Q&A | 壹 关键词：上海星河湾、大平层、春申 █ 问： 想问下将军怎么看上海星河湾，最近白冰在卖，2000万想看看这小区的三房，您觉得如何？ 〔暗黑大将军〕： 虽然上海星河湾的用料比不上浦东星河湾，但哪怕如此，品质在全上海都是很顶的。在整个南部闵行更是没有对手。而春申这个地段在外环当中也属于靠前的板块，各方面看下来，理应是很不错的项目。 然而上海星河湾的产品定位有点问题，首先它是大平层户型，高情商可以说与周边的刚需小区形成互补，低情商就直接说二手市场卖不动。 并不是说春申缺少这个档位的购买力，我们也知道老闵行和莘庄地区经过了较长时间的沉淀，居民财富的原始积累足够支撑2000万级别的入门豪宅。只是这部分本地高净值家庭，与市中心的本地居民调性不一样，基本都会有农耕情怀和院落情结，会去选择田园以及莘闵的联排、独栋等别墅类项目，对星河湾这样的高层公寓不感冒。 综合来看，就显得叫好不叫座了。如果其他都不变，户型设计能参考同门森兰星河湾，相信市场表现会大有改善。 Q&A | 贰 关键词：1000万、学区、大三房 █ 问： 将军好，想问下1000万带点学区大三房，希望120平或以上，有什么推荐小区吗？ 〔暗黑大将军〕： 关键要看你对楼盘品质的要求。 如果目标是2010年后的次新，公区豪华，车位宽松，人车分流的项目。基本就只能去外环外个别的学区板块。 ​如果目标是2000年后的老商品，板式户型，有小区花园，周边配套丰富。在万里、古美、金杨新村、黄兴公园等等中环板块，都可以买到双学区。 ​如果目标放宽到2000年前的大楼房，那市中心徐汇、静安、陆家嘴的好学校，都可以挑的到。 Q&A | 叁 关键词：三林、芦恒路、刚需 █ 问： 最近在看三林南芦恒路的小区，300多万可以买两房，这个板块怎么样？ ​〔暗黑大将军〕： 这边是上海刚需置业的优选。 传统市中心、张江、漕河泾的中间点，三站路直达前滩CAZ，机场联络线和直达陆家嘴的19号线也都在建，交通便利程度，在外环外已经属于顶配。 芦恒路地铁上盖两个商业项目，珠宝城忽略不计，但印象汇的招商能满足基本的日常消费需求。板块内发展成熟，沿街底商也较为丰富，哪怕是离地铁远一点的康德社区，也有懿德城这样的社区配套可以利用。 教育比上不足比下有余，东方小学和上南实验小学，洋泾南校初中，起码名字都比较好听。刚需若对学区要求多了，必然在其他方面会有断崖式的下降。 社区是比较新的风格，宽马路多绿化，比起老的工人新村要更为干净整洁，公建配套也更为丰富。 产品都是2012年后的电梯小区，有园林绿化，停车相对宽松。只是户型比起老公房，并没有做太大升级，很多暗厅两房，这也是区域明显短板，300多万能买到的最大原因。 综合一下，这边的定位很清晰，对比的就是市区中环凌兆、杨思、北蔡等地段的工房类产品，地段变差，小区和社区全面优化，家门口商业品质升级。至于怎么选，因人而异。 Q&A | 肆 关键词：长风宸嘉、浦发新杨思、户型 █ 问： 将军，最近有关注两个新房，长风宸嘉，浦发新杨思，想问下这两个项目怎么看？ ​〔暗黑大将军〕： 两个项目的联动价接近，但宸嘉一直号称要涨价，具体还是要等他过会再看。 ​看似都是1000万门槛，其实两个项目的卖点是截然“相反”。 ​从周边市场来看，宸嘉的入门户型就是亮点，因为长风作为普陀唯一的大宅社区，板块内几乎是没有紧凑功能户型的，仅瑞仕一个有紧凑三房，数量也很少，而对面天山又都是90平两房，户型也都比较早期，不符合现代的居住习惯。宸嘉的入门户型就很好弥补了这个供应缺口。但是长风并非市中心，在高手如云的内中环，也算不上顶尖的板块，大户型的购买力主要还是本地消化为主，宸嘉过于高低配，跳得太大了，未来进入二手市场，恐怕会面临和隔壁紫御豪庭一样的情况。 ​新杨思则不一样，周边的北蔡大华给到了太多90-100平左右的紧凑三房供应，产品品质年代都接近。新杨思的入门户型对比之下，即便格局是好一点，可交通配套和家门口环境，均不占优，未来在二手市场会面临同质化竞争。但改善类的130三房，在周边同代产品当中，供应量极小，满足双卫条件的更是凤毛麟角，因此能保持市场竞争力。