某公司向法院提出诉讼请求：1．确认某公司与某1公司于2021年3月24日签订的《北京市某区集体经营性建设用地上房屋买卖合同》及2022年6月29日签订的《北京市集体建设用地房屋现房买卖合同之补充协议》合法有效；2．判令某1公司提供反担保，解除某2公司对涉案北京市某区某某号房屋上的查封；3．判令某1公司注销北京市某区某某号房屋房屋上的抵押登记，某2公司协助某1公司办理上述房屋的注销抵押登记手续；4．判令某1公司将北京市某区某某号房屋房屋过户至某公司名下；5．判令某1公司向某公司支付逾期交房违约金212500元（以房屋总价款17000000元为基数，按照日万分之五计算，自2021年5月7日起至2021年6月1日止）；6．判令某1公司向某公司支付逾期办理过户登记违约金（以房屋总价款17000000元为基数，按照日万分之一计算，自2023年5月7日起至涉案房屋登记至某公司名下之日止）；7．判令本案的诉讼费用由某1公司承担。事实和理由：2021年3月24日，某公司与某1公司签订《北京市某区集体经营性建设用地上房屋买卖合同》，约定：某公司购买某1公司名下位于北京市某区某号房屋（房屋现址：北京市某区某某号房屋，以下简称：某某号房屋），房屋建筑面积为897.33平方米，房屋总价款17000000元，房屋已抵押，抵押权人为某2公司，抵押登记日期为2020年10月27日，债务履行期限为2020年10月30日至2023年10月30日，抵押权人同意出售该房屋。2022年6月29日，某公司与某1公司又签订《北京市集体建设用地房屋现房买卖合同之补充协议》，约定：房屋楼栋号由14号楼变更为15号楼。本案中，某公司与某1公司签订的《北京市某区集体经营性建设用地上房屋买卖合同》及《北京市集体建设用地房屋现房买卖合同之补充协议》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均具有相应的民事行为能力，协议内容未违反法律行政法规的强制性规定以及公序良俗，因此该合同合法有效。某1公司应当解除涉案房屋上的抵押权，且某1公司在《北京市某区集体经营性建设用地上房屋买卖合同》第四章载明抵押权人同意销售涉案房屋。同时，根据《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第126条规定，某公司已向某1公司支付全部购房款，因此某公司的权利优先于抵押权人的抵押权，并且某公司作为普通购房人，购房主要目的是取得房屋所有权。

某公司已按照合同约定支付全部购房款，请求某1公司办理过户登记是基于合同约定和交易惯例所抱有的正当合理期待。另外，从保护交易安全的角度，若某公司在已支付全部购房款的情况下，仍不能取得房屋的所有权，有损于其对交易安全的信赖利益。从交易成本支出角度，相对于购房人，抵押权人具有较为优势的地位和资源以实现其抵押权。抵押权人可以向抵押人主张房屋转让的价款，即抵押权人的权益已予以充分保障。综上，在某公司是善意且支付全部购房款的情况下，其物权期待权应优先于抵押权人的抵押权获得保护。解除抵押是合同约定的某1公司的义务，依法及依合同约定某1公司都应该全面履行解除抵押的义务，故某1公司应当解除涉案房屋上的抵押权。根据《中华人民共和国民法典》规定及合同约定，某1公司在合同中约定的交付房屋时间是2021年5月7日，但某1公司实际于2021年6月1日将涉案房屋交付给某公司，其应当按照合同约定向某公司支付逾期交房违约金212500元（以房屋总价款17000000元为基数，按照日万分之五计算，自2021年5月7日起至2021年6月1日止）；按照合同约定某1公司应于2023年6月1日前为某公司办理房屋权属证书，将涉案房屋过户至某公司名下。但时至今日，某1公司仍未将涉案房屋过户至某公司名下，故某1公司应当以房屋总价款17000000元为基数，按照日万分之一向某公司支付违约金，自2023年6月1日起至涉案房屋登记至某公司名下之日止。为维护某公司自身合法权益，现诉至法院，请求依法支持某公司的诉讼请求。

法院经审理认定事实如下：2021年3月24日，某1公司与某公司签订《北京市某区集体经营性建设用地上房屋买卖合同》（编号：XXXX-XXXX-XXXX），约定某1公司将某某号房屋出售给某公司，约定价款为17000000元。合同第四条约定房屋已抵押，抵押权人为某2公司，抵押登记日期为2020年10月27日，债务履行期限为2020年10月30日至2023年10月30日。合同第十二条约定房屋于2021年5月7日前交付。合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该房屋交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1．逾期在45日之内（该期限应当不多于第九条第（一）1项中的期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第（一）1项中的比率）。合同第十七条约定，（二）因出卖人的原因，买受人未能在该房屋交付之日起730日内取得该房屋的不动产权证书的，双方均同意按照下列第2种方式处理：2．双方一致同意将本合同该房屋不动产权证办理条款变更为：买受人不退房的，出卖人按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。合同附件五关于该房屋价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，一、出卖人和买受人约定采用贷款以下方式，分两期进行付款：2．买受人应当于2021年4月30日前以贷款方式向出卖人支付剩余房价款余款8000000元。如买受人未获得贷款或贷款金额不足以支付本期房屋价款的，买受人应在2021年6月30日前向出卖人支付剩余全部房屋价款。三、买受人付清该房屋全部房屋价款前，出卖人有权拒绝交付该房屋并有权拒绝办理或配合买受人办理该房屋产权转移的相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人不承担任何违约责任。

某公司于2021年2月5日向某1公司支付2000000元购房定金，于2021年4月1日向某1公司分别支付3000000元及4000000元，于2021年6月11日支付8000000元，以上共计17000000元。某1公司于2021年6月1日将某某号房屋交付给某公司。前述合同未在行政机关办理合同联机备案手续。

某1公司（甲方）与某公司（乙方）于2022年6月29日签署《北京市集体建设用地房屋现房买卖合同》之补充协议，协议约定：“为与北京市门楼牌编号证明信及楼体标识保持一致，甲乙双方确认乙方依据原合同所购买房屋楼栋号由14号楼变更为15号楼，该房屋实际位置不变，原合同和其他文件中所涉及楼栋号相应变更”。协议还约定其他事项。

某2公司认为其对涉案房屋享有抵押权，未经其同意不得办理转移登记，且涉案房屋存在查封，也无法办理转移登记。某2公司向法庭提交了抵押协议作为证据。抵押协议显示，某2公司与某1公司于2020年10月26日签订抵押协议，约定某1公司将涉案建筑物抵押给某2公司，担保金额为15亿元，并明确约定未经某2公司书面同意，某1公司不得处分抵押物。另，（XX）京XX民初XX号案件中审理查明：涉案房屋抵押权人及抵押时间分别为：2019年10月30日至2020年5月11日期间以在建建筑物形式进行抵押登记，抵押权人登记为XX公司，2020年6月23日至2020年10月21日期间以在建建筑物形式进行抵押登记，抵押权人登记为XX公司，2020年9月27日至2020年10月26日期间以在建建筑物形式进行抵押登记，抵押权人登记为XX公司，2020年10月27日至2022年1月27日期间以在建建筑物形式进行抵押登记，抵押权人登记为某2公司，2022年1月27日至今以房屋形式抵押至某2公司名下。前述抵押登记信息在“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”一栏显示均为“是”。涉案房屋现已被查封，查封期限自2023年6月27日起至2026年6月26日止。

另查一，某某号房屋登记使用规划用途为办公。

另查二，涉案房屋所在土地性质为集体建设用地。

法院认为，关于合同效力。本案中，某公司与某1公司于2021年3月24日签订的《北京市某区集体经营性建设用地上房屋买卖合同》及2022年6月29日签订的《北京市集体建设用地房屋现房买卖合同》之补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。

关于提供反担保及注销抵押登记。某公司要求某1公司提供反担保，解除某2公司对涉案北京市某区某某号房屋房屋上的查封，要求某1公司注销北京市某区某某号房屋房屋上的抵押登记，某2公司协助某1公司办理上述房屋的注销抵押登记手续，没有法律上的依据，法院对此不予支持。

关于产权转移登记。《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”。本案中，某2公司作为涉案房屋的抵押权人明确表示不同意某1公司将涉案房屋转移登记至某公司名下，且某2公司与某1公司签订的抵押协议中明确约定了转让房屋需得到某2公司的同意，且现在涉案房屋已被查封，故法院认定某某号房屋不具备转移登记的条件，对某公司的相关诉求不予支持。

关于逾期交房违约金及逾期办理过户登记违约金。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，某公司与某1公司在合同中明确约定了买受人付清房屋全部价款前，出卖人有权拒绝交付该房屋，由此产生的一切后果均由买受人承担，某公司于2021年6月11日支付最后的8000000元，某1公司于2021年6月1日交付房屋，故某公司要求某1公司支付逾期交房违约金无合同及法律依据，法院不予支持。双方在合同中明确约定了逾期办证违约金，现因某1公司的原因未能在合同约定期限内办理产权转移登记，故某公司主张该项损失符合法律规定，法院予以支持。关于某某号房屋的违约金起算时间，因房屋实际交付时间与约定交付时间不一致，故某某号房屋违约金起算时间为2021年6月1日。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。现某1公司主张依约按购房款的万分之一计算，依照某1公司的主张其仅需支付某公司违约1700元，约定明显过低，考虑到双方约定买受人在房屋交付后730日内取得房屋所有权证，已为某1公司预留了相当长的时期，故某公司主张的每日万分之一的违约金计算标准，并未违反法律规定，法院予以支持。因涉案房屋是否能转移登记至某公司名下尚不确定，故法院仅支持至判决作出之日的违约金，对某公司的相关诉求予以支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：

判决结果

一、确认某公司与某1公司于2021年3月24日签订的《北京市某区集体经营性建设用地上房屋买卖合同》（编号：XXXX-XXXX-XXXX）及2022年6月29日签订的《北京市集体建设用地房屋现房买卖合同》之补充协议有效；

二、某1公司自本判决生效后十日内向某公司支付自2023年6月1日起至2024年2月18日止的逾期办证违约金447100元