：2023年以来广东商品房销售面积、销售额累计走势
从投资建设情况看，前三季度全省累计完成房地产投资8665亿元，同比下降17.2%，降幅比1—8月略微收窄0.3个百分点。
图2：2023年以来广东房地产本年累计完成投资走势
截至9月末，全省商品房施工面积约7亿平方米，同比下降9.8%，降幅比上月略微扩大0.1个百分点。其中新开工面积3886万平方米，竣工面积3393平方米，同比下降22.9%和23.8%，降幅比1—8月收窄2.7个百分点和扩大2.3个百分点。
以上数据反映，广东房地产市场形势虽然依旧严峻，但着实已出现了可喜的筑底迹象。
随着“9.26政治局会议”的召开，国家、省、市一套套政策“组合拳”陆续落地，支持政策连番加力增量让楼市快速升温，尤其北上广深等热点城市商品住房认购量和网签量、到访量均有较大幅度上升，市场阶段性回暖明显。
三、决定“止跌回稳”的几个因素
据克而瑞数据，10月份珠三角9城成交量环比除珠海外全面上涨，广州增加100%，深圳127%、佛山127%、东莞100%、惠州12%、中山100%、江门72%、肇庆45%，楼市超预期回暖铁板钉钉，北京、上海等也然，可其他核心二线城市却有涨有跌，分化鲜明。北上广深等城市回暖态势能否持续，全国其他城市能否在其带动下全面实现“止跌回稳”值得关注。
客观上讲，部分城市的回暖是近年积压需求在“非常规政策”刺激下的集中释放。我们必须清楚至9月末广东全省已获销售（预售）许可证尚未售出的商品房可售面积（期房库存+现房库存）为2.05亿平方米，其中商品住宅可售面积为1.24亿平方米，库存依然是横亘在楼市面前的一座大山，“止跌回稳”不能轻言乐观！
当前，影响房地产“止跌回稳”最突出、最主要问题依然是信心不足、预期降低，主要原因是由国内外经济形势、国际政治军事和地缘冲突等多种因素的叠加。毫无疑问，当下最珍贵的莫过于信心和对未来的预期！预期稳，则信心强；信心强，则动力足。“止跌回稳”的关键是稳定提振供需两端，以及各类市场主体的预期和信心！
从宏观经济看，“9.26政治局会议”强调“要努力完成全年经济社会发展目标任务”，11月8日全国人大通过6万亿化债刺激计划，未来还将可能有更大规模的刺激措施出台，以促进经济增长，彰显了国家的决心，为经济发展、就业保证、收入增加注入了信心。
从政策端看，党和国家稳定房地产的决心非常坚定，“四个取消、四个降低”政策利好创近年历史之最，取得了立竿见效的效果，为“止跌回稳”注入强心针，可望在一个阶段内保持稳定或优化。另外，通过货币化安置等新增100万套城中村改造和危旧房改造；年底前“白名单”项目信贷规模将增加到4万亿元。可以期待的是“两个增加”一方面将加快房地产项目的去化，另方面将有效缓解企业的流动性不足，加快企业风险出清。政策的连续性和稳定性有利于稳定市场预期和信心，但实现“止跌回稳”，“两个增加”的执行落实力度很关键。
从企业端看，3年多的深度调控，企业和项目严重“失血”，正经历着“销售不畅、融资困难、债务兑付、如期交房”等多重压力与考验。10月楼市回暖是以价换量的结果，尽管某些企业喊出了“涨价”或“取消优惠”的口号，但在市场依然存在多种不确定、不稳定因素的情况下，涨价是不理智、不现实的，维持价格稳定才是王道。
量稳则价稳，没有“量”就没有“价”，光有“价”没有“量”，房地产“止跌回稳”始终是一句空话。
从消费端看，楼市动力源自房价、就业、收入等基础条件的稳定，以及低首付、低利率、低税收等政策的刺激，以及具有“好产品、好服务和好运营”特质的高得房率“好房子”也是影响消费的重要因素。
总之，只有经济增长、就业无忧、收入保证、房价稳定、品质保证、交楼无误……以及地缘冲突缓和，购房者愿加杠杆、敢加杠杆才能全面实现“止跌回稳”！
四、评判“止跌回稳”的几个条件
从成交时间的维度看。房地产市场“止跌回稳”，必须要看高成交量的持续性，单个月回暖不能验证持续地“稳”。12月份市场由于企业冲击全年业绩的需要一般不会太差，关键是11月份，以及2025年一季度。每年的一季度通常都是房地产市场传统“淡季”，如果11月份及2025年一季度的成交量及价格能维持或高于10月份的成交水平才是妥妥的“稳”。
从成交结构的维度看。二手房挂牌量和成交量也是衡量“止跌回稳”的一个重要指标。二手旺则一手兴，一二手市场交易通常相辅相成，活跃的二手交易有利于完善市场供应体系，形成合理的住房梯度消费结构。
从成交城市的维度看。中国城市间差异大，经济发达、产业完善、人口净流入的城市住房需求有保障，反之住房需求可能供大于求。一枝独秀不是春万紫千红才是春，仅一线城市“稳”不是“稳”，二三四线城市全面“稳”才是坚固的“稳”。
从房地产开发先行指标看。春江水暖鸭先知！房地产开发投资、居住用地成交量，并与之息息相关的商品房施工量、新开工量和竣工量等先行指标都表明企业愿意投入、敢于投入，是评判“止跌回稳”的一个关键性指标。
冰冻三尺非一日之寒！实现房地产市场“止跌回稳”任重道远，但我相信有党的英明领导，有强大的国家作为后盾，只要全社会、全行业凝聚信心、智慧和力量，“止跌回稳”指日可待！
